Zaliczka a zadatek – studium przypadku

Podczas dokonywania transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości, na etapie zawierania umowy przedwstępnej, strona kupująca wpłaca stronie sprzedającej zaliczkę lub zadatek. Zaliczka/Zadatek, to część pieniędzy wliczana w poczet przyszłej zapłaty. Stanowi gwarancję tego, że obie strony chcą, na umówionych i spisanych założeniach, dokonać transakcji kupna/sprzedaży.

Czym się różnią te 2 terminy i kiedy je stosować?

W przypadku zaliczki kupujący wpłaca określoną kwotę, np. 10 tysięcy zł. Jeżeli nie dochodzi do transakcji, niezależnie od przyczyn, kwota 10 tysięcy zł jest zwracana, zgodnie z kodeksem cywilnym, kupującemu. Jeżeli jest to zadatek i nie doszło do transakcji z przyczyn leżących po stronie kupującego – zadatek ten przepada na korzyść sprzedającego. Jeśli nie doszło do transakcji z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, to ma on obowiązek, zgodnie z prawem cywilnym, zwrócić dwukrotność wartości wpłaconego zadatku kupującemu. W tym konkretnym przypadku sprzedający musi zwrócić 20 tysięcy zł.

Ważne!

Jeżeli jesteś kupującym i nie jesteś pewny, z której opcji skorzystać, to lepiej wybierz formę zaliczki. Zawsze możesz ją odzyskać. Jeśli jesteś sprzedającym skorzystaj z opcji zadatku. W przypadku gdy kupujący się rozmyśli, to zadatek zgodnie z prawem zostanie Ci zwrócony. Kupujący nie będzie mógł się go domagać. Gdy jesteś sprzedającym, który nie może zawrzeć transakcji z winy kupującego, a pieniądze na poczet przyszłej transakcji zostały Ci przekazane w formie zadatku, możesz je zostawić na poczet utraconych korzyści. Mówiąc o korzyściach mam na myśli te, które przez ten czas mogłeś osiągnąć, gdyby transakcja została sfinalizowana.

Relacje sprzedający – kupujący

Na przykładzie z autopsji, chciałbym opisać relacje sprzedającego z kupującym. Z taką sytuacją spotkałem się gdy kupowałem działkę w Gliczarowie Dolnym, obok Zakopanego. Góral Władek, z którym dobijałem transakcję, namówił mnie na zakup działki, którą chciał wyodrębnić ze swojej nieruchomości. Działka miała2 tysiące m2. Chciał ją podzielić na pół, oddając 1 tysiąc m2 mnie, drugi zaś zachowując dla siebie. Z działki rozprzestrzeniał się piękny widok na Tatry, więc uznałem, że jest to ciekawa inwestycja ze względu na to, że można tam postawić domek całoroczny, który będę wynajmował. Z Gliczarowa Dolnego jest bardzo blisko do Bukowiny Tatrzańskiej, Białki Tatrzańskiej, Zakopanego i Białego Dunajca. Są to bardzo ciekawe turystycznie okolice, zarówno latem jak i zimą. Podpisaliśmy umowę przedwstępną, która określała, że w ciągu najbliższego roku zostanie dokonany podział działki. Geodeta podzielił działkę, zgłosiliśmy to w odpowiednich urzędach i mogliśmy wyodrębnić tereny. Kolejnym korkiem było założenie oddzielnej księgi wieczystej. Podczas zawierania umowy przedwstępnej wpłaciłem zadatek wielkości 4 tysiące zł (zadatek nieduży i niemały). Wiedziałem, że jeśli ja zrezygnuję z jakiejkolwiek przyczyny, to nie będzie to dla mnie wielka strata. Z drugiej strony, zastanawiałem się cały czas, czy jest to dobra inwestycja? Mogłoby się okazać, że Władek znalazł klienta, który oferował mu wyższą cenę za tę działkę. Wtedy zwróciłby mi 8 tysięcy zł, czyli podwójną wielkość wpłaconej kwoty. Zyskałbym 100% w ciągu roku. Podział i wyodrębnianie działki trwało 8 miesięcy.

Po 8 miesiącach stwierdziłem, że mam lepszą możliwość zainwestowania pieniędzy i ostatecznie nie zdecydowałem się na zakup tej działki. Byłem cały czas w kontakcie z Władkiem, a on w związku z moim wycofaniem się, nie robił problemów. Zacząłem przeciągać w czasie transakcję licząc, że trafi się nabywca. Ostatecznie tak się też stało. Władek sprzedał działkę, zwrócił mi wpłacony zadatek. Sprzedający w tym przypadku mógł zgodnie z prawem zadatek zatrzymać. Jednak ze względu na dobre relacje postanowił równowartość wpłaconych przeze mnie pieniędzy mi zwrócić. Sytuacja ta dokładnie pokazuje, że wiele zależy od relacji jakie nawiążesz z drugą stroną transakcji.

Wysokość zadatku

W przypadku zadatku należy liczyć się z odwrotnym prawem, szczególnie jeżeli to Ty jesteś sprzedającym nieruchomość. Umowa przedwstępna kładzie na nas pewne zobowiązania. Z różnych przyczyn umowa ta może być wcześniej rozwiązana, zanim dojdzie do spisania umowy przyrzeczonej. Zazwyczaj jedna ze stron wtedy traci, mając nadzieje, że transakcja zostanie dokonana. Wyobraź sobie, że sprzedajesz mieszkanie, które ma wartość 200 tysięcy zł i jest wielkości 50m2. Przychodzi klient i wpłaca Ci zadatek w wysokości 2 tysięcy zł. Tydzień później przychodzi kolejny zainteresowany, który wcześniej był niezdecydowany i mówi: „Proszę pana za to mieszkanie chcę dzisiaj dać Panu 220 tysięcy zł”. Co zrobisz?

Oczywiście, możesz się tutaj odwoływać do wszelkiego rodzaju rzetelnych zachowań czy umów dżentelmeńskich. Jednak musisz zdawać sobie sprawę z tego, że dla Ciebie jest to biznes. Co wtedy zrobić? Pamiętaj, że kupujący w każdej chwili może oznajmić, że rezygnuje z transakcji, gdyż np.: rozmyślił się lub bank odmówił mu udzielenia kredytu. Czy wtedy będzie to w porządku?

W wypadku zawierania umowy przedwstępnej, należy oznajmić kupującemu, że wpłata niskiego zadatku może skutkować takim efektem. Jeśli kupujący wpłaca niski zadatek, to może to oznaczać, że nie ma własnych pieniędzy na tę inwestycję i będzie posiłkował się kredytem. Należy uświadomić kupującemu, że gdy trafi się inny zainteresowany, oferujący wyższą cenę, to skorzystasz z jego oferty. Kto nie chciałby zarobić dodatkowych 20 tysięcy zł?

Załóżmy, że tydzień później trafia się klient, który dokładnie taką cenę oferuje. Podpisujesz z nim umowę na 220 tysięcy zł. Zyskujesz 20 tysięcy zł, ale musisz zwrócić zadatek klientowi, z którym już wcześniej podpisałeś umowę przedwstępną. Klient ten wpłacił 2 tysiące zł, więc zwracasz mu 4 tysiące zł, co jest dwukrotną wartością wpłaconego zadatku. Tym sposobem zarobiłeś 16 tysięcy zł więcej na tej nieruchomości.

Ktoś może skomentować, że to jest nie w porządku. Oczywiście, można tak powiedzieć, ale ten kto mówi, że jest to nie w fair, może sam zaproponować mi 16 tysięcy zł. To jest mój biznes, ja z tego się utrzymuję, zatem muszę zadbać o to by zarobić jak najwięcej. Czy stoi to w sprzeczności z tym co miało miejsce w Gliczarowie Dolnym, gdzie sprzedający zwrócił mi zadatek? To był mój biznes, okazało się, że nie straciłem a zarobiłem. Władek wykazał się dobrą wolą.

Pamiętaj, że zajmujesz się kupnem i sprzedażą nieruchomości. Nie namawiam do czynienia złych rzeczy lub sprzecznych z prawem, natomiast to już pozostawiam do Twojej decyzji. Jak Ty byś się zachował w takiej sytuacji?

Incoming search terms:

  • sprzedający mieszkanie nie wpuszcza rzeczoznawcy zadatek