Sytuacja spowodowana koronawirusem wszystkich na początku zaskoczyła. Ludzie zatroskani o swoje zdrowie wycofali się z zakupów na rynku nieruchomości. Lockdown, który rozpoczął się w marcu, ograniczył działania na wielu polach. Większość osób została zamknięta w domach. Poszukujący mieszkania mogli przyglądać się ofertom jedynie za pomocą Internetu – można było zaobserwować dość duży ruch na portalach ogłoszeniowych. Z czasem sytuacja się zmieniła.

Tekst dla 10 numeru kwartalnika Strefa Nieruchomości napisali: Wojciech Orzechowski oraz Maciej Welman i Patryk Sołtysiak.

Transakcje na pierwotnym

W tym momencie widoczne jest poruszenie na rynku pierwotnym. Najpierw obudzili się klienci indywidualni. Inwestorzy wracają do gry z pewnym opóźnieniem, co jest prawdopodobnie związane z koniecznością uprzedniego wyprzedania nieruchomości z ich portfeli i uwolnienia kapitału. Na rynku wtórnym nie obserwuje się większych zmian – transakcje ciągle występują, nie ma też szczególnych spadków cen.

Oba rynki są powiązane, a deweloperzy nie mogą sobie pozwolić na zbytnie obniżki – mają ustalone kontrakty, występuje niedobór pracowników, w dodatku materiały budowlane drożeją.

Choć wydawało się, że po zakończonym lockdownie ceny na rynku deweloperskim będą bardziej negocjowalne, to nie ma szałów rabatowych. Jedynie kilku deweloperów wprowadza promocje (np. 10-12% przy płatności gotówką), ale to wynika z ich wyjątkowo trudnej sytuacji finansowej – mają oni długi, a dzięki obniżkom szybciej zdobywają klientów i co za tym idzie – otrzymują zastrzyk finansowy, i mogą spłacić swoje zobowiązania. Obecnie deweloperzy będą się skupiać głównie na rozpoczętych projektach. Niektórzy wstrzymali się z zakupem działek – proces realizacji nowych inwestycji został odroczony, co automatycznie spowoduje zmniejszenie podaży. Istnieje więc szansa, że na rynku pierwotnym cena pójdzie w górę.

W związku z zaostrzeniem warunków udzielania kredytów, większość klientów dysponuje niewielkim kapitałem. Stąd przeważa zainteresowanie mniejszymi mieszkaniami. Potencjalni kupujący cenią sobie jednak nieco prywatności i przestrzeni, dlatego celują w M2, a nie malutkie kawalerki. Dla inwestorów ten mniejszy metraż również wychodzi korzystniej, bo na daną inwestycję poświęca się mniej gotówki. Oczywiście można wybrać większe powierzchnie, ale w takim przypadku cena w stosunku do całego rynku musi być naprawdę okazyjna. Warto tu wziąć pod uwagę lokalizację. Najlepiej wybrać taką z potencjałem rozwoju (np. z planem wybudowania nieopodal centrum biznesowego czy nowej nitki tramwajowej). Niewątpliwie najbardziej pożądanym umiejscowieniem jest centrum miasta – ale jest ono „zarezerwowane” dla bardziej majętnych klientów (których trudniej znaleźć).

Cechy rynku wtórnego i pierwotnego

Na rynku wtórnym można osiągnąć kosmiczne zyski – nawet 250 tys. zł w ramach jednej inwestycji. Na pierwotnym nie jest aż tak spektakularnie – realne zarobki plasują się na poziomie 30-40 tys. zł. Warto jednak spojrzeć na stopę zwrotu, czyli jak się ma zysk do tego, co zainwestowaliśmy oraz ile czasu poświęciliśmy danej nieruchomości. Inwestowanie na rynku wtórnym nierzadko wymaga posiłkowania się kredytem, a sprzedający wolą transakcje z klientami gotówkowymi.

Deweloperowi z kolei wszystko jedno, w jaki sposób finansujemy zakup, ponadto na rynku pierwotnym możemy realizować projekt na niskim wkładzie. To naprawdę duże udogodnienie – móc obrócić nieruchomością, wpłacając jedynie 10% jej wartości. Reszta płatności zostaje odroczona. Takie mieszkanie możemy zdać cesją (a żeby zoptymalizować to podatkowo – odstąpić od umowy ze wskazaniem nowego kupującego) albo je wykończyć, sprzedać i dopiero na końcu dopłacić deweloperowi.

Gdyby przełożyć taki rodzaj transakcji na rynek wtórny, wyglądałoby to następująco:

Wyobraźmy sobie, że sprzedający posiada 50-metrowe mieszkanie w cenie 200 tys. zł. Dajemy mu 20 tys. zł i umawiamy się, że resztę oddamy za pół roku. W międzyczasie wykonujemy remont tego mieszkania za 50 tys. zł, a na pozostałe koszty przeznaczamy ok. 10 tys. zł. (Łącznie więc wydajemy 80 tys. zł). Następnie znajdujemy klienta, który zapłaci nam 80 tys. zł oraz nasz wyliczony zysk, a 180 tys. zł, które zalegamy sprzedającemu, odda mu bezpośrednio. Teoretycznie istnieje szansa, by tego dokonać, ale jest to niezwykle trudne.

Sprzedający na rynku wtórnym nie są skorzy do tego typu układów, deweloper zaś jest obeznany z takimi praktykami. I tu uwaga – musimy być bardzo czujni podczas rozmów z deweloperem i zadbać o korzystne dla nas zapisy (np. możliwość dokonania cesji czy płatność 6 miesięcy po odbiorze kluczy – co jest niezwykle istotne przy kupowaniu nieruchomości na etapie dziury w ziemi). Powinniśmy gruntownie przygotować się do zakupu i wnikliwie przeanalizować całą sytuację. Rynek wtórny z pewnością wiąże się z mniejszą ilością formalności…

Planowanie procesu inwestycyjnego na pierwotnym

Ogromną i dającą niesamowite poczucie bezpieczeństwa zaletą rynku pierwotnego jest możliwość zaplanowania całego roku inwestycyjnego. To pozwala nam na czerpanie regularnych dochodów. Lepiej jest zrobić 10 flipów w roku i zarobić na każdym po 30 tys. zł (co da nam finalnie 300 tys. zł), niż mrozić pieniądze przy jednej wielkiej inwestycji na długi czas.

Kolejny istotny plus na rynku pierwotnym to możliwość adaptacji lokalu na wczesnym etapie. Możemy porozumieć się z deweloperem w sprawie tzw. zmian lokatorskich i poprosić o wprowadzenie w plan budowy jakichś naszych sugestii, takich jak poprowadzenie pionów kanalizacyjnych lub wentylacyjnych w wybranym miejscu. Dzięki temu w łatwy i szybki sposób będzie można przerobić np. 3-pokojowy lokal na 3 mikrokawalerki w ramach gotowca inwestycyjnego.

Na rynku wtórnym również istnieją możliwości przearanżowania mieszkania, ale tu kupujemy już gotowy produkt, więc wymaga to o wiele większej pracy. Zresztą nawet jeśli nie chcemy wprowadzać dużych zmian, to i tak nieruchomości na rynku wtórnym wymagają nierzadko gruntowniejszego remontu. Świadczy o tym choćby cena tej usługi – 1000-1400 zł/m2 (w kamienicy jeszcze drożej) w porównaniu do 800-1200 zł/m2 na rynku pierwotnym.

Jeżeli chodzi o kwestię rękojmi – na rynku wtórnym to my, inwestorzy, bierzemy odpowiedzialność za lokal. Na pierwotnym zaś mamy „plecy” w postaci dewelopera, który odpowiada za naprawę wszelkich usterek, których nie zauważyliśmy przy odbiorze nieruchomości. Co prawda, mieszkania kupione od dewelopera nie mają księgi wieczystej. Księga danego lokalu jest wyodrębniana z księgi macierzystej dopiero po podpisaniu umowy prze- niesienia własności. Trwa to 3-8 miesięcy. (Ma to znaczenie w przypadku kredytu mieszkaniowego – banki wymagają wówczas dodatkowo ubezpieczenia pomostowego).

Rynek pierwotny broni się jednak swoją… nowością. Nikt wcześniej nie zamieszkiwał danego lokum; co może mieć dla niektórych niebagatelne znaczenie. Choć oczywiście jest też masa fanów starego budownictwa i kamienic. W czasach, gdy większość osób ma auto, sporą przewagą rynku pierwotnego nad rynkiem wtórnym jest gwarancja miejsc postojowych.

Na rynku wtórnym zazwyczaj spotykamy się niewielkimi parkingami przed blokiem, które często są niewystarczające dla mieszkańców. Inwestowanie na rynku wtórnym jest bardzo popularne. Rynek pierwotny z kolei coraz bardziej się rozwija i umożliwia spore zarobki przy stosunkowo niedużym kapitale. Warto zweryfikować, który rynek bardziej nam odpowiada. W tym celu należy dokonać przynajmniej jednej transakcji na każdym z nich i wyciągnąć stosowne wnioski.

Oba rynki posiadają szereg zalet i wad. Tak naprawdę nie ma większego znaczenia, gdzie będziemy realizować projekty. Może się okazać, że odnajdziemy się i tu, i tu. Chyba najlepszym rozwiązaniem będzie stosować strategię mieszaną – flippować tam, gdzie pojawia się okazja, gdzie widzimy perełki i satysfakcjonujące zyski.

Zamów 10 numer Strefy Nieruchomości. 100 stron wiedzy i inspiracji.