Jak realizuje się odstąpienie od jednej umowy przedwstępnej na rzecz innej, o korzystniejszych warunkach?

To pytanie nie dawało spokoju jednemu z Uczestników warsztatów WIWN®. Chciał zabezpieczyć się przed utratą klienta pomiędzy umowami (kiedy jednemu zwrócił podwójny zadatek, a drugi jeszcze nie wpłacił). Zastanawiał się, czy umowa przedwstępna zawarta u notariusza musi być rozwiązana u notariusza, czy wystarczy wysłać rozwiązanie umowy listem poleconym.

Ten przypadek rozpatruje radca prawny Marcin Witkowski z kancelarii chudzik.pl.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawarta w formie aktu notarialnego może być rozwiązania za porozumieniem Stron, przy czym porozumienie o rozwiązaniu umowy powinno być zawarte w formie aktu notarialnego.

Jeżeli w umowie przedwstępnej przewidziano zadatek, to w przypadku uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Oświadczenie o odstąpieniu od takiej umowy może wówczas nastąpić w formie pisemnej.

Proszę jednak pamiętać, że zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego ma też i ten skutek, że w przypadku gdy druga strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, możliwe jest zamiast odstępowania od umowy dochodzenie przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.  Poza tym umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego, może być także podstawą wpisu w dziale III KW roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej.

Istotnym jest, że odstąpienie od umowy może nastąpić dopiero, gdy kupujący uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli dopiero po upływie terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Jeżeli zarówno strona sprzedająca, jak i kupująca nie chce już zawrzeć umowy przyrzeczonej, to najlepszym wyjściem będzie zawarcie porozumienia przed notariuszem dot. rozwiązania umowy przedwstępnej.

Z poważaniem | Kind regards

Marcin Witkowski

radca prawny | attorney-at-law