Uczestnik Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości miał wątpliwość co do praw osoby zameldowanej w mieszkaniu, które chciał kupić, a które należało już do innego właściciela. Czy zameldowany może korzystać z tego lokalu? Sprawę wyjaśnia radca prawny Marcin Witkowski.

Sprzedający kupił (zadłużone) mieszkanie na licytacji komorniczej. Posiada decyzję sądu, że jest właścicielem mieszkania, i na podstawie tej decyzji może je sprzedać. W mieszkaniu znajdują się jednak wciąż rzeczy byłego lokatora, m.in. sprzęt grający i części rowerowe. Osoba ta jest zameldowana w tym lokalu, nie mieszka w nim, jest poszukiwana przez kuratora. Czy gdybym nabył to mieszkanie, mogłoby dojść do sytuacji, w której tenże lokator domaga się zwrócenia swoich przedmiotów? Czy człowiek ten może wejść do mieszkania?

Meldunek to tylko potwierdzenie miejsca stałego lub tymczasowego pobytu danej osoby i jest potrzebny do celów ewidencyjnych. Meldunek nie powoduje nabycia własności ani innego prawa rzeczowego. Zameldowanie osoby w lokalu wymaga zgody właściciela lokalu albo innej osoby posiadającej do niego tytuł prawny. (Więcej na ten temat można znaleźć pod tym adresem: https://zarabiajnanieruchomosciach.pl/umowa-przyrzeczona-a-zameldowanie-w-mieszkaniu/).
Jeżeli obecny właściciel nabył nieruchomość na licytacji komorniczej i jest wpisany na tej podstawie do kw, to w żadnym razie osoba, która nie ma żadnych praw do lokalu (chociażby wynikających z umowy najmu), nie może domagać się dopuszczenia do korzystania z lokalu na podstawie samego meldunku.

Zgodnie z art. 999 § 1 kodeksu postępowania cywilnego „[…] Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności […]”.
Rzeczy dłużnika powinny zostać zatem wyniesione z lokalu przy okazji egzekucji z nieruchomości. Nie wiem, czemu znajdują się dalej w lokalu. Być może obecny właściciel został ustanowiony dozorcą tych ruchomości.

Gdyby to było mieszkaniu, w którym to ja chciałbym zamieszkać, to nie byłoby problemu. Chciałbym jednak po 2-3 miesiącach od nabycia (po remoncie) sprzedać tę nieruchomość. Zastanawiam się, czy ktoś będzie chciał kupić ode mnie mieszkanie, w którym jest meldunek (ludzie boją się takich transakcji). Z tego, co się orientowałem, jeśli pojawi się osoba zameldowana i będzie twierdzić, że jest związana emocjonalnie z tym mieszkaniem, i nie będzie chciała się wymeldować, to wymeldowanie może potrwać nawet do 2 lat…

Dla postępowania w sprawie wymeldowanie nie ma żadnego znaczenia stosunek emocjonalny do tego lokalu byłego właściciela. Istotne znaczenie ma to, czy przebywa, czy też nie w tym lokalu i czy dopełnił obowiązku wymeldowania się.
Oczywiście taka osoba może się odwoływać od decyzji o wymeldowaniu i faktycznie postępowanie takie może trwać dość długo, nie wpływa to jednak na prawo własności lokalu.

Z poważaniem / Kind regards
Marcin Witkowski
radca prawny | legal counsel
www.chudzik.pl