Ceny ofertowe mieszkań w lipcu 2022 nadal rosną w porównaniu z ubiegłym rokiem. Wzrosty nie są jednak tak imponujące jak w pierwszej połowie roku.
Najważniejsze dla obserwatorów rynku nieruchomości jest to, że lipiec jest kolejnym miesiącem w 2022 roku kiedy ceny ofertowe mieszkań rosną wolniej od inflacji. Realnie oznacza to spadek cen ofertowych nieruchomości jeśli by skorygować ceny o wartość inflacji CPI. Jak dokładnie zmieniły się ceny ofertowe mieszkań w Polsce w lipcu 2022? Jak zmiany cen ofertowych mieszkań wypadają na tle inflacji CPI? Odpowiedź w poniższym najnowszym raporcie cen mieszkań w Polsce. Zapraszamy do przeczytania raportu.
Zmiana mediany cen w województwach m/m
W lipcu 2022 roku ceny mieszkań w skali województw w większości regionów spadały w porównaniu z czerwcem 2022. Korektę cen w porównaniu z minionym miesiącem odnotowujemy w aż ośmiu województwach. Mediana cen ofertowych spadła w lipcu w województwach zachodniopomorskim, lubuskim, dolnośląskim, małopolskim, podkarpackim, lubelskim, mazowieckim oraz podlaskim. Jak zawsze przyjmujemy przedział zmian m/m +/- 0,5% jako brak zmiany cen.
Przy takim założeniu w województwach wielkopolskim, świętokrzyskim, pomorskim oraz kujawsko-pomorskim mediana cen dla regionu nie zmieniła się w stosunku do poprzedniego miesiąca. Wzrost mediany cen w porównaniu z czerwcem 2022 odnotowujemy w województwach opolskim, śląskim, łódzkim oraz warmińsko-mazurskim.
Ogłoszenia sprzedaży mieszkań ze 100 portali z całej Polski
W lipcu 2022 roku, na ponad 100 portalach z ogłoszeniami sprzedaży nieruchomości, pojawiło się ponad 344 tysiące nowych ogłoszeń. Spośród wszystkich ogłoszeń prawie 78 tysięcy ofert było unikalnymi ogłoszeniami sprzedaży mieszkań. Oznacza to, że ponad 77% ofert jakie pojawiły się w lipcu 2022 w internecie to duplikaty ogłoszeń.
Wzrost cen mieszkań w Polsce poniżej inflacji
W lipcu 2022 Indeks Cen Mieszkań, czyli średnia z median cen dla miast wojewódzkich ważona populacją tych miast, wskazuje na wzrosty względem lipca 2021 w przedziale 10% do 15,5%. Najmniejsze wzrosty (10% r/r) odnotowujemy w grupie najmniejszych mieszkań. Mieszkania średnie z powierzchnią pomiędzy 38 a 70 mkw. drożeją w ofertach w porównaniu z lipcem 2021 o niespełna 12%.
Największy wzrost cen ofertowych w porównaniu z ubiegłym rokiem (ponad 15%) osiągnęły w lipcu 2022 mieszkania największe. Wzrost cen ofertowych największych mieszkań jest jednak pozorny i nie wynika z faktycznego wzrostu cen ofert za mieszkania największe. Na tak znaczącą różnicę w porównaniu z czerwcem 2022 (wzrost poniżej 10%) złożył się efekt niskiej bazy dla cen największych mieszkań w lipcu 2021 oraz zmniejszenie się ilości najtańszych ofert sprzedaży mieszkań w lipcu 2022.
Oznacza to, że w lipcu 2022 mniej było ofert sprzedaży największych mieszkań, a ponadto pozostały same najdroższe oferty. Z drugiej jednak strony wartość średniej ważonej porównujemy do ubiegłorocznej zaniżonej wartości. Z tego powodu w lipcu 2022 wydaje się, że ceny największych mieszkań zachowały się inaczej niż cały rynek.
Ceny mieszkań w Polsce rosną wolniej od inflacji
Przyglądając się Indeksowi Cen Mieszkań (ICM) dla rynku pierwotnego oraz wtórnego nie obserwujemy już żadnych zaskakujących odchyleń. W lipcu 2022 uśredniony wzrost cen ofertowych mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym wyniósł około 12%. Dla rynku pierwotnego oznacza to kontynuację korekty cen ofertowych rozpoczętej w maju 2022. Dla rynku wtórnego dynamika wzrostu cen r/r odnotowuje niewielką korektę trendu spadkowego, który obserwowaliśmy już od kwietnia 2022.
Warto jednak zauważyć, że zmiana r/r w lipcu jest niższa niż zmiana odczytana w czerwcu (12%-13%) i maju (14% – 16%).
Indeks Cen Mieszkań to średnia ważona populacją miast z cen przeciętnych (mediana) w 18 miastach wojewódzkich Polski
Przy inflacji 15,5% ceny mieszkań realnie spadają
Inflacja CPI odczytana przez GUS w sierpniu 2022 po raz pierwszy od marca 2022 nie wzrosła. Odczyt sierpniowy miał dokładnie tę samą wartość co ostateczny odczyt inflacji CPI w lipcu. Wyraźnie utrzymuje się sytuacja kiedy ceny mieszkań rosną wolniej od inflacji.
Wzrost cen towarów i usług w porównaniu do ubiegłego roku wyniósł w obu wakacyjnych miesiącach 15,5%. Na tym tle uśredniony wzrost cen mieszkań na poziomie 10-15% oznacza realne spadki cen mieszkań. Najwyraźniej realnie tanieją zatem najmniejsze mieszkania – luka pomiędzy zmianą cen a wartością inflacji wynosi w ich przypadku nawet 5%.
Ceny mieszkań w miastach wojewódzkich w lipcu 2022
W największych miastach wojewódzkich w lipcu 2022 obserwujemy wyhamowanie lub nawet spadek cen ofertowych mieszkań. W Warszawie i Krakowie mediana cen ofertowych metra kwadratowego mieszkania w lipcu była niższa od średniej ceny z ostatnich trzech oraz sześciu miesięcy.
Z kolei w Gdańsku i Wrocławiu bez spadków, za to z brakiem wzrostów w porównaniu do średniej z ostatnich trzech miesięcy. Miastami wojewódzkimi, w których ceny ofertowe w lipcu rosną wyraźnie na tle średnich z minionego półrocza, są Olsztyn, Kielce oraz Opole. Największe spadki mediany cen metra kwadratowego obserwujemy w Katowicach.
W części miast wojewódzkich korekta cen ofertowych mieszkań
Ceny ofertowe mieszkań nie rosną już w tak rekordowym tempie mimo wysokiej inflacji. Malejący popyt na mieszkania, malejąca zdolność kredytowa potencjalnych nowych kupców i wysoki koszt kredytu, wyraźnie wpłynęły na ceny mieszkań w miastach wojewódzkich. Zamiast kolejnego odczytu rekordowych cen mieszkań w stolicy mamy stabilizację cen. Mediana cen ofertowych w Warszawie pozostała na tym samym poziomie co w czerwcu. Zmalał natomiast przedział cen, w jakich oferowane są mieszkania w stolicy.
W Krakowie obserwujemy kolejny miesiąc spadku mediany cen. Z pięciu największych miast Polski jedynie w Gdańsku i Poznaniu mediana cen ofertowych w lipcu była wyższa od mediany cen w czerwcu. Najwyższy wzrost mediany cen ofertowych mieszkań w porównaniu z czerwcem odnotowujemy w Opolu, Olsztynie oraz w Kielcach.
Na pomarańczowo mediana cen, na granatowo drugi i trzeci kwartyl zakresu cen mkw. w danym mieście, przerywaną linią całkowity zakres cen dla danego miasta wojewódzkiego.
Ceny kawalerek wyraźnie wyższe od reszty mieszkań
W pierwszej połowie roku regularnie w ostatnim zestawieniu porównywaliśmy ceny mieszkań w miastach wojewódzkich na rynku pierwotnym i wtórnym. W tym miesiącu przyjrzymy się ponownie cenom mieszkań w miastach wojewódzkich w poszczególnych grupach powierzchniowych. Bez zmian najwyższe ceny metra kwadratowego osiągają najmniejsze mieszkania. Popularne kawalerki są prawdopodobnie nadal świetną formą lokowania kapitału i ochrony go przed inflacją.
Ceny najmniejszych mieszkań odstają jednak wyraźnie od reszty oferty dla niemal każdego miasta. Mieszkania średnie, z grupy powierzchniowej od 38 do 70 m2, potrafią być wyceniane od tysiąca do nawet dwóch tysięcy taniej niż kawalerki. Największa dysproporcja w cenach mieszkań małych i średnich widoczna jest we Wrocławiu oraz Warszawie. Z kolei jedynym najbardziej wyrównanym rynkiem nieruchomości jest rynek łódzki. W Łodzi, niezależnie od powierzchni mieszkania, w każdej z trzech grup mediana jest zbliżona do 7,5 tys. zł/m2.
Ceny mieszkań rosną wolniej od inflacji
Lipiec jest już trzecim kolejnym miesiącem, w którym ceny ofertowe mieszkań rosną wolniej od inflacji. Zmiana cen ofertowych mieszkań w porównaniu z ubiegłym rokiem nadal jest znacząca, ale inflacja CPI rośnie szybciej niż ceny mieszkań. Wydaje się, że do nominalnych spadków cen nieruchomości w Polsce jest jeszcze daleko. Nie jest jednak wykluczone, że przy utrzymujących się wysokich stopach procentowych, niskim popycie na mieszkania, oraz drogim kredycie hipotecznym sprzedający zaczną jeszcze niżej korygować swoje oczekiwania.
Artykuł pochodzi ze strony podkluczyk.pl
Przeczytaj również:
Rzeczowy, ciekawy raport, dziękuję