Doskonałe mieszkanie, jeśli chodzi o układ, to jest takie, które ja nazywam, że jest w stanie standardowym. Nie może ono mieć pokoi przechodnich, czyli takich, do których wchodzi się z innych pokoi. Nie powinno mieć ono kuchni, do której wchodzi się z pokoju, chyba że jest to zintegrowany aneks kuchenny w nowym budownictwie. Obecnie tak się projektuje nowe mieszkania, że salon połączony jest z kuchnią. Jednak w starszym budownictwie często występuje malutka kuchenka i do niej wchodzi się z dużego pokoju. Teraz wyobraź sobie sytuację, że w pokoju śpi rodzina, a inny członek rodziny idzie do kuchni się napić i musi przejść przez ich pokój – nie jest to komfortowe. Takie mieszkanie będzie też trudne do wynajęcia ze względu na to, że często na wynajem mieszkanie trzypokojowego decydują się trzy obce, właściwie nie powiązane więzami rodzinnymi, osoby i każda z nich ma jeden pokój, a kuchnię mają wspólną. W sytuacji, gdy kuchnia jest przejściowa, to do kuchni taki lokator musi przejść przez pokój jednego z najemców, co jest niekomfortową sytuacją.

Podobnie jest z łazienką. Do łazienki powinien być wstęp z przedpokoju tak, żeby nie trzeba było przechodzić przez jeden z pokoi. Jeżeli jest to kawalerka to oczywiście to jest inna sytuacja, ja mówię o mieszkaniu wzorcowym, trzypokojowym o powierzchni około 50m2, czy dwupokojowym. Kawalerki siłą rzeczy zazwyczaj mają pokój i kuchnię albo pokój i aneks kuchenny i na to nic nie poradzimy. Mieszkanie 20 m2, 25m2 nie będzie miało takich dogodności jak mieszkanie 50m2. Pytanie jak duży jest przedpokój, czy przedpokój nie jest proporcjonalnie zbyt duży do całości mieszkania. Przedpokój nie powinien mieć więcej jak 6m2. Czyli 2 m na 3 m. Jeżeli przedpokój jest większy, a mieszkanie ma poniżej 50m2, to okazuje się, że część mieszkania, której nigdy nie będziemy efektywnie wykorzystywać przeznaczona jest na przedpokój (czyli miejsce na rozbieranie się, na wieszanie kurtek w szafie, na szafę). Jeżeli przedpokój jest zbyt duży, jeżeli ma za dużo zakrętasów, niestety nie jest to korzystne dla mieszkania. Bardzo niewygodne mieszkania to te, w których przedpokój jest wąski i posiada zakręt 90 stopni. Przenieść meble przez takie korytarze jest bardzo niewygodne.

Te trzy czynniki mają duży wpływ na użytkowanie nieruchomości i na jej cenę. Jeśli chciałbyś kupić takie mieszkanie – te czynniki będą dla Ciebie argumentami do obniżenia ceny przez sprzedającego.