Uczestnik warsztatów WIWN® www.wiwn.pl prowadzący działalność gospodarczą posiadający wspólność majątkową, będący płatnikiem VAT, odprowadzający podatek liniowy 19% miał pewne wątpliwości z zakresu księgowości. Kupił mieszkanie z małżonką, a później oświadczeniem włączył tę nieruchomość jako towar do działalności gospodarczej (DG). Po zrobieniu pierwszego flipa chciał rozszerzyć swoją działalność o wynajem dla pracowników.

Na jego pytania odpowiada Angelika Bartoszek z firmy E-bilans.

Czy przychód od sprzedaży towaru może zostać pomniejszony o koszty zakupu nieruchomości (pośrednik, notariusz) poniesione przed wniesieniem nieruchomości jako towar (rachunki te były na osobę prywatną)?
Kosztem uzyskania przychodu w działalności gospodarczej są koszty poniesione w celu osiągnięcia, zachowania albo zabezpieczenia przychodów lub ich źródła, więc skoro sprzedaż tej nieruchomości została potraktowana jako przychód w DG, to wydatki na jej nabycie mogą stanowić koszt podatkowy pomimo ich poniesienia przed wniesieniem nieruchomości do DG.

Czy ww. mieszkanie mogę sprzedać już sam bez małżonki jako DG?
Jeżeli nieruchomość jest w majątku wspólnym (a w przypadku wspólnoty tak jest), to do aktu sprzedaży przystępuje Pan z małżonką.

Co się bardziej opłaca: zakup na firmę jako towar czy jako środek trwały?
Klasyfikacja: towar czy środek trwały zależy od przeznaczenia tego mieszkania. Jeżeli nieruchomość ma być wynajmowana przez okres dłuższy niż rok, to stanowi środek trwały, jeśli ma służyć do odsprzedaży, to stanowi towar handlowy. Towar handlowy może być wynajmowany na okres krótszy niż rok.

Czy amortyzację można policzyć dla towaru czy tylko dla środka trwałego?
Tylko środki trwałe podlegają amortyzacji.

Czy amortyzację przyśpieszoną można naliczać, gdy mieszkanie jest starsze niż 60 miesięcy, czy gdy ja je użytkuję dłużej niż 60 miesięcy?
Stawkę 10 % amortyzacji można zastosować w przypadku lokali mieszkalnych, jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane przez okres 60 miesięcy lub ulepszone co najmniej 30 %.

Czy amortyzacja przyśpieszona może dotyczyć mieszkania spółdzielczego?
Spółdzielcze własnościowe prawo jest wartością niematerialną i prawną, i w związku z tym nie mają tu zastosowania przepisy o amortyzacji  przyśpieszonej  środków trwałych.

Czy do amortyzacji można zaliczyć także koszt remontu, wyposażenia, koszty notariusza i pośrednika?
Ww. koszty, jeśli dotyczą nieruchomości będącej środkiem trwałych, to zwiększają podstawę amortyzacji.

Jeżeli rozliczam amortyzację, to już nie wliczam wkładu własnego i raty kapitałowej do kosztów?
W przypadku finansowania zakupów kredytem wyłącznie odsetki i opłaty bankowe stanowią dodatkowy koszt podatkowy.

Jak zaliczyć do kosztów obniżających przychody z najmu koszt zakupu nieruchomości za gotówkę, rozliczamy to jako amortyzacja?
Tak, w przypadku najmu kosztem uzyskania przychodu jest amortyzacja.

Jak koszty z poprzedniego roku dotyczące nieruchomości zaliczyć można do kosztów nieruchomości sprzedawanej w kolejnym roku (remanent nieruchomości)? A co z kosztami usługi lub materiałami?
Koszty zwiększające wartość nieruchomości poniesione w roku ubiegłym wykazywane są na remanencie i tym samy stanowią koszt okresu, w którym nastąpi sprzedaż nieruchomości; pozostałe koszty m. in. czynsz, energia, inne stanowią koszt w momencie poniesienia, czyli w roku poprzedzającym.

Jak rozliczyć koszty w przypadku kredytowania: amortyzację liczymy od wartości zakupu, a odsetki od pożyczki zaliczamy do kosztów pozyskania kapitału?
Tak, nieruchomość stanowi koszt poprzez jej amortyzację a dodatkowe koszty w postaci opłat bankowych, prowizji, odsetek stanowią koszt podatkowy w momencie ich poniesienia.

Czy naliczam VAT w przypadku wynajmu nieruchomości dla firmy (nieruchomość kupiona jako towar albo jako środek trwały)?
W kwestii opodatkowania podatkiem VAT istotny jest cel wynajmu tej nieruchomości, a nie podmiot. Jeśli wynajmie od Pana firma, która będzie użytkować nieruchomość na cele mieszkaniowe, to powinien Pan opodatkować to stawką ZW; jeśli nie będzie to cel mieszkaniowy, to stawka podatku będzie wynosić 8% dla lokali mieszkalnych i 23 % dla lokali użytkowych.

Kupiłem nieruchomość jako osoba prywatna, wniosłem ją oświadczeniem do działalności jako towar, wyremontowałem (koszt remontu przekroczył 30 % kosztu zakupu nieruchomości). Czy jak będę sprzedawał to mieszkanie jako DG, to muszę naliczyć VAT?
Jeśli mieszkanie stanowi towar handlowy w DG, to warunek nieprzekroczenia 30 % wartości remontu nie musi być spełniony, aby korzystać ze zwolnienia. Warunkiem w takim przypadku jest to, aby nie przysługiwało Panu odliczenie przy nabyciu (czyli w sytuacji gdy kupuje Pan bez podatku VAT).

Jak sprzedać gotowiec inwestycyjny (towar, środek trwały); co z VAT?
Jeśli nieruchomość nie będzie wynajmowana przez okres dłuższy niż rok, to może stanowić towar, w innym przypadku to środek trwały; kwestia VAT jak powyżej.

Czy zamiast kredytu inwestycyjnego mogę wziąć kredyt pod hipotekę (nieruchomość kupiona gotówką na działalność), czy ma tu znaczenie zakup jako towar lub środek trwały?
Nie ma przeciwwskazań ze strony podatkowej. Należy skonsultować z doradcą finansowym.

Jak się mają koszty remontu większe niż 30 % kosztów zakupu odnośnie do:
– sprzedaży nieruchomości jako towar?
– sprzedaży nieruchomości jako środek trwały?
– wynajmu jako towar?
– wynajmu jako środek trwały?
– wyliczenia amortyzacji?
Przy wyliczaniu amortyzacji koszty remontu zwiększają podstawę do amortyzacji.
W przypadku sprzedaży lub wynajmu nieruchomości jako towar koszty remontu nie mają znaczenia, stanowią koszt bezpośredni.
W przypadku sprzedaży lub wynajmu nieruchomości jako środek trwały koszty remontu zwiększają podstawę do amortyzacji, mają wpływ na podatek VAT, po ich przekroczeniu może się okazać, iż sprzedaż lub wynajem takiej nieruchomości należy opodatkować VAT.

Jak i kiedy mogę wnioskować o zwrot VAT?
Zwrot VAT przysługuje, jeśli mamy prawo do jego odliczenia. W przypadku sprzedaży nieruchomości zwolnionej z VAT odliczenie VAT-u naliczonego nam nie przysługuje. Natomiast jeśli mamy prawo do odliczenia VAT-u (np. sprzedamy nieruchomość z VAT-em lub będziemy ją wynajmować z VAT-em), to o zwrot wnioskuje się poprzez złożenie deklaracji VAT. Termin zwrotu uzależniony jest od kilku czynników i wynosi 25 dni lub 60 dni (180 dni w przypadku, gdyby nie wykazywał Pan sprzedaży opodatkowanej w kraju w okresie, w jakim stara się Pan o zwrot).

VAT-R: kiedy i po co?
Złożenie VAT-R dotyczy nievatowców przekraczających limit do VAT. Jeśli jest się vatowcem, to nie dotyczy.


Największa konferencja inwestorów nieruchomości - Maraton WIWN Dogrywka w Łodzi

Największa konferencja inwestorów nieruchomości – Maraton WIWN Dogrywka w Łodzi