Jedna z Uczestniczek Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości zdecydowała się na zakup mieszkania. Na Warsztatach uczymy się dokładnej analizy dokumentów, dzięki czemu jesteśmy w stanie wychwycić błędy, niezgodności itd. Tak też było tym razem. Poniżej znajdziesz wyłapany problem w Księdze Wieczystej oraz odpowiedź radcy prawnego, który radzi jakie kroki należy podjąć w zaistniałej sytuacji.

Zdecydowałam się na zakup mieszkania: 44 m2, natomiast zastanawia mnie zapis w Księdze wieczystej. W KW wpisane jest, że do mieszkania przynależy piwnica, a później w punkcie – pole powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych wpisano 44 m. Samo mieszkanie ma 44 m, natomiast piwnica koło 8 m. Czy dobrze rozumiem, że w KW jest błąd? Jak skorygować ten zapis?

Odpowiedzi udziela radca prawny Marcin Witkowski z Chudzik i Wspólnicy Kancelaria Prawna

Dzień dobry,

Jeżeli faktycznie metraż samego mieszkania to 44 m2, a piwnica ma 8 m2, to w polu dot. powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych, powinno zostać wpisane 52 m2.

Księga Wieczysta dla tego lokalu została założona w 1996 r. Od 2003 r. prowadzona jest informatyzacja Ksiąg Wieczystych. Możliwe, że osoba wpisująca tę Księgę Wieczystą do bazy danych pomyliła się i wpisała zły metraż. Wystarczy wówczas zasygnalizowanie tego Sądowi Rejonowemu, np. telefonicznie, ponieważ sąd z urzędu dokonuje sprostowania tzw. błędów migracji (przeniesienia danych z papierowej księgi wieczystej do elektronicznej księgi wieczystej).

Jeżeli jednak dokumenty znajdujące się w aktach księgi wieczystej także wskazują na metraż 44 m2, to może okazać się konieczne sprostowanie umowy sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu. Takiego sprostowania powinien dokonać notariusz, który sporządził akt notarialny.

Może się w końcu zdarzyć, że powyższe sprostowanie będzie niemożliwe (np. problemem może być znalezienie notariusza, który sporządził akt notarialny w 1995 r.). W takim przypadku, na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, należy wystąpić z roszczeniem o usunięcie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w Księdze Wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.

Aby ustalić przyczynę tego błędu, w pierwszej kolejności poprosiłbym sprzedawcę o udostępnienie umowy sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu z dnia 29 listopada 1995 r. i wypisu z kartoteki lokali, aby sprawdzić jaki metraż został wskazany w tych dokumentach.

Jeżeli nie wyjaśni to wątpliwości albo sprzedawcy nie przedstawią tych dokumentów, należałoby przejrzeć akta tej księgi wieczystej. Z uwagi jednak na to, że Pani nie jest jeszcze właścicielem lokalu, sama nie mogłaby przeglądać akt tej księgi wieczystej. Akta księgi wieczystej mogą jednak przeglądać także notariusze. Może Pani zwrócić się do okolicznych notariuszy z pytaniem, czy podjęliby się tego zadania i za jakim wynagrodzeniem.

Z poważaniem / Kind regards,

Marcin Witkowski
radca prawny | legal counsel