Warsztaty Inwestowania w Nieruchomości® dają możliwość skorzystania z pomocy radców prawnych w każdej sytuacji. Poniżej prezentuje odpowiedzi, jakich udzieliła Agnieszka Krzyżaniak, radca prawny, który współpracuje z Uczestnikami Warsztatów.

Uczestnicy mieli możliwość kupna mieszkania w atrakcyjnej cenie. Obecni właściciele mieszkania, starsze małżeństwo chcieliby po sprzedaży, wynająć je by mieszkać w nim do śmierci. W tej sytuacji chcieli również by taka informacja o dożywotnim mieszkaniu była wpisana do aktu notarialnego.

Oto pytania, jakie zadali podopieczni Wojtka i odpowiedzi, jakich udzieliła radczyni prawna:

1. Czy robiąc taki zapis (najem) w akcie nie mamy do czynienia z sytuacją służebności? Czy może być wpis do aktu notarialnego, bez wpisu do księgi wieczystej?

Na wstępie musimy oddzielić trzy instytucje: dożywocie, służebność osobistą i najem, ponieważ ich problematyka jest odmienna. Dożywocie polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, nabywca zapewnia zbywcy dożywotnie utrzymanie, które może polegać na przyjęciu zbywcy jako kolejnego domownika, ponoszeniu kosztów jego całościowego utrzymania (wyżywienie, odzież itp.), zorganizowaniu pogrzebu. O ostatecznym zakresie obowiązków nabywcy decyduje każdorazowo umowa. Ewentualnie, w umowie o dożywocie można (nadal w zamian za przeniesienie własności nieruchomości) ustanowić określoną służebność osobistą, pozwalającą na korzystanie z mieszkania dotychczasowemu właścicielowi.

Cechą wspólną opisanych rozwiązań jest to, że stanowią one ekwiwalent za uzyskany tytuł prawny do nieruchomości. W Państwa przypadku taka sytuacja nie występuje, ponieważ intencją jest zawarcie umowy sprzedaży, w konsekwencji zapłata ceny, a nie przekazanie lokalu bez zapłaty ceny w zamian za dożywotnie zamieszkiwanie. Nie ma zatem możliwości by „wpakować się” w służebność, jeśli naszym zamiarem jest coś zupełnie innego i zostanie to precyzyjnie określone w umowie. W Państwa przypadku zasadnym byłoby zawarcie umowy sprzedaży i umowy najmu.

Co do wpisów do księgi wieczystej, co do zasady służebność osobista powinna zostać ujawniona w księdze wieczystej. Z kolei najem oraz dożywocie mogą zostać tam ujawnione. W praktyce jednak nie zawsze opisane prawa są wpisywane do ksiąg wieczystych, co jest skutkiem zaniedbań osób zainteresowanych bądź celowego działania. Niemniej jednak, chcąc być rzetelnym sprzedawcą lokalu należy zadbać o to, by stan rzeczywisty był zgodny z tym, który figuruje w księdze wieczystej.

2. Czy można odsprzedać takie mieszkanie i „uwolnić” się w ten sposób od obowiązku wynajmu?

Lokal można sprzedać zawsze. Wszystko zależy od tego, czy znajdzie się chętny nabywca. W sytuacji, gdy dany lokal jest wynajmowany nowy nabywca będzie nabywał w istocie mieszkanie z lokatorami. Sprzedaż mieszkania obciążonego dożywociem lub służebnością osobistą nie niweczy ich mocy. Podobnie jest przy najmie, przy czym w tej sytuacji nabywca może najem wypowiedzieć po spełnieniu następujących warunków:

a) zachowania terminów wypowiedzenia przewidzianych w ustawie,
b) umowa najmu nie była zawarta na czas określony w formie pisemnej z datą pewną.

Sprzedaż mieszkania nie powoduje, że umowa najmu przestaje obowiązywać i lokatorzy muszą się wyprowadzić. Najem trwa nadal, tylko nowy właściciel może go we wskazanych powyżej przypadkach wypowiedzieć.

3. Jak zabezpieczyć się na wypadek zaniechania opłacania wynajmu przez to małżeństwo? Czy wchodzi w grę ewentualna eksmisja, mimo zapisu w akcie o dożywotnim wynajmie mieszkania?

Po pierwsze należy pamiętać, że jakakolwiek umowa zawarta na okres życia danej osoby jest w istocie umową na czas określony – dożywotni wynajem mieszkania to zatem najem na czas określony tj. do dnia śmierci najemców. Z kolei tworząc umowę na czas określony, można od razu zastrzec w niej możliwość wypowiedzenia na wypadek nieterminowego regulowania czynszu najmu wedle odpowiadających nam reguł. Wypowiedzenie umowy najmu wiąże się z koniecznością opróżniania lokalu. Jeśli mieszkanie nie zostanie opróżnione dobrowolnie, w grę zawsze wchodzi eksmisja, która wymaga wszczęcia właściwego postępowania sądowego.

By uniknąć problemów, jakie niesie ze sobą postępowanie eksmisyjne prowadzone przez sąd (przede wszystkim czasu, który zabiera proces oraz ryzyka przyznania eksmitowanym lokalu socjalnego) można skorzystać ze szczególnej formy najmu – najmu okazjonalnego. Od zwykłej umowy najmu lokalu, najem okazjonalny odróżnia bowiem to, że można usunąć najemców z mieszkania bez potrzeby inicjowania postępowania eksmisyjnego w sądzie. Umowa najmu okazjonalnego jest umową na czas określony – może zostać zawarta na okres maksymalnie 10 lat (wymagana jest forma pisemna pod rygorem nieważności)Nie ma przeszkód by po upływie tego terminu umowę zawrzeć ponownie.

By najem okazjonalny wywołał opisane skutki, konieczne jest załączenie do niego w szczególności następujących dokumentów:

1. Oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się: egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu, używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego, w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu.
2. Wskazania przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać, w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
3. Oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu (na żądanie wynajmującego przedmiotowe oświadczenie powinno być opatrzone podpisem notarialnie poświadczonym).

Pytanie tylko, czy aktualni właściciele mieszkania będą gotowi spełnić te wszystkie warunki. Dodatkowo w ramach zabezpieczenia swoich roszczeń, wynajmujący może uzależnić zawarcie umowy najmu okazjonalnego od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej, pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, (maksymalnie sześciokrotność stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy).

4. Jaką ewentualnie dodatkową umową czy zapisem w akcie notarialnym możemy się zabezpieczyć, aby uniknąć dodatkowych, nieprzewidzianych problemów? Na co zwracać szczególną uwagę poza oczywiście sprawdzeniem zadłużenia mieszkania?

Ochronie kupujących służy instytucja rękojmi za wady fizyczne i prawne (art. 556 k.c. i n.). Strony umowy sprzedaży mogą dowolnie ukształtować jej ostateczny zakres, ponieważ mogą rozszerzyć uprawnienia z rękojmi, ograniczyć lub nawet wyłączyć. W ramach rozszerzenia mocy rękojmi, za wady kupujący może poszukiwać dodatkowej ochrony. Mimo to, jeszcze przed zakupem mieszkania, warto dokładnie zapoznać się ze stanem lokalu zarówno technicznym, jak i prawnym. Dodatkowo często zasadnym okazuje się bliższe przyjrzenie otoczeniu, sąsiadom by ustalić czy są uciążliwi itd., jeśli chce się w danym lokalu mieszkać lub sprzedać go kolejnej osobie.

5. Czy to prawda, że służebność jest dziedziczna?

Dziedziczne są wyłącznie służebności gruntowe (prawo przejazdu, przechodu), są bowiem przypisane konkretnej nieruchomości. Służebności osobiste (np. prawo do korzystania z mieszkania) oraz dożywocie wygasają natomiast z chwilą śmierci osób uprawnionych. Nie wygasają jednak w przypadku zmiany właściciela nieruchomości – co powoduje (tak jak wcześniej opisano), że mało kto jest zainteresowany zakupem nieruchomości obciążonej służebnością czy dożywociem. Ponadto należy także pamiętać o losach lokalu, który stanowił przedmiot umowy najmu. W tym przypadku (zgodnie z art. 691 k.c.), po śmierci najemcy w istniejący stosunek najmu wstępują małżonek nie będący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą, ale tylko wtedy gdy zamieszkiwały z najemcą w chwili jego śmierci w lokalu objętym najmem. Z uwagi na wiek ewentualnych nabywców oraz fakt, że zamieszkują rzeczywiście sami (to należałoby sprawdzić), opisana sytuacja – wstąpienie w stosunek najmu nie powinna nastąpić.

6. Czy zapis najmu dożywotniego jest bezpieczny z prawnego punktu widzenia?

Jeśli mamy na myśli przez to najem na czas określony, a zwłaszcza najem okazjonalny, jest on o tyle bezpieczny, że daje wynajmującemu konkretne narzędzia do walki z zadłużonym lokatorem – możliwość eksmisji bez potrzeby prowadzenia postępowania sądowego oraz zabezpieczenie roszczeń wynikające z kaucji. Jednak tak jak wspominałam wyżej – w przypadku chęci sprzedaży takiego mieszkania, najem nadal będzie obowiązywał – nowy właściciel wstąpi do umowy najmu i ewentualnie będzie mógł ją wypowiedzieć. Musi zatem znaleźć się chętny do kupna mieszkania z lokatorami – co z pewnością może okazać się pewną trudnością. Odnosząc się natomiast do dożywocia w dosłownym znaczeniu tego słowa, jest to po prostu obciążenie nieruchomości, które w Państwa przypadku (późniejsza sprzedaż itd.) również mogłoby okazać się kłopotliwe.

Reasumując, w mojej ocenie kupno mieszkania i zawarcie z właścicielami umowy najmu jest możliwe i istnieją narzędzia, aby jak najlepiej zabezpieczyć interesy kupujących. Niemniej jednak, taka transakcja wiąże się z możliwością wystąpienia problemów. Największym i najistotniejszym z punktu widzenia uczestników (którzy kupują, aby sprzedać z zyskiem) może być późniejszy problem znalezienia nabywcy, który będzie gotowy kupić mieszkanie z lokatorami. Muszą zatem Państwo rozważyć, czy atrakcyjna cena zrekompensuje ewentualne problemy, które mogą się pojawić w związku z zawarciem takiej transakcji.

Agnieszka Krzyżaniak i Mec. Mateusz Chudzik