Temat działalności gospodarczej podczas obrotu nieruchomościami często powraca. Jest on ważny, ponieważ nieznajomość prawa nie zwalnia z odpowiedzialności, dlatego warto wiedzieć co się może stać w przypadku obrotu nieruchomościami jako osoba fizyczna, bez zarejestrowanej działalności gospodarczej. 

„Przede wszystkim prowadzenie działalności gospodarczej bez jej rejestracji jest wykroczeniem i zgodnie z art. 601 kodeksu wykroczeń podlega grzywnie w wysokości od 20 zł do 5000 zł lub karze ograniczenia wolności w wysokości jednego miesiąca.

W przypadku obrotu nieruchomościami należy liczyć się także z tym, iż z uwagi na brak rejestracji nie zostaną wcale lub we właściwym terminie zapłacone podatki (np. zaliczki na podatek dochodowy, brak zapłaty podatku VAT) czy składki na ubezpieczenia społeczne.

Podatnik, który nie ujawnia przedmiotu lub podstawy opodatkowania, naraża podatek na uszczuplenie. W związku z tym podlega karze grzywny do 720 stawek dziennych lub karze pozbawienia wolności – albo obu tym karom łącznie (art. 54 § 1 kodeksu karnego skarbowego).

Wskazana kwestia odnosi się nie tylko do podatku dochodowego, ale także np. podatku VAT. W zależności bowiem od rodzaju wykonywanych czynności osoba dokonująca sprzedaży może być zobowiązana do rejestracji jako czynny podatnik VAT oraz uiszczania zobowiązań z tego tytułu na konto urzędu skarbowego, również w przypadku obrotu nieruchomościami.

Brak rejestracji prowadzonej działalności zarobkowej może również prowadzić do nieprowadzenia wymaganych przez prawo ewidencji. Jeśli bowiem przedsiębiorca dokonuje sprzedaży towarów lub świadczy usługi, to równocześnie jest zobowiązany do prowadzenia określonej ewidencji księgowej, np. w ramach podatkowej księgi przychodów i rozchodów, ksiąg rachunkowych czy ewidencji sprzedaży VAT. Jeśli podatnik, uchyla się od spełnienia wskazanych obowiązków, a tym samym zgodnie z art. 60 oraz 61 kodeksu karnego skarbowego nie prowadzi księgi lub prowadzi ją nierzetelnie czy w sposób wadliwy, to podlega karze grzywny nawet do 240 stawek dziennych.

Oczywiście poza wskazanymi wyżej konsekwencjami należy liczyć się z tym, iż zaległości w płatnościach podatków czy składek na ubezpieczenia społeczne będzie należało i tak w przyszłości pokryć wraz z należnymi z tego tytułu odsetkami.

Jeśli zaś chodzi o częstotliwość sprzedaży – wszystko zależy od okoliczności. Już bowiem w przypadku pierwszej sprzedaży nieruchomości można zostać uznanym za przedsiębiorcę, zaś sama czynność za sprzedaż dokonaną w ramach prowadzonej działalności. W polskim systemie prawnym nie ma jednak jednolitej definicji pojęcia „przedsiębiorcy”, a w różnych ustawach wykreowane są różne definicje tego pojęcia. Jeśli jednak już w chwili dokonywania pierwszej sprzedaży można przypisać danej osobie zamiar stałego prowadzenia działalności gospodarczej, która ma charakter zorganizowany oraz zarobkowy, to istnieje ryzyko, iż nawet w wypadku pierwszej sprzedaży możemy mieć do czynienia z obowiązkiem zarejestrowania działalności gospodarczej oraz odprowadzenia właściwych podatków i składek.”

Pierwszy FLIP robię bez działalności gospodarczej. Czy zysk wlicza się do progów podatkowych?

Michał Przybysz

aplikant radcowski | legal trainee

Chudzik i Wspólnicy Kancelaria Prawna http://www.chudzik.pl