Badanie rynku to jest najważniejsza czynność, jaką powinieneś zrobić w pierwszej kolejności przy podejmowaniu decyzji o zakupie nieruchomości.
Poniżej przeczytasz artykuł z 4. numeru Strefy Nieruchomości Wojciecha Orzechowskiego. Magazyn Inwestora – Strefa Nieruchomości to 100 stron materiałów związanych z nieruchomościami. Kup teraz: www.skleprentiera.pl
Działanie takie pozwoli Ci na:
- dowiesz się, po jakiej cenie trzeba będzie wystawić posiadane mieszkanie, gdy już się je pięknie wyremontuje, tak aby szybko się sprzedało. Ustalenie Cs będzie pomocne w ustaleniu ceny zakupu nieruchomości (Cz). Jeśli poprawnie ustali się Cz można spać spokojnie, ponieważ na pewno zarobi się na swojej nieruchomości po sprzedaży,
- poznanie konkurencji (kto, co, jak sprzedaje, jakich argumentów używa podczas sprzedaży),
- zobaczenie, jak wyglądają negocjacje, jak to robią sprzedający,
- czerpanie wielu inspiracji poprzez oglądanie mieszkań.
Nie można pominąć badania rynku. Ktokolwiek i jakikolwiek biznes rozpoczyna, to najpierw wykonuje badanie rynku, niezależnie od branży. Dzięki temu poznaje konkurencję i produkt; określa się cechy produktu, które dają nam przewagę i ustala się zasady panujące na rynku. Celem kalkulacji ceny sprzedaży nieruchomości należy skutecznie przeprowadzić badanie rynku, tak aby być krok przed konkurencją.
Najważniejsze kroki przy badaniu rynku, jakie musisz zrobić, to:
- wybranie z Internetu 30 wyremontowanych
nieruchomości, - posegregowanie ich wg ceny za mkw.,
- wyznaczenie ceny hipotetycznej,
- wybranie wszystkich nieruchomości poniżej tej ceny
i pojechanie pod wskazane adresy celem ich osobistego
obejrzenia, - wyznaczenie ceny sprzedaży.
Jest to 5 głównych kroków, które powinieneś wykonać przy badaniu rynku nieruchomości. Takie badanie rynku jest możliwe do przeprowadzenia tylko wtedy, gdy istnieją w ofercie rynkowej wyremontowane nieruchomości. Zakładając, że takie nieruchomości istnieją, wybierz minimum 30 nieruchomości, skorzystaj np. z portali otodom.pl, gratka.pl, olx.pl, gumtree.pl itp. Następnie wybrane oferty posegreguj według ceny za mkw. i wyznacz hipotetyczną cenę transakcyjną (Csh). To prawdopodobna cena, po której będzie się sprzedawać mieszkanie wynikająca tylko z obserwacji ofert sprzedaży mieszkań w internecie. Następnie udaj się pod adres wybranych nieruchomości i obejrzyj wszystkie te mieszkania. Jest to niezbędne! To, że oferty takich nieruchomości są w Internecie, nie znaczy, że istnieją one w rzeczywistości. Następnie podejmij się negocjacji cen tych mieszkań, aby zbadać do jakiej ceny sprzedaży (Cs) faktycznie sprzedający jest w stanie zejść. I to będzie prawdziwa transakcyjna cena sprzedaży.
Np. chcesz zbadać rynek i poszukujesz właściwej ceny sprzedaży (Cs) na rynku pruszkowskim. Wypisz ceny nieruchomości za mkw. występujących w Internecie, które są wyremontowane: 5700 zł, 6100 zł, 6300 zł, 6500 zł, 7000 zł, 8000 zł, 8500 zł. Najdroższa cena dotyczy 2-piętrowych budynków mieszkalnych, gdzie koszty remontu zostały przeszacowane (klamki ze złota, drzwi wewnętrzne po 2500 zł, nie wiadomo po co). Mieszkań za 5 700 zł/mkw. i 6 100 zł/mkw. w ogóle nie ma – to są fejki – ogłoszenia nieprawdziwe, zazwyczaj mają na celu zdobycie kontaktu do osób chcących kupić mieszkanie.
Jeśli weźmiesz pod uwagę nieruchomości z Internetu i nie pojedziesz zobaczyć, jak wyglądają w rzeczywistości, to może się okazać, że wysnujesz nieprawdziwe, nierzetelne wnioski co do ceny sprzedaży (Cs). Analizując wypisane oferty, możesz dojść do wniosku, że cena 6500 zł/mkw. to będzie ta cena, przy której stwierdzisz: „jakbym miał wyremontowane mieszkanie, to sprzedałbym za tę cenę”. Jednakże jest to na razie cena hipotetyczna. Trzeba ruszyć w teren i negocjować. Dopiero potem po negocjacjach należy ustalić faktyczną transakcyjną cenę sprzedaży. Kiedy znajdziesz już mieszkanie, dokonaj oceny, czy jest ono właściwe. Koniecznie zadaj sobie jedno pytanie: czy chcesz tam zamieszkać? Jeżeli tak, to na pewno jest to dobre mieszkanie pod inwestycję.
NO DOBRZE. A JAK PRZEPROWADZIĆ BADANIE RYNKU BEZ OFERT DOBRZE WYREMONTOWANYCH NIERUCHOMOŚCI?
W sytuacji braku ofert rynkowych mieszkań po generalnym remoncie wykonaj 5 następujących kroków:
1) Ustal hipotetyczną cenę za mkw. sprzedaży mieszkania wyremontowanego (CSh), następnie jedź obejrzeć nieruchomości droższe i tańsze o 500 zł/mkw. od ustalonej ceny hipotetycznej, aby potwierdzić cenę hipotetyczną. Jeśli ustali się CSh na poziomie 6 500 zł/mkw., to należy obejrzeć nieruchomości, których cena kształtuje się w przedziale 6–7 tys. zł/mkw. Następnie wypisz sobie wszystkie znalezione nieruchomości, posegreguj według ceny za mkw., a następnie obejrzyj je wszystkie i wyciągnij wnioski. Przy takim założeniu istnieje oczywiście duży margines błędu (można powiedzieć, że „strzela się”, ustalając CSh). Stąd też wybierając zakres 1000 zł (droższe i tańsze o 500 zł/mkw. od ustalonej ceny hipotetycznej) i oglądając nieruchomości z tego zakresu, wiadomym jest, że część z nich nie będzie spełniać Twoich oczekiwań. Część może się okazać interesująca, jednakże ważne na tym etapie jest to, że za każdym razem, kiedy będziesz wychodzić z takiego mieszkania, nabierzesz pewności i wewnętrznego przekonania, że gdybyś dziś posiadał taką nieruchomość wyremontowaną z efektem „wow!”, to sprzedałbyś ją za taką a taką kwotę. Dzięki temu wyrobisz sobie zdanie na temat transakcyjnej Cs.
2) Badanie rynku deweloperskiego. Dokonując inwestycji na rynku wtórnym, zawsze sprawdzaj, jakie ceny obowiązują w danym momencie za podobne nieruchomości na rynku deweloperskim. Uczestniczka Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości® miała raz taką sytuację w Grodzisku Mazowieckim, kiedy to rynek pierwotny, którego wówczas nie zbadała, mocno zaburzył jej inwestycję. Do jej wyremontowanego mieszkania przychodzili klienci i mówili, że mieszkanie jest bardzo ładne, ale po sąsiedzku w tej cenie, a nawet taniej można kupić mieszkanie w stanie deweloperskim. Zatem klienci nie chcieli kupić tego mieszkania. Cena nieruchomości została wówczas obniżona aż do progu rentowności. Zakładając przykładowo, że na rynku wtórnym w Pruszkowie są nieruchomości mieszkaniowe po 6 300 zł/mkw., a po zbadaniu rynku pierwotnego okazuje się, że są na nim również nieruchomości po 6 300 zł/mkw., można zauważyć, że taka relacja jest zdrową relacją. W takiej sytuacji to rynek pierwotny kształtuje cenę na rynku wtórnym. Jeżeli deweloper wystawia mieszkanie w stanie surowym po 6 300 zł/mkw., to klient kupujący takie mieszkanie musi jeszcze doliczyć koszt remontu (wykończenia), a inwestor w tej cenie już oferuje mieszkanie na rynku wtórnym, wyremontowane w wysokim standardzie. Ktoś, kto kupuje na rynku pierwotnym, musi wydać dodatkowo około 1000 zł/mkw. na remont (wykończenie mieszkania w stanie surowym), czyli przy mieszkaniu 50-metrowym będzie to 50 tys. zł różnicy między ceną mieszkania wyremontowanego na rynku pierwotnym a ceną na rynku wtórnym. I ta różnica jest dla niektórych klientów nie do przeskoczenia – ktoś, kto pracuje na etacie, ma określoną zdolność kredytową i może sobie pozwolić na tańszą wersję, czyli tę z rynku wtórnego. Dlatego pamiętaj, że rynek deweloperski ma wpływ na rynek pierwotny i trzeba go również zbadać. W tym celu zawsze oglądaj także takie nieruchomości. Nie można po zobaczeniu reklamy „mieszkania za 3 500 zł/mkw.” stwierdzić, że taka jest jego cena. Autor miał taki przypadek w Łodzi. Okazało się, że zostało tylko jedno mieszkanie w bardzo niskiej cenie, miało okna tylko od strony północnej, na ruchliwą ulicę – taka promocja. Zatem trzeba samemu sprawdzić, w jakiej cenie są sprzedawane atrakcyjne mieszkania na pierwszym piętrze – to jest dla inwestora dopiero wyznacznik.
3) Możesz zdobywać wiedzę na temat rynku od specjalistów: pośredników, rzeczoznawców i doradców kredytowych, którzy są dobrym źródłem informacji; warto korzystać także z doświadczenia innych inwestorów, którzy już coś sprzedali i mogą także okazać się pomocni.
4) Wyceniarki internetowe – jest to najgorszy pomysł, ponieważ one przekłamują.
5) Fejk (ang. fake), czyli fikcyjne ogłoszenie sprzedaży, którym sprawdza się, przy jakiej cenie zaczynają się rozdzwaniać telefony. Analizując dane powyższymi czterema sposobami, po otrzymaniu wyniku prawdopodobnej ceny sprzedaży Cs możesz wystawić fikcyjne ogłoszenie sprzedaży i popatrzeć na reakcję rynku. Dwa telefony tygodniowo od chętnych, bezpośrednio zainteresowanych zakupem, to wystarczająca częstotliwość, aby stwierdzić, że cena sprzedaży Cs jest właściwie ustalona. Badanie warto przeprowadzić przez cały miesiąc. Czyli po takim ćwiczeniu powinieneś otrzymać minimum 8 telefonów od zainteresowanych. To wystarczająca liczba, aby sprzedać mieszkanie. Mniejsza liczba telefonów tygodniowo sugeruje zbyt wysoką CS.
Osoby zainteresowane poszerzeniem wiedzy z zakresu badania rynku, jak i inwestowania w nieruchomości zapraszam na Warsztaty Inwestowania w Nieruchomości WIWN®. Chętnie odpowiem na Twoje pytania. Napisz do mnie: wojciech.orzechowski@wiwn.pl
Artykuł z 4. numeru Strefy Nieruchomości Wojciecha Orzechowskiego. Magazyn Inwestora – Strefa Nieruchomości to 100 stron materiałów związanych z nieruchomościami. Kup teraz: www.skleprentiera.pl
Brak komentarzy