12 sierpnia 2014 roku opublikowałem artykuł pt. Reklama nieruchomości w celu wynajęcia lub sprzedaży – „https://zarabiajnanieruchomosciach.pl/reklama-nieruchomosci-w-celu-wynajecia-lub-sprzedazy/”
Ostatnio pod tym artykułem pojawił się komentarz o treści jak niżej. Na samym dole moje rozważania na ten temat. Zachęcam do zapoznania się:
„Co za głupia rada. Ktoś, kto to napisał, albo nie sprzedał w życiu żadnej nieruchomości, albo udało się to kompletnym przypadkiem. Zawyżenie ceny nieruchomości to strzał w stopę – zarówno dla sprzedającego jak i dla pośrednika. Takie nieruchomości się po prostu nie sprzedają, ani teraz, ani w przyszłości. Wynika to między innymi z tego, że klienci szukają nieruchomości w określonym przedziale cenowym, a droższe odrzucają z miejsca. Zawyżanie ceny to bardzo zły pomysł. Osoby dobrze znające branżę nieruchomości, wiedzą, że najlepiej sprzedają się nieruchomości dobrze oszacowane – ani za drogie, ani za tanie. Cena musi uwzględniać pewien margines na negocjacje, ale nie może być za wysoka. Jeśli współpracujemy z pośrednikiem, to bezwzględnie trzeba z nim ustalić, by swoją prowizję wpisał w cenę, a nie doliczał do niej. A jeśli ktoś myśli, że najwyżej po jakimś czasie obniży zawyżoną cenę, to też jest w błędzie, bo każda obniżka ceny to sygnał dla klientów obserwujących rynek, że nieruchomość się nie sprzedaje, albo że właścicielowi bardzo się śpieszy.”
Warto abyś pomyślał, co Ty zrobiłbyś mając nieruchomość do sprzedaży. Może w swoim życiu trafiłeś już na dogodną chwilę do sprzedaży nieruchomości? W naszych głowach drzemią stereotypy, którymi się kierujemy. Ale najważniejsze, to sięgać myślami poza horyzont i dostrzegać to co nie jest widzialne. Musisz działać ponadprzeciętnie, aby osiągać wielkie rzeczy, dlatego sprecyzowana droga działania jest tak ważna. Powinieneś zaplanować czynności od początku do końca procesu inwestycyjnego.
My inwestorzy, mający swój cel zaplanowany z góry, podchodzimy do sprzedaży nieruchomości inaczej niż przeciętny Kowalski. Zawsze zaczynamy od wysokiej kwoty i czekamy – bo każdy tysiąc to dodatkowe wynagrodzenie do włożonej pracy. Jeśli natomiast mamy zaplanowany zysk 30 tys, to jeżeli cena sprzedaży ma dać nam ten zysk, a dochodzi do tego prowizja pośrednika – cena musi być podwyższona o tą prowizję. Przecież nie zapłacę prowizji ze swojego ustalonego wcześniej zysku! Nie jest prawdą, że nieruchomości sprzedają się po dobrze oszacowanej cenie. Nie ma na to reguły. Czasem przyjdzie klient, któremu nasza nieruchomość spodoba się i to wystarczy, żeby zapłacił wiele więcej niż cena szacunkowa. Są klienci, którzy dokładnie odpowiadają naszej grupie docelowej i wówczas cena okazuje się nieistotna. Mieszkanie wobec inwestycji jest zwykłym towarem. Pojawia się więc pytanie: czy Twój towar wart jest pieniędzy, które chcesz uzyskać? Możesz dowiedzieć się tego sprzedając mieszkanie w 2-3 miesiące. Wtedy dokładnie wiesz jaka jest wartość Twojego mieszkania. Klienci przychodzą, proponują cenę, a Twoje mieszkanie jest warte dokładnie tyle, ile daje najlepszy klient. Nie dowiesz się tego, jeśli zaniżysz cenę od razu. Jeden z uczestników Warsztatów z Poznania przyjął zbyt niską cenę i mieszkanie sprzedało się w 2 dni.
Czy nie lepiej podwyższyć cenę o 10 tys. i poczekać miesiąc lub dwa? Nie masz pewności za ile mieszkanie się sprzeda.
Opuścić cenę możesz od razu, ale podwyższyć – nigdy Ci się nie uda. Baw się ceną bez lęku i osiągaj założone cele.
Chcesz więcej rozważań na temat nieruchomości? Lubisz inwestować? Przyjmować wyzwania? Zapraszam na www.wiwn.pl/mix – Warsztaty zmieniające standard Twojego życia.
Zgadzam się. Najlepiej ustalić wyższą cenę i ewentualnie później ją obniżyć. Obniżenie może przyciągnąć klientów, podwyższenie raczej nie.
Wszystko zależy od strategii jaką masz na sprzedaż i jakie są Twoje priorytety. Znam ludzi, którzy zawyżając cenę stracili znacznie więcej niż jeżeliby wystawiliby nieruchomość od razu w realnej cenie po pierwsze czas, po drugie stracili na spadku cen nieruchomości podczas długotrwałego procesu sprzedaży. Ja osobiście jestem zdania, że trzeba wystawiać nieruchomość w cenie jeszcze zadowalającej sprzedającego, ale nie w grubo przesadzonej bez zbędnych marginesów na negocjacje i po prostu być twardym w negocjacjach. Osobiście zdarzyło mi się już nie raz sprzedać nieruchomość w cenie dokładnie takiej jak wystawiona, a zdarza się również, że klienci licytują się i cena idzie w górę. Jednak jeżeli zawyżysz cenę to klienci zawsze się będą targować stracisz więcej czasu, a na to samo wyjdzie. Generalnie cena musi być realna do osiągnięcia za daną nieruchomość. Nie może być ani zaniżona (bo budzi podejrzenia) ani wywindowana.
Fajny wpis i ciekawa dyskusja.
Zgadzam się z Tobą Wojtku, że zawyżanie ceny ponad przeciętną bez uzasadnionego powodu niesie za sobą ryzyko odstraszenia potencjalnych nabywców.
Niemniej, jako negocjator i autor bloga o tym jak negocjować, zawsze i zgodnie z Twoim stwierdzeniem, będę opowiadał się za dołożeniem pewnego marginesu na negocjacje, czyli de facto na ochronę swojej ceny docelowej. Zresztą, udzielenie ustępstwa kupującemu często waży na tym czy w ogóle przekonamy nabywcę do zakupu. Często powtarzam i doświadczam, że „nie liczy się wielkość ustępstwa, ale sam fakt jego udzielenia”. Dlatego zdecydowanie nie polecam wystawiać jako pierwszej oferty ceny docelowej, bo nabywcy niemal zawsze będą oczekiwali jej obniżenia, a jeśli to nie nastąpi, to bardzo niewielu z nich zdecyduje się na zakup mieszkania.
Hej. Bardzo dobry wpis trochę zdradza „od kuchni” logikę sprzedaży przez pośredników. Na pewno masz rację i nie dziwę się, że na rynku wtórnym tak się dzieje. Ale zwyczajnie mnie zastanawiam się jak to się ma do rynku pierwotnego. Czy np jeśli widzę ogłoszenie jak: apartamenty sprzedaż wrocław czy w ogóle sens ma czekanie? Czy deweloper w ogóle schodzi kiedykolwiek ze swojej ceny?
Witam serdecznie, bardzo ciekawy wątek. Uważam, że powinniśmy ustalić co stwierdzenie 'zawyżyć cenę mieszkania’ właściwie oznacza. Bo normalnym jest, że kupujący będzie negocjował cenę ( ok.5%), co z kolei sprzedający musi uwzględnić w wycenie – czyli podnieść oczekiwaną kwotę. Jeśli do tego dochodzi jeszcze prowizja pośrednika, to też powinna zostać uwzględniona w wycenie, W tym wypadku można ewentualnie się zastanowić nad tym czy konieczny jest koszt pośrednika, Ale to dość indywidualna decyzja 🙂 Pozdrawiam
Czy w przypadku nieruchomości komercyjnych jest podobnie? Wysoka cena w przypadku atrakcyjnych lokalizacyjnie obiektów nikogo nie dziwi. Czy w takich sytuacjach mamy do czynienia z sytuacją zawyżania cen?
NIe wiem czy zaniżanie ceny nieruchomości jest aż tak złe – przypuśćmy, że sprzedającemu się spieszy. Zamiast czekać te 2-3 miesiące bez żadnej potrzebnej na gwałt gotówki, otrzymuje ją powiedzmy prawie od razu i przeznacza na niecierpiącą zwłoki potrzebę.
Uważam, że jeśli istnieje pogląd, że później nie mamy możliwości podnieść ceny najlepiej ustalić ją taką, by nas od początku satysfakcjonowała. Klient nie musi wiedzieć, że jest to cena zawyżona – jest to po prostu cena, za jaką chcemy sprzedać nieruchomość. Zgadzam się z poglądem, że zawsze możemy obniżyć cenę.
Przedstawione powyżej rozważania pokazują zaledwie część prawdy. Inwestor liczy, że te 10 tys. więcej z 2-3 miesięcy oczekiwania to dobry wynik? Bardziej pasowało by tutaj słowo amator. Pieniądze leżące przez te 2-3 miesiące i ilość straconych okazji inwestycyjnych to również strata, którą tak jak i czynsz należy uwzględnić w wyliczeniach.
Cieszę się, że jest dyskusja 🙂 przedstawiajcie swoje opinie tak aby inwestor mógł sam zadecydować co lepsze dla niego.
Czy 10 tys za 2 miesiące czekania to dużo? Mało? Jeśli inwestujesz przez pół roku i zarabiasz 30-40 tys, to dodatkowe 2 miesiące i 10 tys zysku – właściwie wychodzi proporcjonalnie. Jak wypada ROE rocznie? Inwestujesz 40 tys zł jeśli posiłkujesz się kredytem i zarabiasz w 2 miesiące 10 tys zł, to stopa roczna wychodzi 125%. A jeśli kupujesz nieruchomość za gotówkę i inwestujesz 250 tys zł, to jeśli zarobisz 10 tys zł przez kolejne 2 miesiące to stopa zwrotu = 20% . Jeśli uwzględnimy czynsz ewentualnie ratę – nie wyjdzie wiele mniej. Zapraszam do dalszej dyskusji.
Cenę można obniżyć zawsze, podnieść nigdy. W Internecie każde ogłoszenie zostawia swój ślad, na pewno potencjalny klient nie będzie zachwycony kiedy znajdzie poprzednie ogłoszenie nieruchomości z niższą kwotą niż ta, która została jemu zaoferowana.
Ilu sprzedających/pośredników, tyle technik, jedne są lepsze, inne gorsze. Ale ta zdecydowanie jest fatalna.