Czy warto obracać mieszkaniami zakupionymi od dewelopera? Czy rynek pierwotny może być rentowny? Czy może jednak ceny są zbyt wysokie, a czas oczekiwania na mieszkania sprawi, że kapitał będzie zbyt długo zamrożony? Takie pytania często rodzą się w momencie, gdy spoglądamy na rynek pierwotny przechodząc obok budowanych inwestycji.
Autorzy: Patryk Sołtysiak i Maciej Welman – Flip na Pierwotnym
Artykuł pochodzi z 3 numeru magazynu inwestora – Strefa Nieruchomości, który dostępny jest na stronie www.skleprentiera.pl
Wyższa cena i czas oczekiwania na mieszkanie to jest fakt i tego uniknąć się nie da! Rynek pierwotny ma jednak wiele zalet nad którymi warto się pochylić i zastanowić czy mogą one mieć znaczenie dla inwestora w momencie lokowania kapitału.
BEZPIECZEŃSTWO TRANSAKCJI
Dnia 29 kwietnia 2012 roku weszła w życie ustawa deweloperska, aby uregulować zasady, na jakich zawierane są umowy deweloperskie oraz chronić prawa nabywców w przypadku upadłości przedsiębiorcy lub innych sytuacji losowych. Nałożyła bowiem obowiązek zakładania przez deweloperów rachunków powierniczych, dzięki czemu środki gromadzone są na koncie chronionym przez bank, a do dewelopera trafiają dopiero po zakończonej inwestycji (rachunek powierniczy zamknięty) lub zgodnie z postępem wykonanych prac budowlanych wypłacane są deweloperowi transzami (rachunek powierniczy otwarty). W przypadku upadłości dewelopera pieniądze trzymane są na bezpiecznym koncie bankowym.
GWARANCJA TRANSAKCJI
Na rynku wtórnym zdarzają się przypadki, w których inwestor po ustaleniu warunków transakcji odnośnie ceny ze stroną sprzedającą mieszkanie, umawia się jednocześnie na umowę przedwstępną. Następnie okazuje się, że strona sprzedająca, w międzyczasie, kontynuowała proces sprzedaży mieszkania. W momencie kiedy dochodzi do terminu umowy przedwstępnej inwestor dowiaduje się o innym kliencie, który jest zainteresowany zakupem mieszkania o wyższej cenie i w tym momencie rozpoczynała się licytacja. Na rynku pierwotnym takie przypadki się nie zdarzają. Deweloper ustala strategię sprzedaży co do wysokości ceny i systemu zakupu mieszkań. W przypadku gdy zostaną wynegocjowane warunki transakcji przez inwestora to znaczy, że deweloper na nie przystał i nie ulegną one zmianie w późniejszym czasie!
NIEWIELKI WKŁAD WŁASNY
Procedura sprzedaży mieszkań umożliwia zakup mieszkania poprzez wykorzystanie kredytu hipotecznego. Żeby inwestycja była rentowna w przypadku zakupu mieszkania, na które inwestor musi jeszcze poczekać (na przykład 6 miesięcy), należy wynegocjować z deweloperem odpowiedni harmonogram płatności w systemie na przykład 10/90. Oznacza to, że 10% środków (wkład własny) wpłacamy przy podpisaniu umowy deweloperskiej, a pozostałe 90 % (środki zaciągnięte z kredytu) dopiero przy zakończeniu inwestycji przed odbiorem mieszkania. Pozwala to na zmniejszenie kosztów kredytowych, jakimi są odsetki przy miesięcznych opłatach.
NOWOCZESNE BUDOWNICTWO
Rynek wtórny niestety się nie zmieni, to co powstało już zostanie i znacznych różnic wizualnych w bryle nie będzie po ewentualnej renowacji. Rynek pierwotny natomiast potrafi zaskoczyć wraz z każdą nową inwestycją podążając za trendami zmieniającej się rzeczywistości. Rynek pierwotny z biegiem czasu będzie ułatwiać życie mieszkańcom. Sprawia, że czują się bezpiecznie na zamkniętych, funkcjonalnych osiedlach, z atrakcyjnym częściami wspólnymi i układami pomieszczeń.
RĘKOJMIA DEWELOPERA
Może stanowić podstawę dochodzenia roszczeń od dewelopera w przypadku wad nieruchomości, a w odróżnieniu od gwarancji możemy skorzystać z uprawnień z niej wynikających zawsze, niezależnie od stanowiska i dobrej woli dewelopera. Obowiązuje przez okres 5 lat od dnia, w którym mieszkanie zostało przekazane nabywcy przez sprzedającego.
WYSOKA CENA
Faktycznie mieszkania z rynku pierwotnego w standardzie deweloperskim mają relatywnie wysoką cenę. Biorąc pod uwagę fakt, że rozpoczynając pracę wykończeniowe na mieszkaniu inwestor nie musi planować wymiany instalacji hydraulicznej, elektrycznej, wymiany okien, grzejników, drzwi zewnętrznych, wykonania wylewek, prostowania ścian, bo na „dzień dobry” ma to zrobione! A co jeśli znajdzie mieszkanie w standardzie deweloperskim po cenie rynkowej mieszkania używanego, lub niższej ? Takie nie są wyjątkiem, można jest powtarzalnie wyszukiwać.
W GRĘ WCHODZI OCZEKIWANIE NA MIESZKANIE
Mając do dyspozycji stosunkowo niewielki kapitał i zdolność kredytową można znaleźć mieszkanie gotowe do obioru w atrakcyjnej cenie i zaplanować cały rok inwestycyjny. Ideą inwestowania na rynku pierwotnym jest to aby mieszkanie czekało na inwestora, a nie inwestor czekał na mieszkanie.
Maciej i Patryk prowadzą szkolenia z inwestowania w nieruchomości na rynku pierwotnym.
Najbliższe terminy szkoleń to:
Bydgoszcz: 7-8 września 2019 r.
Lublin: 5-6 października 2019 r.
Brak komentarzy