Uczestnik Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości wygrał licytację komorniczą. Posiada wspólność majątkową ze swoją żoną. Jakie ma to znacznie? Czy nieruchomość wchodzi do majątku wspólnego małżonków? Czy współmałżonka musi być obecna podczas podpisywania dokumentów? Co należy do majątku osobistego małżonka? Czy istnieje możliwość nabycia nieruchomości do majątku osobistego małżonka?

Sprawę wyjaśnia radca prawny Marcin Witkowski z www.chudzik.pl

Małżonek, który bierze udział w licytacji nieruchomości i pozostaje w ustawowym ustroju wspólności majątkowej, a następnie zaoferuje najwyższą cenę i uzyska przysądzenie własności, nabywa nieruchomość, która wejdzie do majątku wspólnego małżonków, niezależnie od zgody swojego współmałżonka. Zgodnie bowiem z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2007 r., sygn. akt III CZP 13/07, do nabycia własności nieruchomości w toku egzekucji sądowej art. 37 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nie ma zastosowania, tj. nie jest wymagana zgoda współmałżonka na nabycie nieruchomości w toku egzekucji.

Jeżeli chodzi o możliwość nabycia nieruchomości do majątku osobistego małżonka, to taka opcja istnieje w sytuacji, gdy nabycie następuje w zamian za składniki majątku osobistego (tzw. surogacja).

Do majątku osobistego należą m.in.:

– przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej (przed zawarciem małżeństwa)

– przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił

Na przykład: jeden z małżonków był właścicielem nieruchomości przed zawarciem małżeństwa, którą sprzedaje i w zamian za uzyskaną cenę kupuje nieruchomość na licytacji komorniczej.

Bardziej skomplikowana jest sytuacja, gdy nabycie następuje częściowo za składniki majątku osobistego, a częściowo za składniki majątku wspólnego. W orzecznictwie przeważa pogląd, zgodnie z którym „o wejściu do majątku odrębnego lub wspólnego decydować winna wielkość zaangażowanego majątku. Jeżeli więc przeważa i to znacznie wartość majątku odrębnego, to przedmiot nabycia nie wchodzi, jak się twierdzi w odosobnionych poglądach (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 grudnia 2014 r., III CSK 87/14) do każdego z majątków (wspólnego i odrębnego) w częściach ułamkowych proporcjonalnie do zaangażowanych środków, lecz powinien stanowić składnik majątku odrębnego z obowiązkiem rozliczenia się wobec współmałżonka z wartości zaangażowanego majątku wspólnego (art. 45 k.r.o.)” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt IV CSK 385/15).

Jeżeli zatem nabycie nieruchomości ma nastąpić do majątku wspólnego, obecność żony na licytacji nie jest w mojej ocenie niezbędna. W trakcie licytacji, małżonek licytujący powinien oświadczyć, iż nieruchomość jest nabywana do majątku wspólnego z drugim małżonkiem.

W sytuacji gdy nabycie ma nastąpić do majątku osobistego małżonka licytującego, dobrze byłoby, aby także drugi małżonek był obecny i wspólnie z małżonkiem licytującym złożyli oświadczenie, iż nabycie nieruchomości następuje do majątku osobistego małżonka licytującego. W każdym razie takie oświadczenie powinien złożyć małżonek licytujący.

Podkreślić należy, że „Strona, która twierdzi, że nastąpiła surogacja, obowiązana jest wykazać konkretnie środki finansowe, z których nastąpiło nabycie przedmiotu majątkowego” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 stycznia 2001 r., sygn. akt II CKN 1194/00). Samo zatem oświadczenie małżonka licytującego nie przesądza, iż dany składnik stanowić będzie jego majątek osobisty.

Proszę o wyjaśnienie poniższego punktu: 

– przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił

Jeśli moja matka dokonałaby darowizny na moją rzecz, to wchodzi to do majątku osobistego (chyba, że ona zadecyduje inaczej). Zakup nieruchomości za tą darowiznę, skutkuje tym, że ta nieruchomość wchodzi również do mojego majątku osobistego, a nie wspólnego. Dobrze to rozumiem?

Tak, nieruchomość nabyta za środki z darowizny wejdzie w takim przypadku do majątku osobistego. Kluczowe jest jednak udokumentowanie takiej transakcji.

Przy znacznych sumach najlepiej zawrzeć umowę darowizny w formie aktu notarialnego, nawet jeżeli przedmiotem darowizny nie jest nieruchomość. Należy też odpowiednio opisywać  przelewy. Zasadą jest bowiem, iż wszystko co zostało nabyte w trakcie trwania małżeństwa, nawet tylko przez jednego małżonka, wchodzi do majątku wspólnego. Brak udokumentowania transakcji może zatem prowadzić do tego, iż w razie sporu dany przedmiot majątkowy może zostać uznany za część majątku wspólnego.

Z poważaniem / Kind regards,

Marcin Witkowski
radca prawny | legal counsel


Incoming search terms:

  • rozdzielność majątkowa a licutacja moeszkania