Przypadek: Kupujemy mieszkanie, które nie ma księgi wieczystej. Jak zabezpieczyć się przed oszustem, który może dane mieszkanie sprzedać dwa razy? Sprzedać jednemu nabywcy rano … a następnie po południu sprzedać Tobie. Czy w ogóle jest to możliwe?

Odpowiedź:  Tak jest to możliwe. Jednak są sposoby aby się przed tym zabezpieczyć.

Jeżeli mieszkanie nie posiada księgi wieczystej, to znaczy, że jest to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, (mieszkania przynależne do Wspólnot posiadają księgi wieczyste) wówczas jest możliwość zabezpieczenia się w następujący sposób, a mianowicie:

  1. SPRAWDŹ W SPÓŁDZIELNI

Przed aktem, notariusz może sprawdzić w Spółdzielni, czy nie wpłynęły żadne inne akty dotyczące tego mieszkania i czy spółdzielnia nie wydawała innych zaświadczeń o przysługującym prawie, potrzebnych do sprzedaży. Spółdzielnia ma obowiązek pisać w zaświadczeniu przedstawionym notariuszowi do aktu czy było wydawane jakieś inne zaświadczenie wcześniej (zaświadczenie stanowiące podstawę do sporządzenia aktu jest ważne 14 dni). Notariusz może, ale nie musi tego sprawdzać. Dlatego przed aktem notarialnym poproś oryginał takiego zaświadczenia i sam udaj się do spółdzielni celem weryfikacji zaświadczenia. Czy w takim przypadku spółdzielnia może odmówić weryfikacji ze względu na tajemnicę lub dane osobowe? Ty nie będziesz weryfikował tego co tam jest zapisane – zapytaj tylko czy takie zaświadczenie jest prawdziwe. Jesteś kupującym i masz prawo weryfikacji. Jeśli pracownicy spółdzielni będą dalej robić problem – udaj się do spółdzielni ze sprzedającym.

  1. NIE PŁAĆ CAŁEJ KWOTY NALEŻNOŚCI

Strona kupująca może nie płacić całej ceny, pozostawiając resztę ceny do zapłaty w terminie określonym w akcie np. po przyjęciu w poczet członków Spółdzielni kupującego, czy też po złożeniu aktu notarialnego w Spółdzielni. Aczkolwiek jak wiemy, Polacy naród bardzo sprytny … większość sprzedających oczekuje zapłaty w dniu podpisania umowy przyrzeczonej (czyli aktu notarialnego), dlatego ten pomysł niekoniecznie może się sprawdzić. Jeśli Ty jesteś sprzedającym – nigdy nie zezwalaj na takie rozwiązanie. W świetle prawa, po podpisaniu aktu notarialnego zakupu mieszkania kupujący staje się właścicielem. Niezależnie czy zapłata przez kupującego została dokonana czy nie. Jeśli kupujący nie wpłaci należności, to sprzedający nie może unieważnić zawartej umowy, może jedynie dochodzić zapłaty w drodze postępowania cywilnego lub zgłaszając do prokuratury możliwość popełnienia przestępstwa zwanego wyłudzeniem, jednak wymaga to udowodnienia przez sprzedającego, że kupujący działał z góry powziętym zamiarem dokonania takiego oszustwa (co nie jest proste) – art. 286 k.k. „Oszustwo, wyłudzenie – przestępstwo polegające na doprowadzeniu innej osoby do niekorzystnego rozporządzenia mieniem własnym lub cudzym za pomocą wprowadzenia jej w błąd albo wyzyskania jej błędu lub niezdolności do należytego pojmowania przedsiębranego działania, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej” (WIKIPEDIA).

  1. ZAPISZ GODZINĘ DOKONANIA AKTU
    W treści aktu można zaznaczyć, o której godzinie był on podpisany. Jeżeli jesteś pierwszym kupującym takie mieszkanie – masz duże szanse wygrać. Potencjalny oszust jeśli sprzeda Twoje mieszkanie po raz drugi sprawi, że to ten drugi kupujący będzie miał zmartwienie. Gorzej, jeśli to Ty jesteś drugim kupującym. Wtedy zapis taki może na nic Ci się nie przydać. Nie masz prawa do tego nabytego lokalu.
  2. DOPILNUJ WSZYSTKIEGO OSOBIŚCIE

No i ostatnia stosowana praktyka – po podpisaniu aktu, Notariusz może wydać kupującemu wypis aktu, celem samodzielnego złożenia go w spółdzielni w dziale członkowskim w dniu zakupu mieszkania. Spółdzielnia wtedy już nie wyda kolejnego zaświadczenia, a jej pracownicy będą mieli świadomość dokonania transakcji.

 

Jeżeli chodzi o mieszkania które mają założone księgi wieczyste sprawa wygląda prościej, bo po akcie w tym samym dniu notariusz składa wniosek o wpis w księgach wieczystych o nowym nabywcy. W sądzie liczy się kolejność składania wniosków, w związku z czym inne ewentualne wnioski, które wpłyną do KW po akcie złożonym przez notariusza będą rozpatrywane później.

Moją rada jest, abyś niezależnie od notariusza czy pośrednika z agencji nieruchomości, w takim przypadku, sam sprawdził stan ksiąg wieczystych w dniu podpisywania umowy przyrzeczonej.

 

Wojciech Orzechowski (zarabiajnanieruchomosciach.pl)

Incoming search terms:

  • czy deweloper mize sprzedac mieszkanue kilka razy
  • czy jest obowiazek udostępniania aktu notarialnego kupujacemu
  • jak uchronic sie prz3d sprzedaza mieszkamia kilka raxy
  • oszustwa przy sprzedazy mieszkania
  • przekrety przy zakupie mieszkania
  • zabezpiecznie przed kupnem mieszkania