W większości największych miast Polski ceny najmu w trzecim kwartale 2020 roku spadły nieznacznie w stosunku do zeszłego roku. Takie dane płyną z opracowania ThinkCo na podstawie danych udostępnionych przez platformę Ada.Place.

Najnowsze dane przyjmujemy z umiarkowanym optymizmem. Z jednej strony rynek uniknął gwałtownych spadków, jakich obawiano się jeszcze wiosną. Z drugiej, ceny nieruchomości rosnąć nie przestały, więc stagnacja cen najmu wpływa na obniżenie jego opłacalności – komentuje Przemysław Chimczak, partner zarządzających ThinkCo.

Kryzys na rynku najmu z opóźnionym zapłonem

Wiosenny lockdown przyniósł obawy o nagłe i głębokie spadki cen nieruchomości na najem długoterminowy. Dodatkowym bodźcem miało być zwiększenie liczby ofert przez wejście na rynek licznych mieszkań przeznaczonych na najem krótkoterminowy. Dzisiaj wiemy już, że rewolucji nie było. Ceny w drugim kwartale 2020 spadły względem pierwszych miesięcy roku w stopniu porównywalnym, co w 2019 roku. Wynika to z pokrycia się pierwszej fali pandemii z tradycyjnie niskim sezonem na rynku nieruchomości. Okres od kwietnia do marca to czas, w którym na platformie Ada.Place regularnie pojawia się ponad trzy razy mniej ogłoszeń niż w miesiącach letnich.

Trzeci kwartał roku to z pewnością najgorętszy okres na rynku najmu. Wynika to z kilku powodów. Wśród najważniejszych wymienić możemy powiązanie sezonowości najmu z rokiem akademickim. Letni sezon urlopowy jest atrakcyjny również dla osób pracujących, które mają wtedy czas oglądać nieruchomości i organizować przeprowadzkę. Właśnie dlatego to trzeci kwartał jest najważniejszy z punktu widzenia analiz całego roku – dodaje Natalia Świrska (Ada.Place).

Ceny wzrosły jedynie w Gdańsku

Najwyższa mediana cen najmu w Polsce utrzymuje się w Warszawie. W trzecim kwartale tego roku za kawalerkę zapłacić trzeba było 1800 złotych, więc 2,7% mniej niż w porównywalnym okresie 2019 roku. Większe spadki zanotowano w przypadku mieszkań dwupokojowych, których mediana cen wynosiła 4% mniej niż rok wcześniej (2400 złotych). Utrzymała się natomiast cena mieszkań trzypokojowych na poziomie 3200 złotych. Jednocześnie mieszkania trzypokojowe były niemal 9% tańsze niż w pierwszym kwartale 2020 roku. Mediana cen najmu wszystkich mieszkań w Warszawie wyniosła 2400 złotych, więc 4% mniej niż latem zeszłego roku.

Stagnacja cen najmu najwyraźniej widoczna była w Poznaniu. Na tym samym poziomie co w kwartale trzecim 2019 utrzymały się ceny kawalerek (1300zł), mieszkań trzypokojowych (1900zł) oraz mieszkań na wynajem w ogóle (1550zł). Co ciekawe, o ponad 3% wzrosła mediana cen mieszkań dwupokojowych i wyniosła 1650 złotych.

Jedynym miastem, gdzie wzrosty cen względem trzeciego kwartału 2019 r. zaobserwowano wśród wszystkich rodzajów mieszkań był Gdańsk. Latem mediana cen kawalerek na wynajem wyniosła tam 1600 złotych, więc niemal 7% więcej niż rok wcześniej. Za mieszkania dwu- i trzypokojowe zapłacić trzeba było odpowiednio 2100 i 2600 złotych, więc 5 i 4% więcej niż przed rokiem. Ogółem, mediana cen mieszkań na wynajem wyniosła 2100 złotych, 5% więcej niż latem 2019 roku.

Zahamowanie tradycyjnych wzrostów

Sezonowość najmu jest zjawiskiem stałym. Dlatego kondycję rynku łatwo oceniać przez pryzmat wzrostów i spadków cen między okresami niskiego i wysokiego sezonu. I tak tradycyjnie najgwałtowniejszy spadek cen odbywa się miedzy pierwszym i drugim kwartałem roku. W 2019 wyniosły one -10% w Warszawie, -7,7% we Wrocławiu, -3,1% w Gdańsku, -5,6% w Krakowie oraz -6,3% w Poznaniu. W roku 2020, pomimo wprowadzenia lockdownu w marcu i kwietniu, wartości te utrzymały się na podobnym lub tym samym poziomie.

Dlatego kryzys na rynku najmu rozpatrywać możemy w kontekście zahamowania lub odwrócenia zwyczajowych znacznych wzrostów cen między kwartałem drugim i trzecim. W Warszawie wyniosły one 11,1% w 2019 roku oraz jedynie 2,1% w 2020. Wzrosty osłabły również we Wrocławiu (odpowiednio 8,3 i 2,7%) oraz Gdańsku (5,8 i 5%). O stagnacji mówić możemy ponownie w kontekście Poznania, gdzie zarówno w 2019 i 2020 roku ceny najmu między wiosną i latem wzrosły o 3,3%. Jedynym analizowanym miastem, gdzie ceny spadły również w tym okresie jest Kraków. Najem w trzecim kwartale 2020 roku był tam o niemal 3% tańszy w kwartale drugim.

W przypadku większości największych miast, kryzys na rynku najmu stał się widoczny dopiero latem tego roku. Wynika to z cyklicznego charakteru najmu, decydującego o czasie szukania mieszkania przez pracujących i studentów. Powrót tych drugich do dużych miast również stanął pod znakiem zapytania, ze względu na opóźniony start roku akademickiego i hybrydowy tryb nauczania. W efekcie na rynku dłużej i liczniej znajdowały się najtańsze mieszkania. Zakłócenie dotychczasowej dynamiki rynku wywołać może negatywne skutki również długofalowo – komentuje Przemysław Chimczak (ThinkCo).

Autor: Dominik Różewicz – Autor analiz i tekstów w ThinkCo.
Źródło: ThinkCo