Kupno nieruchomości (8)
Podstawowe źródła to oczywiście internet oraz agencje nieruchomości.
Oczywiście, że tak. Jeżeli agencja nieruchomości dostarczy nam nasze wymarzone mieszkanie, zgodne z profilem, który spełnia założenia idealnego wg Ciebie mieszkania, to jak najbardziej korzystajmy z usług takich agencji i nagradzajmy je – oni wykonali pracę, my dostaliśmy mieszkanie, obie strony są zadowolone.
Unikaj nieruchomości położonych na terenach w których będzie ona narażona na działania sił natury. Nie inwestuj w mieszkania znajdujące się na terenach możliwych do zalania, czy na terenach, w których ryzyko wystąpienia trąby powietrznej jest bardzo wysokie. Jak już wspomniałem możemy ubezpieczyć naszą nieruchomość, ale przecież nie to jest celem naszego działania aby liczyć na korzyści z tytułu wypłat odszkodowań. Celem jest zarobek na wynajmie lub zarobek pochodzący ze sprzedaży nieruchomości.
Inwestując w nieruchomości musisz uważać na bubel.
Powinieneś wiedzieć jakie czynniki mają wpływ na mniejszą atrakcyjność nieruchomości, gdyż wiele z nich występujących naraz może sprawić iż nieruchomość ta nigdy nie uzyska rentowności ponieważ nie znajdzie się w danej cenie odpowiedni klient. Na stronie internetowej której adres już niebawem podam … udostępniłem aplikację internetową, która podpowie Ci, poprzez zadawanie różnego rodzaju pytań (tam w tej chwili jest około 60 pytań) czy dana nieruchomość posiada cechy zmniejszające jej atrakcyjność czy zwiększające.
Nie dopuszczalną sytuacją jest brak najemcy. Powstaje więc pytanie jaką nieruchomość kupić żeby ten najemca zawsze był. Istnieją nieruchomości, w których wcześniej czy później zawsze znajdziemy najemcę, ale są i takie w których bardzo szybko taki najemca się znajdzie. Zależy to od odpowiedniej ceny najmu oraz położenia samej nieruchomości. Jeśli umiesz liczyć i znasz rynek – wiesz już jaką nieruchomość, gdzie i za ile kupić. Do kupowania właśnie takich nieruchomości namawiam. Rodzi się więc pytanie co jeżeli kupujemy mieszkanie na inwestycję, a nie ma potencjalnego nabywcy? Odpowiedź brzmi: musisz kupić taką nieruchomość żebyś mógł łatwo ją potem sprzedać lub wynająć. Pamiętaj o tych dwóch decydujących czynnikach: po pierwsze miejsce, a po drugie cena. Te dwie rzeczy muszą być ze sobą na tyle skorelowane, żeby ryzyko wystąpienia sytuacji, w której nie możemy sprzedać danej nieruchomości lub nie możemy jej wynająć było zminimalizowane. Jeżeli znasz już podstawowe zasady namierzania odpowiednich nieruchomości, to ryzyko zakupu nieodpowiedniej nieruchomości spada do zera i nie musisz się wtedy martwić i stresować, że nie poradzisz sobie z odpowiednim wykorzystaniem zakupionej nieruchomości tak aby dobrze na niej zarobić.
Poza przypadkami, w których siłami wyższymi, wojnami lub sytuacjami nie do przewidzenia (jak sytuacja w Czernobylu czy Prypeciu na Ukrainie) raczej rzadko zdarzają się sytuacje, w których zainwestowana nieruchomość traci całkowicie na wartości. Wyjątkiem może być rynkowy bubel. Tylko wiedza może nas zabezpieczyć przed zakupem takiej nieudanej pod względem inwestycyjnym nieruchomości. Przykład takiego bubla: kupujemy nieruchomość – działkę, przez którą zakład energetyczny od dawna planował przeprowadzić linię wysokiego napięcia. Jak uniknąć zakupu takiego bubla? Oczywiście możemy sprawdzić w urzędzie gminy plany co do danej działki. Tak samo możemy sprawdzić plany co do zagospodarowania przestrzennego. Dzięki temu unikniemy sytuacji w której tuż obok naszej posesji powstanie w przyszłości autostrada, a wiadomo przy tak ruchliwej drodze mało kto chce zamieszkać.
Moim zdaniem, biorąc pod uwagę dotychczasowe moje doświadczenia określiłem nieruchomość wzorcową na której będziemy w dalszych rozważaniach się opierać, tj.: mieszkanie w bloku, w dobrym położeniu*, trzypokojowe, około 50 m2, z pokojami rozdzielnymi czyli nie przejściowymi (tj. z takimi do których jest dostęp z przedpokoju). Najlepiej w bloku czteropiętrowym, na piętrze pierwszym, z widokiem na park lub inną zieleń, z dala od hałasu, ale jednocześnie blisko centrum lub na jego obrzeżach. Super jeśli ta nieruchomość znajduje się w nowym budownictwie czyli materiał, z którego blok jest zbudowany to cegły albo pustaki. Raczej nie płyta ale ostatecznie może być to mieszkanie w wieżowcu z płyty. Wielka płyta ma jedną podstawową wadę: to co sąsiedzi powiedzą za ścianą – wszystko słychać u nas w mieszkaniu. Często różnego rodzaju dźwięki i odgłosy, których nie chcemy słyszeć. Mieszkanie takie powinno załóżmy kosztować 160 tys do remontu (rynek porównywalny do łódzkiego).
Jeżeli uważasz, że Twoja nieruchomość powinna spełniać inne kryteria, to warto abyś sobie je zapisał i określił co może być dla Ciebie nieruchomością wzorcową. Podejrzewam, że większość tych cech będzie podobna – a różnica będzie wynikać z wielkości przyjętego metrażu. Czyli może to być mieszkanie wielkości 30-35 m2 – jeden lub dwa pokoje i wprost proporcjonalnie tańsze**.
* dobre położenie – 🙂 rzecz względna
** mieszkanie 30m2 może mieć ok 5-10% wyższą cenę za metr kwadratowy niż mieszkanie 50m2
Incoming search terms:
- nieruchomosc wzorcowa
Od 2011 zmieniła się ustawa i nie stosuje się już tego.Kiedyś była zwykła, która była na określoną kwotę (np. wysokość kredytu) i kaucyjna, stosowana zwłaszcza przy kredytach walutowych. Określała kwotę „do”, bo np. nie można było przewidzieć jak wzrośnie kurs waluty. Obejmowała też koszty odsetek, przy nie spłacaniu, koszty sądowe itd. Obecnie jest tylko jedna, nazwijmy ją po prostu hipoteka, Zwana tez jest hipoteką umowną.
Sprzedaż nieruchomości (2)
To smutne. Widocznie gdzieś popełniłeś błąd na etapie planowania zakupu nieruchomości. Zakup taki powinien być odpowiednio zaplanowany. Powinieneś znać profil klienta do którego chcesz skierować swoją obecną inwestycję. Czy o tym pomyślałeś? Jeśli tak to czy Twoja nieruchomość dokładnie spełnia jego oczekiwania? Jeśli tak to pytanie czy cena jest odpowiednia. Dzisiaj w nieruchomościach wszystko dyktuje pieniądz. Widziałem nawet takie hasło… nie możesz sprzedać? Obniż cenę 🙂 … być może na etapie planowania dokonałeś zakupu nieruchomości która obecnie w celach rentowności ustawioną ma taką cenę, że trudno będzie znaleźć Ci klienta 🙁 … zapraszam na warsztaty na których dokładnie opowiem Ci jak tego błędu nie popełniać. … Pierwsze podstawowe pytanie jakie powinieneś sobie zadać, to czy Twoje ogłoszenie o nieruchomości jest wszędzie… Powinno być wszędzie… jeśli masz wątpliwość zobacz odp. na pytanie: Gdzie ogłaszać swoją nieruchomość?
Wcześniej czy później znajdziemy klienta na naszą nieruchomość. Pytanie tylko jak długo powinniśmy czekać. Czy można stracić czekając na odpowiedniego klienta? Oczywiście, że tak. Każdy dzień bez najemcy to potencjalnie strata dla nas. Dodatkowo dochodzi czynnik spadku wartości nieruchomości. Strata jest większa szczególnie w sytuacji w której spłacamy kredyt, ponieważ kosztem dla nas będą odsetki. Część kapitałową raty – możemy pominąć w wyliczeniach strat. Co prawda pieniędzy nam ubywa ale akurat ta część raty sprawia, że nasze zadłużenie główne wobec banku zmniejsza się a mieszkanie stopniowo przechodzi na naszą własność. Do tych wymienionych kosztów należy doliczyć koszty eksploatacji mieszkania takie jak koszt ciepła, kablówkę czy czynsz. Jeżeli ceny nieruchomości zwiększają się, to oczekiwanie na potencjalnego najemcę pozornie nie jest stratą, gdyż zwracamy uwagę na spłacający się kapitał. Jednak tak czy inaczej mamy utraconą korzyść w postaci braku przychodów z najmu. Sytuacja staje się gorsza w przypadku gdy nieruchomość traci na wartości. W takiej sytuacji czekamy na potencjalnego najemcę przez co musimy dokładać do biznesu (w postaci opłat wymienionych wyżej), w takim przypadku tracimy więcej. Musisz dążyć do tego aby kupić taką nieruchomość, w sytuacji której nie jesteś narażony na spadek wartości ceny oraz nie jesteś narażony długi okres bez najmu.
Finansowanie nieruchomości (4)
Do zakupu nieruchomości możemy posłużyć się kapitałem własnym lub kapitałem obcym;. Kapitał własny czyli: gotówka. Kapitał obcy to wszelkiego rodzaju pożyczony kapitał, może to być kredyt bankowy zaciągnięty osobiście lub przez osobę trzecią, a także gotówka pochodząca od inwestorów zewnętrznych lub pożyczkodawców.
Od 2011 zmieniła się ustawa i nie stosuje się już tego.Kiedyś była zwykła, która była na określoną kwotę (np. wysokość kredytu) i kaucyjna, stosowana zwłaszcza przy kredytach walutowych. Określała kwotę „do”, bo np. nie można było przewidzieć jak wzrośnie kurs waluty. Obejmowała też koszty odsetek, przy nie spłacaniu, koszty sądowe itd. Obecnie jest tylko jedna, nazwijmy ją po prostu hipoteka, Zwana tez jest hipoteką umowną.
Oczywiście, że możesz.
Może to być dla Ciebie niesamowitą przygodą, może to być niesamowitym doświadczeniem, może to być coś nowego i wcale nie jest powiedziane, że musisz posiadać środki finansowe, aby inwestować w nieruchomości.
Ile kapitału muszę mieć na transakcję dotyczącą inwestowania w nieruchomości?
Najwygodniej jest mieć 100% – ale to nie oznacza, że jest to rozwiązanie pod względem ekonomicznym najkorzystniejsze dla Ciebie. Jeżeli zamierzasz kupić i sprzedaż mieszkanie, to gotówka jest mile widziana. Jeżeli chcesz mieszkanie wynajmować, to kredyt będzie lepszym źródłem finansowania. Jeżeli masz możliwość otrzymać kredyt, to koszt kredytu będzie zawsze mniejszy niż zyski wypracowane z każdej kwoty którą posiadasz w gotówce i którą zainwestujesz. Mówiąc o wzorcowym mieszkaniu, o wzorcowej nieruchomości, to jest to kwota rzędu 130-200 tysięcy zł. Najlepiej na takiej nieruchomości człowiek się uczy. Większa zainwestowana kwota, większe zyski, a pracy tyle samo. Są zwolennicy teorii, że lepiej zaczynać od kawalerki. Robert Kiyosaki powiedział aby inwestować od razu w nieruchomości za 1 mln złotych lub nawet za 2 mln. Moim zdaniem, mamy określoną wzorcową nieruchomość i jest ona wypośrodkowana jeśli chodzi o rynek mieszkań. Proponuję abyś w pierwszej kolejności skupił się na takiej nieruchomości.
Najwygodniej jest mieć 100% – ale to nie oznacza, że jest to rozwiązanie pod względem ekonomicznym najkorzystniejsze dla Ciebie. Jeżeli zamierzasz kupić i sprzedaż mieszkanie, to gotówka jest mile widziana. Jeżeli chcesz mieszkanie wynajmować, to kredyt będzie lepszym źródłem finansowania. Jeżeli masz możliwość otrzymać kredyt, to koszt kredytu będzie zawsze mniejszy niż zyski wypracowane z każdej kwoty którą posiadasz w gotówce i którą zainwestujesz. Mówiąc o wzorcowym mieszkaniu, o wzorcowej nieruchomości, to jest to kwota rzędu 130-200 tysięcy zł. Najlepiej na takiej nieruchomości człowiek się uczy. Większa zainwestowana kwota, większe zyski, a pracy tyle samo. Są zwolennicy teorii, że lepiej zaczynać od kawalerki. Robert Kiyosaki powiedział aby inwestować od razu w nieruchomości za 1 mln złotych lub nawet za 2 mln. Moim zdaniem, mamy określoną wzorcową nieruchomość i jest ona wypośrodkowana jeśli chodzi o rynek mieszkań. Proponuję abyś w pierwszej kolejności skupił się na takiej nieruchomości.
Inwestowanie w nieruchomości (4)
Gdy prześledzisz dokładnie większość pytań w FAQ sam wyrobisz sobie zdanie, że inwestowanie w nieruchomości nie niesie za sobą dużego ryzyka, gdyż te wszystkie opisane sytuacje w większości przypadków można przewidzieć lub zaplanować inwestycję tak aby zminimalizować ryzyko w którym nasza nieruchomość stanie się nic nie warta. Jak to uczynić? Nie inwestować w miejscach, w których wystąpienie sytuacji opisanych powyżej jest bardzo prawdopodobne. Nie kupować BUBLA. Uważać na dane makroekonomiczne.
Możesz inwestować na giełdzie, na Forexie, możesz inwestować w waluty, możesz inwestować w handel produktami, w usługi, w swoje przedsięwzięcia, ale inwestowanie w nieruchomości może być obarczone najmniejszym ryzykiem. Oczywiście mowa o mądrym inwestowaniu. O inwestowaniu, które jest od początku do końca przemyślane i czynione z pewnymi, określonymi z góry zasadami, które dają gwarancję sukcesu.
Powracając do w/w inwestycji – giełda może sprawić, że stracisz pieniądze. Oczywiście, to nie jest tak, że tracisz na giełdzie pieniądze. To jednostki uczestnictwa tracą swoją wartość i później musisz czekać długo,długo, długo zanim odrobisz straty. Jednak zazwyczaj mechanizm inwestowania w giełdę u niedoświadczonych graczy działa w ten sposób, że psychika nie wytrzymuje emocjonalnie przez co sprzedają oni akcje, które spadły na wartości co jest ostatecznie wynikiem straty. Wiele zależy od tego na jakim poziomie ustawisz sobie „stop loss” i czy w ogóle masz możliwość jego ustawienia. To samo się dzieje na forexie, tylko, że na forexie wszystko się dzieje o wiele szybciej. Te zmiany są tak szybkie, że często nie potrafimy zauważyć sytuacji która ostatecznie sprawia, iż tracimy nasz kapitał. Na forexie wszystko możesz od razu stracić. Tam nie ma takiej sytuacji jak w przypadku giełdy, że jednostki uczestnictwa stracą na wartości, a następnie jest możliwość odrobienia tej wartości, i odzyskania zainwestowanych pieniędzy. Na forexie jeśli idzie niepomyślnie i nie przerwiesz danej inwestycji, to tracisz wszystko. Tak samo jest w biznesie. W biznesie jest o wiele większe ryzyko dlatego, że oprócz nieudanych transakcji spotykamy się z nieuczciwymi klientami, dostawcami czy pracownikami. Ponadto mogą wystąpić nieprzewidziane sytuacje, w których sądziłeś np., że osiągniesz wyższą sprzedaż, a a jednak tak się nie stało. Może myślałeś, że na twój towar będzie większy popyt, a tego popytu w ogóle nie było. Często podchodzimy do własnych pomysłów bez odpowiedniej krytyki z przekonaniem, że dokonujemy super inwestycji, a ostatecznie okazuje się, że to było tylko twoje mylne odczucie. W przypadku odpowiednio przemyślanej inwestycji w nieruchomości sytuacja wygląda całkowicie inaczej. Ponieważ popyt na grunty, mieszkania i domy, a także nieruchomości komercyjne zawsze był, jest i zawsze będzie. Pytanie tylko czy ta wyszukana przez Ciebie inwestycja jest od początku do końca przemyślana i zaplanowana. Jeżeli nie, to jest to sytuacja oczywista, w której możesz stracić. I dochodzimy tutaj do zaprzeczenia. Wcześniej twierdziłem, że nie możesz stracić inwestując w nieruchomości a teraz dopuszczam możliwość straty. To prawda, ale zastrzegałem od początku, że taka inwestycja musi być bardzo dobrze przemyślana.
Jeżeli uda nam się zrealizować transakcję w ciągu 6 miesięcy, to zarabiasz przy własnym finansowaniu średnio 40 tysięcy zł, a 40 tysięcy to jest …. No właśnie ile to jest? Załóżmy 40 tys/200 tys = 20% w pół roku więc rocznie mamy korzyść ok 40%. Jeśli nawet pomyliłem się i zarobisz połowę mniej. To obecnie nie prowadząc działalności gospodarczej ciężko byłoby Ci inwestując w inne instrumenty zarobić tyle (przy podobnym stopniu ryzyka, czyli zbliżonym do zera). Czy taka stopa zwrotu Cię interesuje? Czy taka inwestycja Cię interesuje? Musisz sam odpowiedzieć sobie na to pytanie. Oczywiście pamiętaj, że pieniądz obcy jest lepszy niż własny z ekonomicznego punktu widzenia, szczególnie wtedy gdy obcy pieniądz pracuje dla Ciebie.
Czy taka inwestycja jest wtedy obarczona większym ryzykiem jeśli posiłkujesz się kapitałem obcym? Niektórzy tak twierdzą, ale to nie prawda. Ryzyko jest takie samo tylko Ty będziesz miał większy komfort lub większy dyskomfort. Chociaż to też zależy w dużym stopniu od Twojego charakteru. Jedni mogą się bardziej przejmować straceniem swoich pieniędzy niż obcych pieniędzy, a inni będą chronić bardziej obcy kapitał niż gdyby to były własne pieniądze.
Formalności podatkowe: od kredytu nie płacisz podatku, płacisz podatek od pożyczki od osoby fizycznej, to jest PCC, które wynosi 2%. Jeżeli pożyczysz 200 tysięcy zł, no to jest to koszt 4 tysięcy złotych. Natomiast jeżeli jest to pośredniczenie inwestora w transakcji, to nie jesteś obarczony żadnymi kosztami.
Dyskomfort podczas inwestycji w nieruchomości bierze się z takiego podejścia, że traktujemy inwestycję w nieruchomości jako zadłużanie się, jako branie pożyczki, branie kredytu. To jest oczywiście błędne podejście ponieważ z ekonomicznego punktu widzenia takie podejście jest uzasadnione tylko w przypadku gdy bierzemy pożyczkę lub kredyt na własne mieszkanie, w którym będziemy mieszkać. Podobna sytuacja jest jeśli bierzemy pożyczkę lub kredyt na zakup samochodu, który nie będzie służył ci do pracy. Wtedy przejadasz swoje pieniądze, one dla ciebie nie pracują. Natomiast jeżeli bierzesz kredyt czy pożyczkę na inwestycję, staje się to dla ciebie aktywem i nie jest to twoim długiem. Jest to tylko ujemna cyfra w naszym bilansie przypływów, rachunku zysku i strat. Natomiast liczy się wynik, liczy się to co chcemy osiągnąć. I teraz pytanie czy Ty podchodzisz do tego jako do pożyczki i zadłużenia się czy jako do inwestycji? Wiedz, że inwestowanie w nieruchomości wiąże się z organizowaniem środków na inwestycję, a nie z tym jak to się potocznie określa „załatwianiem kredytu, pożyczki”. Sama zmiana Twojego podejścia może mieć wielki wpływ na Twój sukces. To jak Ty zapatrujesz się na to, jak Ty to widzisz, jest bardzo istotne. Pytanie czy Ty widzisz siebie jako pożyczkobiorcę czy jako inwestora? Czy Ty widzisz siebie jako kredytobiorca czy jako inwestor? Powtórzę słowa Paula Ardena: „Nie ważne kim jesteś, ważne kim chcesz być” dokładnie to opisuje w swojej książce, że jest bardzo istotne to kim ty chcesz być, a nie kim obecnie jesteś. Bryan Tracy w swoich książkach również wspomina o tym , że sukces jest uwarunkowany od tego w jaki sposób siebie postrzegasz siebie. Czy siebie lubisz? Czy chcesz robić to co cię pociąga. Czy lubisz swoją pracę. Czy Ty siebie postrzegasz jako inwestora czy jako potencjalnego dłużnika.