Jedna z uczestniczek warsztatów WIWN® posiada mieszkanie do wynajęcia. Chce je wynająć prywatnie, jako osoba fizyczna. Zgłosili się najemcy: młoda dziewczyna (Polka) z bratem oraz z chłopakiem z Ukrainy.

Podczas spotkania pytali, czy można opuścić cenę najmu, ale ostatecznie zgodzili się na warunki naszej uczestniczki. Chłopak z Ukrainy dopytywał, czy w razie konieczności mógłby się tam zameldować. Ustalili, że wprowadzą się do 1 maja. Nie podpisali jeszcze żadnej umowy. (Potencjalni najemcy wypowiedzieli podobno umowę z poprzedniego mieszkania).

Uczestniczka warsztatów zastanawia się nad umową o najem okazjonalny.

Ma następujące wątpliwości:

Pytanie nr 1. Jak wygląda z praktycznego punktu widzenia oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji? Czy u notariusza trzeba się stawić osobiście, czy wystarczy jedynie oświadczenie najemcy? Czy wystarczy wskazanie przez najemcę, kiedy umowa najmu zostanie rozwiązana bądź wygaśnie, i okazanie oświadczenia podpisanego przez właściciela mieszkania zastępczego? Czy musi być on obecny u notariusza? Jaką mam gwarancję, że oświadczenie podpisał faktycznie właściciel mieszkania?

Pytanie nr 2. Czy każdy z najemców powinien okazać mieszkanie zastępcze? A co w przypadku, gdy mieszkanie będą zamieszkiwać osoby niebędące najemcami? Czy gdyby stroną umowy był tylko jeden z najemców, to mogę, wypowiadając umowę, „eksmitować” wszystkie zamieszkujące osoby? Czy może jednak dodać do umowy zapis, iż w lokalu mogą mieszkać jedynie osoby wskazane w umowie?

Pytanie nr 3. Czy najem okazjonalny w przypadku dobrowolnego poddania się egzekucji i opuszczenia mieszkania ma zastosowanie również w przypadku, gdy najemcą (lub osobą zamieszkującą) będzie kobieta w ciąży bądź z dzieckiem?

Pytanie nr 4. Czy mogę się zabezpieczyć na ewentualny wypadek niepłacenia czynszu, demolowania/zakłócania spokoju, remontu etc.? Czy zapisy w umowie zagwarantują mi taką możliwość? Jak wiadomo, nasze prawo stoi po stroje najemców.

Pytanie nr 5. Czy do zawarcia aktu notarialnego potrzebuję notariusza ze szczególnymi umiejętnościami, czy poradzi sobie z tym każdy, nawet niezajmujący się na co dzień sprawami związanymi z najmem okazjonalnym? To pytanie wynika z faktu, iż mało brakowało, a kupując mieszkanie, nabyłabym je z lokatorem, bo notariusz nie przekazał sprzedającemu, że ma potwierdzić swoje wymeldowanie. Wygrała moja czujność.

Na wszystkie pytania odpowiada radca prawny z kancelarii chudzik.pl – Marcin Witkowski.

Odpowiedź na pytanie nr 1. W celu złożenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji najemca powinien stawić się osobiście u notariusza.

Może Pani zażądać, aby właściciel lokalu (lub osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu), w którym będzie mógł zamieszkać najemca w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, złożył oświadczenie w formie z podpisem notarialnie poświadczonym. Notariusz poświadcza wówczas, że podpis pod oświadczeniem złożyła konkretna osoba. Powinno się także zażądać przedstawienia dokumentów, z których będzie wynikać, że osoba ta faktycznie posiada tytuł do tego lokalu.

Problem może się pojawić, gdy najemca utraci możliwości zamieszkania w lokalu, który wskazał w oświadczeniu.

Teoretycznie najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie właściciela lub osoby posiadającej tytuł do tego lokalu. Jeżeli tego nie zrobi, właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

I tutaj może się pojawić problem. Utrata prawa do lokalu i niewskazanie innego sprawia, iż nie ma już istotnego elementu umowy najmu okazjonalnego. Najemca mógłby wnieść zażalenie na postanowienie sądu o nadaniu klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu oświadczenie o poddaniu się egzekucji, podnosząc, że nie można mówić o umowie najmu okazjonalnego, ponieważ brakuje wszystkich jej istotnych elementów. Jeżeli sąd uznałby taką argumentację i oddalił wniosek o nadanie klauzuli wykonalności, wówczas konieczne byłoby wytoczenie powództwa eksmisyjnego.

Gdyby z kolei udało się uzyskać klauzulę wykonalności, to na etapie egzekucji także może potencjalnie pojawić się w powyższej sytuacji problem. Normalnie Komornik eksmitowałby byłego najemcę do lokalu wskazanego w oświadczeniu. Jeżeli jednak najemca utracił prawo do tego lokalu, to Komornik do tego lokalu go nie eksmituje. Teoretycznie najemca z umowy najmu okazjonalnego nie ma prawa do pomieszczenia tymczasowego, czyli powinien być eksmitowany do noclegowni. Ale jeżeli przyjmie się, że umowy najmu okazjonalnego nie było, to gmina powinna zapewnić pomieszczenie tymczasowe, co może wydłużyć postępowanie eksmisyjne.

Nawiązując do obecnej sytuacji związanej z pandemią COVID19, trzeba jeszcze dodać, że tzw. tarcza antykryzysowa przewiduje, że w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.

Odpowiedź na pytanie nr 2. Moim zdaniem, jeżeli umowa najmu jest zawierana z kilkoma najemcami, to każdy z nich powinien złożyć oświadczenie o posiadaniu lokalu zastępczego oraz oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji stanowi tytuł egzekucyjny, który po nadaniu mu klauzuli wykonalności przez sąd staje się tytułem wykonawczym, na podstawie którego komornik może prowadzić egzekucję.

Zgodnie z art. 791 k.p.c. tytuł wykonawczy zobowiązujący do wydania nieruchomości, statku lub do opróżnienia pomieszczenia upoważnia do prowadzenia egzekucji nie tylko przeciw dłużnikowi, lecz także przeciwko jego domownikom, krewnym i innym osobom reprezentującym jego prawa.

Odpowiedź na pytanie nr 3. Tak. Oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu dotyczy wyrażenia zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

Jeżeli po rozwiązaniu umowy najmu ten lokal faktycznie będzie dostępny dla byłego najemcy, to nie powinno być problemów. Natomiast w przeciwnym razie mogą pojawić się problemy, o których pisałem powyżej. Nie można także wykluczyć złożenia przez byłego najemcę, który ma małoletnie dziecko, pozwu o ustalenie prawa do lokalu socjalnego. To wszystko może doprowadzić do wydłużenia całej procedury.

Odpowiedź na pytanie nr 4. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego przewiduje, że zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.

Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela, o których mowa powyżej.

Odpowiedź na pytanie nr 5. Każdy notariusz powinien sobie poradzić.

Z poważaniem | Kind regards
Marcin Witkowski
radca prawny | attorney-at-law

Incoming search terms:

  • najem okazjonalny zyski dla najemcy