Uczestnicy Warsztatów WIWN® www.wiwn.pl tym razem poruszyli temat dotyczący wspólności majątkowej w małżeństwie. Do kogo należy nieruchomość w przypadku spadku? Czy wszystkie strony muszą złożyć podpis na umowie przedwstępnej? Odpowiedzi udziela radca prawny.

Mamy z żoną wspólność majątkową. Czy w przypadku zakupu mieszkania, umowa przedwstępna powinna być zawarta pomiędzy mną, żoną oraz osobą sprzedającą, czy wystarczy, że będę tylko ja i sprzedający? Później chcemy wrzucić mieszkania jako towar do firmy żony.

Odpowiedzi udziela radca prawny Marcin Witkowski z www.chudzik.pl

Należy podkreślić, że wspólność majątkowa obejmuje przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich.

Zatem nawet gdy stroną umowy jest tylko jeden z małżonków to i tak co do zasady nabyty przedmiot będzie stanowił wspólną własność małżonków.

W przypadku nabywania i sprzedaży nieruchomości trzeba mieć jednak na uwadze, że transakcja taka wymaga zgody drugiego małżonka. Zgoda taka może zostać wyrażona przed zawarciem umowy, w trakcie jej zawierania, jak i po zawarciu. Jeżeli do ważności umowy wymagana jest forma szczególna (np. forma aktu notarialnego), oświadczenie obejmujące zgodę małżonka powinno być złożone w tej samej formie. Brak zgody małżonka sprawia, że umowa jest nieważna.

Przyjmuje się, że zgoda jest wymagana także na zawarcie przedwstępnej umowy nabycia/zbycia nieruchomości. Najlepiej zatem, jeżeli Pan i Pana żona będziecie razem stroną tej umowy, tym bardziej jeżeli ta nieruchomość ma być następnie przedmiotem działalności w ramach firmy żony.

Do kogo należy nieruchomość jeśli:
– małżeństwo ma wspólność majątkową
– w czasie trwania małżeństwa, jeden z małżonków otrzymuje w spadku nieruchomość, którą wspólnie użytkują

Czy to prawda, że spadek jest imienny i mimo wspólnoty majątkowej, nieruchomość ze spadku jest własnością wyłącznie osoby wymienionej w nim?

Chociaż co do zasady przedmioty majątkowe nabyte w trakcie trwania wspólności majątkowej wchodzą do majątku wspólnego małżonków, to jednak od tej zasady kodeks rodzinny i opiekuńczy przewiduje pewne wyjątki.

I tak, do osobistego majątku małżonka należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił.

W przytoczonym przez Panią stanie faktycznym nieruchomość ta wchodzi do majątku osobistego tego małżonka, który otrzymał ją w spadku, chyba że co innego wynika z woli spadkodawcy.

1. Jeżeli kupuję z żoną, to czy na umowie musz widnieć moje i jej dane?
2. Jeżeli kupuję na firmę, to czy wpisuję w umowę dane firmy + dane żony?
3. Jeżeli kupuję na licytacji komorniczej – to czy mogę sam licytować, a dopiero na podpisanie aktu przyjść z żoną?

1) stroną umowy sprzedaży może być jeden z małżonków, ale w takim przypadku nieruchomość i tak co do zasady wejdzie do majątku wspólnego. Trzeba jednak pamiętać, że w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości do ważności takiej transakcji wymagana jest zgoda drugiego małżonka. Zgoda może być wyrażona w osobnym dokumencie. Forma zgody powinna jednak odpowiadać formie umowy sprzedaży. Z praktycznego punktu widzenia najlepiej zatem, gdy oboje małżonkowie są stronami umowy sprzedaży nieruchomości.

2) W takiej sytuacji przy opisie strony – małżonka prowadzącego działalność gospodarczą – należy dodatkowo wskazać, iż prowadzi działalność gospodarczą pod określoną firmą oraz pozostałe dane dotyczące tej działalności.

3) W licytacji może brać udział jeden z małżonków. W razie wygrania licytacji, nieruchomość i tak wejdzie do majątku wspólnego. Należy jednak w trakcie licytacji oświadczyć, że nieruchomość nabywa się do majątku wspólnego razem z małżonkiem.

W tym przypadku nie sporządza się aktu notarialnego. Zgodnie z art. 999 par. 1 kodeksu postępowania cywilnego „Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości”.

Z poważaniem / Kind regards,

Marcin Witkowski
radca prawny | legal counsel