Jeden z uczestników WIWNⓇ zawarł umowę pośrednictwa na sprzedaż swojego mieszkania. Umowa była na wyłączność, jednak od dłuższego czasu pośrednik nie przyprowadził potencjalnego kupującego. Nasuwa się pytanie, czy można szybko i bezkosztowo rozwiązać taką umowę?
Przedstawiam przykładowy fragment takiej umowy pośrednictwa, wraz z opinią naszego Eksperta.
FRAGMENT UMOWY:
§ 7 (Obowiązywanie umowy)
1. Niniejsza umowa zawarta jest na czas określony 12 miesięcy.
2. Każda ze Stron jest uprawniona do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym w przypadku rażącego naruszenia postanowień umowy przez drugą Stronę.
3. Niniejsza umowa może być wypowiedziana przez Zamawiającego w trybie natychmiastowym z ważnych powodów.
4. W przypadku, opisanym w § 7 ust. 2, a także w przypadku, gdy którakolwiek ze Stron wypowie niniejszą umowę z innych powodów niż wskazane w § 7 w ust. 2 i ust. 3, odpowiednio:
a) Zamawiający jest uprawniony do dochodzenia od Pośrednika odszkodowania
b) Pośrednik jest uprawniony do dochodzenia od Zamawiającego odszkodowania, w szczególności odpowiadającego kwocie utraconego wynagrodzenia, o którym mowa w § 6 ust. 2;
5. W przypadku opisanym w § 7 ust. 3, Pośrednik jest uprawniony do dochodzenia od Zamawiającego wynagrodzenia, odpowiadającego wykonanym czynnościom, tj. ustalonemu procentowo zakresowi, w jakim Umowa została wykonana, mając na względzie cel, w jakim Umowa została zawarta.
6. W przypadku opisanym w ust. 4 pkt. b i ust. 5 wynagrodzenie odpowiadające wykonanym czynnościom/odszkodowanie stanowiące równowartość utraconego wynagrodzenia ustalone zostanie w oparciu o cenę ofertową nieruchomości.
ODPOWIEDŹ RADCY PRAWNEGO:
Z umowy wyłącznego pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości wynika, że została ona zawarta na czas określony 12 miesięcy.
W par. 7 ust. 2 umowy przewidziano, że każda ze Stron jest uprawniona do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym w przypadku rażącego naruszenia postanowień umowy przez drugą Stronę.
Par. 7 ust. 3 umowy stanowi, że Zamawiający może wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym z ważnych powodów.
Zgodnie z par. 7 ust. 4 w przypadku, gdy Zamawiający wypowie umowę z innych powodów, niż wskazane w par. 7 ust. 2 i 3 umowy, Pośrednik może dochodzić od Zamawiającego odszkodowania, w szczególności odpowiadającego kwocie utraconego wynagrodzenia.
Z uwagi na to, że umowa nie precyzuje pojęcia „ważne powody„, ostatecznie kwestię, czy rozwiązanie umowy nastąpiło z ważnych powodów, czy też nie, musiałby rozstrzygnąć sąd.
Przykładowo, ważnym powodem wypowiedzenia może być utrata zaufania, co do uczciwości lub innych niezbędnych kwalifikacji przyjmującego zlecenie. Podkreślić jednak należy, iż nie wystarczy tylko subiektywne przekonanie Zamawiającego, co do uczciwości lub innych kwalifikacji przyjmującego zlecenie. Powinno ono być poparte okolicznościami o charakterze obiektywnym.
Jeżeli umowa zostanie rozwiązana przez Zamawiającego z ważnych powodów, Pośrednik może żądać zapłaty wynagrodzenia odpowiadającego wykonanym czynnościom, tj. ustalonemu procentowo zakresowi, w jakim umowa została wykonana (par. 7 ust. 5 umowy).
Umowa wskazuje również, że podstawą wypowiedzenia może być rażące naruszenie postanowień umowy przez jedną ze Stron. Użycie terminu rażące wskazuje na to, iż podstawą rozwiązania umowy nie może być każde naruszenie umowy, ale tylko poważne, istotne naruszenie postanowień umowy. Z umowy wynika, iż w razie rozwiązania umowy na tej podstawie, Pośrednik nie może żądać zapłaty wynagrodzenia odpowiadającego wykonanym czynnościom.
Podsumowując, Zamawiający może jednostronnie rozwiązać umowę przed terminem, jednak jeżeli zostanie ona rozwiązana bez ważnego powodu (w przypadku innego niż rażące naruszenie umowy), należy się liczyć z tym, iż w razie późniejszego sprzedania nieruchomości, Pośrednik może domagać się odszkodowania w wysokości utraconej prowizji. Oczywiście umowę można także rozwiązać za porozumieniem Stron, ustalając warunki wcześniejszego rozwiązania umowy.
Marcin Witkowski
radca prawny | „Chudzik i Wspólnicy Radcowie Prawni” spółka partnerska | www.chudzik.pl
Mam problem z pośrednikiem nieruchomości. Podpisaliśmy umowę na wyłączność – sprzedaż nieruchomości, Pani przyjechała do nas. Przez dwa tygodnie, działania które zostały podjęte, były niezadowalajace. Poztanowilismy rozwiązać umowę. Tak sie złożyło że był to ostatni dzień czternastodniowego okresu wypowiedzenia. Po telefonie do biura Pani potwierdziła tak możemy rozwiązać umowę, lecz jak już dojechaliśmy okazało się że pośrednik wyszedł i zamknął biuro przed czasem. Odebrała łaskawie telefon w końcu i oznajmiła że przecież to otwarty zawód i jest u klienta a na propozycje dojazdu do niej stwierdziła że już nie ma na to dzisiaj czasu już będzie po pracy. No i oznajmiła że przekroczylismy termin nawet jeśli wyślę pocztą wypowiedzenie bo zdaniem Pani pośrednik nie liczy się termin nadania tylko czas w którym ona dostanie dokument. Zaprzeczylam, i utrzymywała że wydaje mi się że mam prawo wysłać pocztą i liczy się termin nadania przesyłki ale Pani (ciągle bardzo ale to bardzo niemiła) stwierdziła że liczy się czas kiedy dokument spocznie na jej biurku. A dzisiaj dostałam fakturę za wystawienie ogłoszeń na portalu (wspomnę że to był też jeden z owoców rozwiązania umowy bo ogłoszenia były niekorzystne i nierzetelne, nie pojawiły się banery) moim zdaniem bezprawnie. Ponieważ wysłałam wypowiedzenie ostatniego dnia dwutygodniowego terminu wypowiedzenia. A jeszcze nadmienię że najpierw zadzwoniłam do oddziałów w innym mieście i dostałam informację że się wywiązała z obowiązku i powinni uznać moje wypowiedzenie bez ponoszenia kosztów. Może ktoś mi pomoże i podpowie w temacie? Co mogę zrobić na co się powołać.
Ja także miałem z nierzetelnym pośrednikiem do czynienia i rozwiązałem to tak że miałem na umowie możliwość zmiany umowy na piśmie , lecz jeżeli którakolwiek ze stron nie akceptowałaby nowej zmiany / postanowienia – wówczas musi ona być rozwiązana. Tak więc jednostronnie zmieniłem czas obowiązywania umowy na 1 miesiąc od złożenia wniosku o zmianę. Nierzetelny pośrednik mógł albo się na to zgodzić i umowa się drastycznie skraca albo nie zgodzić i wówczas rozwiązujemy to od razu. Myślę że skuteczny sposób.
Lepiej nie podejmować się takich spraw, bo nigdy nie wiemy co z nich wyniknie.