Często słyszę to pytanie i postanowiłem po raz kolejny wyjaśnić, dlaczego bardziej opłacalny jest zakup mieszkania na kredyt niż za gotówkę. Zaznaczę jednak, że kredyt nie zawsze jest opłacalny, ale przeanalizujmy moją strategię.

Kupujemy mieszkanie na flipa, a nie na wynajem. Jest to zasadnicza różnica, ponieważ zakup pod wynajem zawsze będzie bardziej opłacalny przy gotówce. Dzieje się tak dlatego, że nabywamy nieruchomość po to, aby na niej zarabiać, czyli wynajmujemy i co miesiąc czerpiemy z niej zyski. W momencie zaciągnięcia kredytu hipotecznego na dłuższy okres płacimy ratę, która w większości zabiera nasz zysk. Oznacza to, że zarabia bank w którym zaciągnęliśmy kredyt, a nie my.

Przejdźmy do flipa. Flip – modne ostatnio słowo – oznacza zakup, remont i sprzedaż nieruchomości. Kupując mieszkanie za gotówkę celem dalszej sprzedaży, sprawa jest prosta. Angażujesz swoją pieniądze niezbędne do przeprowadzenia całej transakcji, remontujesz, sprzedajesz i zarabiasz.

Przykład:

Kupujesz nieruchomość za 150 tyś. zł., remontujesz za 50 tyś. zł, a sprzedajesz za 230 tyś. zł. Czyli zysk przed opodatkowaniem wyniesie 30 tyś. zł.

Teraz weźmy pod uwagę kredyt hipoteczny. Dziś są one bardzo nisko oprocentowane, jednak trzeba zwrócić uwagę na koszty wejścia i wyjścia z kredytu. Kosztem wejścia jest prowizja banku za udzielenie kredytu, a wyjście, to nic innego jak prowizja od wcześniejszej spłaty. Zdarzają się oferty, które mają nieco wyższe oprocentowanie, ale za to nie posiadają prowizji za udzielenie i wcześniejszej spłaty.

Przeprowadzamy transakcję jak w przykładzie powyżej tyle, że posiłkujemy się dźwignią finansową jaką jest kredyt. Wartość przeprowadzonej transakcji (zakup i remont) to 200 tyś. zł z czego 80% to kredyt, czyli 160 tyś. zł. Angażujemy swoją gotówkę 40 tyś. zł. Zakładamy mocno pesymistyczną wersję oprocentowania banku na poziomie 4% plus prowizja od wcześniejszej spłaty 2%. Przy kredycie na 30 lat i ratach równych odsetki od kredytu w czasie trwania inwestycji (6 miesięcy) wyniosą ok 3200 zł (530 x 6) i wcześniejsza spłata około 3200 zł (2% ze 160 tyś zł). Oznacza to, że koszt inwestycji wzrasta nam o 6400 zł. O tyle mniej zarobimy przy sprzedaży. Co wydaje się mniej opłacalne.

A co się stanie, gdy kupimy 2 nieruchomości w tym samym czasie, angażując 2 razy więcej gotówki czyli 80 tyś. zł? Zaczynasz wtedy doceniać matematykę i liczysz zysk.

30 tyś. zł minus 6,4 tys. zł to daje 23,6 tyś zł. Zysk z 2 nieruchomości to 47,2 tyś. zł, a angażujesz dużo mniej gotówki. Tu już widać różnicę.

Z kolei przy 3 nieruchomościach zysk 70,8 tyś. zł. Potrzebna gotówka to 120 tyś. zł zamiast 200 tyś. zł przy zakupie za gotówkę, jednak potrzeba włożyć w to więcej pracy.

Zakup mieszkania za gotówkę ma sens tylko w przypadku wynajmu naszej nieruchomości, dlatego tak istotną rolę we flipach odgrywa dźwignia finansowa.

Kredyt na 30 lat może przerażać, ale przecież spłacamy go dość szybko. Reinwestując zarobione pieniądze jesteśmy w stanie w kilka lat zgromadzić gotówkę potrzebną na zakup nieruchomości pod wynajem. Przy 3 nieruchomościach kupionych w tym samym czasie zarabiamy o 40,8 tyś. więcej niż przy kupnie jednej za gotówkę. Taka właśnie jest moja strategia inwestowania.

Nie angażuj całej gotówki dopóki nie zadecydujesz o tym, że zostajesz rentierem.

Tekst:

Jacek Deka – Uczestnik Warsztatów WIWN® – artykuł na prośbę Wojciecha Orzechowskiego.


Incoming search terms:

  • kredyt na flipa
  • co lepiej kupic mieszkanie za gotowke czy na kredyt
  • kredyt na zakup mieszkania pod wynajem loc:PL
  • kupno mieszkania za gotowke i na kredyt hipoteczny
  • lepiej kupic mieszkanie za gotowke czy na kredyt
  • mam gotowke na mieszkanie a kredyt
  • miesZkanie na kredyt czy za gotowke
  • zakup mieszkania na 120%
  • zakup mieszkania za