Uczestnicy Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości mają zapewnioną pełną opiekę prawną podczas swoich inwestycji. Tym razem jeden z Uczestników WIWN® podpisał umowę przedwstępną z klientem, który już po podpisaniu umowy chce renegocjować cenę, a w między czasie pojawił się nowy klient, który daje dużo lepsze warunki sprzedającemu. Poniżej znajdziesz opisany problem, oraz odpowiedź radcy prawnego. 

Jestem sprzedającym. Podpisałem umowę przedwstępną cywilno-prawna bez zadatku. Zawarłem w niej standardowe podpunkty. Paragraf z terminem mamy zapisany w następujący sposób: sprzedający zobowiązuje się doprowadzić do umowy przyrzeczonej do dnia 15.12.2017

Klient po podpisanej umowie przyszedł i powiedział, że chce negocjować ze mną cenę.

Mam na oku innego klienta, który dałby mi więcej.

Kiedy mogę sprzedać mieszkanie drugiemu klientowi, jeżeli nie dogadam się z tym pierwszym (z tym co podpisałem).

Jakie mogłyby być najczarniejsze scenariusze?

Odpowiedzi udziela radca prawny dr Iwona Więckiewicz-Szabłowska z Chudzik i Wspólnicy Kancelaria Prawna www.chudzik.pl

Odpowiadając na Pana pytania:

1. Może Pan zawrzeć umowę z innym klientem przed 15 grudnia.

2. Ponieważ umowa przedwstępna była zawarta w formie pisemnej, a nie w formie aktu notarialnego zastrzeżonej ustawowo dla przenoszenia własności nieruchomości, w przypadku uchylania się przez Pana od zawarcia umowy przyrzeczonej, kupującemu nr 1 (z umowy przedwstępnej) przysługuje tylko prawo żądania odszkodowania, a nie zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 par. 1 k.c.). Odszkodowanie w takim przypadku jest ustawo ograniczone do tzw. ujemnego interesu umownego (naprawienia szkody poniesionej przez to, że strona „liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej”). Tak rozumiane odszkodowanie obejmuje koszty zawarcia i przygotowania umowy przedwstępnej, w tym koszty przeprowadzenia rokowań, składania ofert, przejazdów, opłaty notarialne i fiskalne, jeżeli konieczność poniesienia tych ostatnich wynikała z obowiązujących przepisów (w stanie faktycznym nie były poniesione). Szkoda obejmuje także wydatki związane z własnym świadczeniem, a więc poniesione w celu zawarcia umowy przyrzeczonej i pozostające w normalnym związku przyczynowym z przekonaniem, że dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej – np. poniesione przez kupującego w celu uzyskania kredytu. Teoretycznie odszkodowanie to może objąć utracone korzyści, ale tylko pozostające w normalnym związku przyczynowym z podjęciem procesu kontraktowania przez stron – np. zarobek nieosiągnięty podczas prowadzenia negocjacji.

W umowie można inaczej określić zakres odszkodowania. Gdyby w przesłanym przez Pana wzorze nie został skreślony par. 4 i zostałby uiszczony zadatek, zgodnie z par. 6 w razie niezawarcia umowy przyrzeczonej kupujący mógłby żądać od Pana jego dwukrotności. Skoro jednak nie uzgodniono zadatku, postanowienie par. 6 – choć nieskreślone – pozostaje martwe.

Z poważaniem / Kind regards,

dr Iwona Więckiewicz-Szabłowska

radca prawny | legal counsel