Co robić w trudnej gospodarczo sytuacji na rynku nieruchomości? Czy koronawirus może wstrząsnąć rynkiem deweloperskim? Jak poradzić sobie z nadchodzącą recesją, realizując duży projekt?

Macie już pierwsze doświadczenia w zakupie i adaptacji mieszkań w kamienicach na gotowce inwestycyjne, a teraz od dwóch lat realizujecie projekty deweloperskie. Co było najważniejsze przy podejmowaniu decyzji w zakresie realizacji projektu „100Kamienic”? Na pewno zakładaliście różne scenariusze. O przegrzanym rynku nieruchomości mówi się już od ponad pół roku, oczywiście trudno było sobie wyobrazić scenariusz związany z koronawirusem…

Wojciech Orzechowski: Podeszliśmy do tych projektów z innej strony. A mianowicie zweryfikowaliśmy ceny, analizując, po ile nieruchomości się sprzedają w danym momencie. A ponieważ mamy ciągle deficyt mieszkań, to przyjęliśmy założenie – jakiej ceny możemy się spodziewać za dwa lata, biorąc pod uwagę różne czynniki, w tym ewentualną recesję gospodarczą. Dopiero później szukaliśmy kamienic oraz gruntów, które kupimy w dobrej cenie, aby nawet w warunkach takiego kryzysu, jak koronawirus, można było z czasem zarobić na nieruchomościach. I tu przykładem jest ostatnia nasza kamienica na Narutowicza 47, gdzie nieruchomości do remontu w tamtej okolicy można dziś kupić w okolicach 5 tys. zł/m2, a trzeba zaznaczyć, że jest to jedna z topowych lokalizacji, z uwagi na bliskość Teatru Wielkiego, Piotrkowskiej, dworca Łódź Fabryczna, a także nowego centrum Łodzi. My kupiliśmy takie mieszkania w kamienicach po 1800 zł/m2. Wyliczenia pokazują, ile możemy na nich zarobić. Ale też w momencie spadku cen za pół roku czy za rok, te ceny nie spadną o 50 %. Może będą to wahania na poziomie 20-30%. Zatem my mamy bardzo bezpieczny bufor.

Jeżeli mamy popyt na mieszkania w dobrej lokalizacji w dobrej cenie, to Wasze działania odpowiadają klasycznej tezie popytu i podaży z zachowaniem dobrej analizy ryzyka.

Wojciech Orzechowski: Tak. Ale normalnie, jak wchodzi duży deweloper i robi badanie popytu, to on angażuje odpowiednią jednostkę, która przygotowuje cały raport na ten temat. A my mogliśmy sobie to darować, ze względu na to, że od wielu lat jesteśmy w nieruchomościach i widzimy, jakie zapotrzebowanie jest i jakie nieruchomości znikają z dnia na dzień. Ponadto ja osobiście przeżyłem kryzys finansowy w 2008 r. i wyciągnąłem wiele wniosków z tamtej sytuacji.

Ale to znaczy, że lokalizacja i cena były kluczowymi składnikami?

Wojciech Orzechowski: Tak. Lokalizacja i cena. Gdyby podobna kamienica była na Janowie w Łodzi, to raczej byśmy się tym tematem nie interesowali. Dla nas ważne było ścisłe centrum, dlatego nasze inwestycje realizujemy tylko w Śródmieściu Łodzi. I to ścisłe centrum najlepiej sobie poradzi w dobie czekającej nas recesji. Ludzie zawsze będą chceli mieszkać w centrum, zatem dobra cena zakupu naszych inwestycji oraz lokalizacja obronią się same.

Tomasz Góra: Chodzi też o zabezpieczenie na przyszłość w przypadku kryzysu. Bo istotą rzeczy było, żeby podejmować działania, które uwzględniają czynnik ewentualnych zmian rynkowych, ewentualnych spadków cen. Wiemy, że sytuacja epidemii ma charakter czasowy i wkrótce wszystko powinno wrócić do normy. Oczywiście trudno jest określić, kiedy, w jakim stanie i z jakim poziomem cen. Nie zakładam jednak gwałtownego wyhamowania. Ponadto nasze projekty są długofalowe. Nie mówimy o sytuacji, w której fliper musi sprzedać mieszkanie jak najszybciej, aby nie tracić zysku przy ewentualnie zaciągniętym kredycie.

Czy brany przez Was pod uwagę trend demograficzny może być zbawienny dla projektu „100 Kamienic”? Dziś więcej osób chce mieszkać, wynajmować, kupować mieszkania w centrum miast. I bez względu na kryzys i pandemię koronawirusa nie powinno to ulec zmianie w ciągu najbliższych dwóch lat.

Tomasz Góra: Tak. Ten trend również wzięliśmy pod uwagę jako czynnik kluczowy przy wyborze naszych inwestycji. Szczególnie teraz w Łodzi, gdzie zdarzają się takie budynki, że w całej kamienicy mieszkają tylko 2 rodziny. Miasto utrzymuje takie kamienice. A w nowych, wyremontowanych wnętrzach mieszkania rozchodzą się bardzo szybko. Ludzie chcą wracać do Śródmieścia. Sądzę, że na ten aspekt koronawirus nie będzie miał wpływu.

Pomówmy o ryzykach inwestycyjnych w takich projektach jak Wasz?

Tomasz Góra: Pierwsza sprawa to uwarunkowania prawne nieruchomości, którą kupujemy. Czyli tutaj mamy zagrożenia związane z ziemią i jej przyszłością, budynkiem i przeszłością właścicieli, czy kupujemy pewnie pod kątem prawnym, czy to jest potwierdzone, gwarantowane. Jeżeli kupiliśmy już ową nieruchomość, to trzeba przeanalizować wszystkie rzeczy związane z możliwością podłączenia wody, prądu i ciepła miejskiego. Trzecia sprawa to kwestia możliwości uzyskania bądź też kupienia ziemi z pozwoleniem na budowę lub też chociażby z warunkami zabudowy, jeżeli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jeśli kupujemy kamienicę i chcemy ją przygotować pod luksusowe apartamenty, to mniej więcej wiemy, jaki będzie czas działania wydziału urbanistyki, konserwatora…

Wojciech Orzechowski: Tak, oczywiście, ale są nieprzewidziane sytuacje, które mogą nam popsuć całkowicie plan. Bo na przykład przy jednej nieruchomości, którą robiliśmy, okazało się, że w międzyczasie został zmieniony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i uchwalono nowy. To pokrzyżowało nam plany, bo nie mogliśmy rozpocząć budowy na podstawie dokumentów, które mieliśmy, na podstawie wcześniejszych warunków zabudowy.

Tomasz Góra: Trzeba było zatem dostosować poprawiony cały projekt. A to zajęło nam kolejne 3-4 miesiące.

Czyli trzeba było znowu zmieniać, czekać. A czas leciał….

Wojciech Orzechowski: Tak. To było coś zupełnie nieprzewidzianego. Jeżeli możemy coś przewidzieć, to możemy to przeanalizować. Ale weźmy pod uwagę inną nieruchomość, gdzie aby zacząć proces inwestycyjny, musieliśmy czekać na uzyskanie WZ (warunki zabudowy). A już samo barowanie się z urzędem po to, żeby otrzymać WZ, może trwać, jak w naszym przypadku przy jednej nieruchomości nawet do siedmiu miesięcy.

Jak wyglądało czasowe wyprowadzanie lokatorów z mieszkań? To też jest bardzo ważny czynnik.

Tomasz Góra: Jeżeli chodzi o Tuwima 48, to na pewno warto podkreślić, że zajęło nam rok wyprowadzenie wszystkich lokatorów.

Wojciech Orzechowski: Każda rodzina przechodziła do lepszego lokum. Nad wszystkim czuwała Pani Mecenas. Myślę, że w tym wypadku zmieściliśmy się w czasie. To było dobrze przeprowadzone. Chociaż ryzyko istniało. Bo mogło się zdarzyć tak, że napotkamy na bariery czy to prawne, czy to ze strony rodzin, które są eksmitowane i oczywiście mogą być problemy z lokatorami. Należy też dodać, że są kamienice bez lokatorów. Takie na pewno są bezpieczniejsze.

Czy napotkaliście opór sąsiadów podczas prac budowlanych?

Tomasz Góra: I tu dochodzimy do ważnego wątku do relacji społecznych. Pojawiają się sąsiedzi, którzy na etapie prac są coraz bardziej zainteresowani tym, co dzieje się obok ich posesji.

Wojciech Orzechowski: Zdarzyło się tak, że jeden z mieszkańców z sąsiedztwa zaczął z nami pertraktować, licząc może, że uda mu się dużo ugrać. Znaleźliśmy jednak na to sposób. Przy 6. Sierpnia 72 były wcześniej stare budynki, musieliśmy je wyburzyć, a żeby tego dokonać, musieliśmy mieć na to pozwolenie. Jeden z sąsiadów mocno protestował, twierdząc, że jak wyburzymy te budynki, to wszystkie gołębie, które tam zamieszkują, przylecą do niego na kamienicę i będą ją zanieczyszczać.

Czas jest największym ryzykiem w projekcie deweloperskim: a konkretnie nieplanowane przesunięcia. W aktualnej sytuacji, kryzys spowodowany przez koronawirusa blokuje wiele prac, do tego zbliża się do Polski światowa recesja. Czy to też kalkulowaliście w swoich analizach ryzyka?

Wojciech Orzechowski: Czas oczywiście ma wpływ na rentowność projektu. A więc jeżeli projekt jest wydłużony, to spada rentowność. U nas jest taka sytuacja, że do projektu przyłączyli się inwestorzy, którzy oczekują określonych stóp zwrotu. Projekt może się nawet przedłużyć o rok, to jest przez nas zaplanowane. Epidemia koronawirusa już trwa rok, blokując wiele działań. Oczywiście nie bez znaczenia będą sytuacje dookoła gospodarcze. Jednak w międzyczasie ceny mogą spaść, a potem gwałtownie wzrosnąć na tyle, aby zniwelować chwilowy przestój. Zakładam, że przedłużenie tego projektu niweluje stopę zwrotu, a inwestor przez rok ma zaangażowane pieniądze na bardzo dobry procent. Największe niebezpieczeństwo jest wtedy, kiedy okazuje się, że inwestor na tym traci. Ale na szczęście przedłużenie projektu nawet o rok (to jest maksymalne założenie) nie ma aż tak wielkiego wpływu na rentowność całego projektu, żeby położyć całość projektu. Jeżeli zakładamy 60% stopę zwrotu, to jest pytanie, czy dzielimy ją na 2, 3 czy 4 lata. Wiadomo, że im krótszy okres, tym ta stopa zwrotu jest wyższa i zadowolenie jest większe. Natomiast jeżeli ta stopa zwrotu cały czas jest w miarę atrakcyjna, czyli powyżej 15%, to raczej nie ma problemu.

Tomasz Góra: Ja też twierdzę, że nasze założenie biznesowe, czyli podział zysku pół na pół, daje naprawdę komfort naszym inwestorom. Jeśli z projektu mamy wyciągnąć określony zysk, który załóżmy daje w ciągu 3 lat inwestorom 20% roczną stopę zwrotu, to w najczarniejszym scenariuszu jeśli wszystko potrwa 6 lat a nie 3, to inwestorzy dostaną 10% rocznej stopy zwrotu. Nasze projekty są wyjątkowe też z innych względów. One sprawiają, że ryzyko takie, że klient Cię nie znajdzie albo będzie stała nieruchomość, jest dosyć niskie, ponieważ tam już się nic nie dobuduje. Więc jeżeli ktoś chce mieszkać w nowym centrum Łodzi, to ma do wyboru mieszkania w kamienicy naprzeciwko Teatru Wielkiego (Narutowicza 47) czy lofty na Wólczańskiej, gdzie przejęliśmy w świetnym miejscu cały teren po fabryce jedwabiu. Dzisiaj każdy, kto kupuje w centrum Łodzi, to za 5–7 lat wygra. Bo po prostu to już będzie zupełnie inna rzeczywistość. To sprawia, że nasze projekty mają rację bytu i, co najważniejsze, nawet w czasach kryzysu są bezpieczne.

Rozmawiała: Aneta Nagler

Wywiad pochodzi z czasopisma “Strefa Nieruchomości – Magazyn Inwestora” (8/2020). Magazyn dostępny jest w salonach Empik, salonikach prasowych INMEDIO oraz RUCH, a także na stronie www.skleprentiera.pl w wersji elektronicznej lub drukowanej. Zapraszamy do lektury całego wydania!