W czasach pandemii i totalnego wstrzymania aktywności gospodarczej wszystkie ekonomiczne prognozy tracą na aktualności szybciej niż kiedykolwiek. Rząd twierdzi, że czeka nas głęboka recesja, analitycy bankowi prześcigają się w prognozach spadku PKB.

Felieton Wojciecha Orzechowskiego z najnowszego,
specjalnego numeru (nr 8) Magazynu Inwestora – Strefa Nieruchomości.

Wiemy już, że czeka nas kryzys, ale to będzie inny kryzys niż te wszystkie, które znamy. Były już kryzysy wywołane epidemiami. Doświadczyliśmy w ostatnich 10 latach takich plag jak: SARS, ptasia czy świńska grupa. Obserwowaliśmy upadki i bankructwa państw. Mieliśmy okazję również uczestniczyć w kryzysie w 2008 r., którego źródłem był system bankowy i rynki finansowe.

Jaki czeka nas teraz kryzys? Wszystko zależy od wielu czynników.

Przewiduję trzy scenariusze. Optymistyczny, zgodnie z którym polskiej gospodarce uda się wrócić na właściwe tory. Zły scenariusz, czyli możliwość powtórzenia kryzysu sprzed 11 lat, oraz trzeci – czarny scenariusz, który pogrąży nas w głębokiej, wieloletniej recesji, a nawet depresji. Każdy z nich jest uzależniony od tego, jak szybko opanujemy epidemię. Jeszcze na dzień pisania artykułu nie widać spadku liczby zachorowań na krzywej wykładniczej.

Firma ExMetrix stworzyła platformę do modelowania i prognozowania procesów gospodarczych i rynkowych oraz procesów demograficznych. Analitycy tej firmy dokonali symulacji i porównania przebiegu epidemii koronawirusa w kilku krajach, w których COVID-19 rozwinął się wcześniej niż w Polsce – tzn. w Chinach, Korei Południowej, Japonii. Pod uwagę wzięto kadrę medyczną, przygotowanie oraz zaopatrzenie szpitali w każdym z krajów. Na tej podstawie stworzono symulację przebiegu epidemii koronawirusa w Polsce. Według wyliczeń ExMetrix liczba osób zakażonych w Polsce może wynieść około 9 tysięcy i powinna zostać osiągnięta w okolicach końca kwietnia 2020 roku. Od tego momentu liczba zakażonych zdaniem analityków będzie spadać.

CZY POWINNO NAS TO USPOKOIĆ? TAK, DLATEGO ŻE JESTEŚMY ZDYSCYPLINOWANYM I MĄDRYM NARODEM.

W Polsce wiele branż ma aktualnie przestój. Turystyka, gastronomia, usługi, branża rozrywkowa, szkoleniowa, konferencyjna są boleśnie dotknięte nakazami zamknięcia i przymusowej kwarantanny. Ale wielu z nas pracuje online, a niektórzy przekształcają swoje biznesy lub świadczą usługi zdalnie. Dla równowagi sektor logistyczny, kurierski, spożywczy oraz branża e-commerce radzą sobie doskonale, a wręcz rekrutowani są kolejni pracownicy.

A JAK TO WYGLĄDA W NIERUCHOMOŚCIACH?

Najbardziej dotknięta jest turystyka, najem krótkoterminowy. Jednak na ten moment inne segmenty rynku nieruchomościowego nie odczuwają tajfunu zmian.

Oczywiście jesteśmy uzależnieni od rynków zagranicznych, ale biorąc pod uwagę, że rynek mieszkaniowy był mocno „niedoszacowany” i mieliśmy dotychczas deficyt 2 mln mieszkań, to ceny wciąż rosły. Byłem i jestem przekonany, że gdyby zrealizował się scenariusz pierwszy i na przełomie kwietnia i maja wrócilibyśmy do wykonywania swoich obowiązków w strefie offline, to nie dostrzeżemy gwałtownych spadków w cenach mieszkań, a gospodarka powinna w pół roku nadrobić starty. O tym też mówi gigant bankowy – Goldman Sachs, który zrewidował prognozę PKB dla Polski i zakłada, że spadnie ono o 3,5%, ale już pod koniec 2020 r. nastąpi szybkie odbicie w gospodarce.

Natomiast gdyby się okazało, że zostajemy wszyscy w domach aż do sierpnia br., to wkroczymy w niebezpieczny okres dla polskiej gospodarki. Nawet jeżeli tak się stanie, to wpierw odczuje to zagraniczny kapitał, ulokowany  w naszych aktywach, a wtedy może to mieć odzwierciedlenie w cenach nieruchomości. W roku 2008 ja szacowałem spadek wartości nieruchomości o 16% ówczesnej ceny rynkowej, teraz może to być granica 20%.

Jeśli spełni się drugi scenariusz, możemy po wakacjach spodziewać się „wysypu perełek”.

Będzie to wtedy okazja dla wielu inwestorów, którzy aby zapewnić swoją płynność finansową, wystawią niektóre swoje inwestycje. Jeżeli okaże się, że ceny nieruchomości spadną o 5-10%, otrzymamy sygnał do tego, aby wyszukiwać intratne nieruchomości. Twoim zadaniem jest te okazje „wyłapywać”. Jak to zrobić? My działamy na 3 sposoby: elektronicznie (śledzimy Internet, posiadamy autorski program – www.perełki.pl), nastawiamy się na wyszukiwanie bezpośrednie (chodzenie po nieruchomościach i negocjowanie) oraz współpracujemy z dostawcami perełek różnego rodzaju. Dostawcy perełek to są takie osoby, które zapewniają Ci i dostarczają „okazje”, bo mają do nich dostęp. To mogą być: pracownicy spółdzielni, pośrednicy, asesorzy komorniczy, komornicy, grabarze, policjanci, lekarze, listonosze, strażacy, a nawet księża.

Oczywiście pamiętaj również o tym, że w czasach takich jak teraz, kiedy panuje kryzys, gdy na ulicach zaczyna się robić niedobrze, powinieneś przyglądać się sytuacji na rynkach i przejmować wszystkie okazje inwestycyjne. Aby dobrze inwestować w nieruchomości, musisz jednak poznać wszystkie aspekty: niezbędna jest umiejętność policzenia, w jakiej cenie kupić mieszkanie, w jakiej lokalizacji, jak oszacować wartość i cechy tej nieruchomości, jak przeprowadzić badanie rynku, na jakie aspekty prawne zwrócić uwagę, aby nie kupić „bubla” mieszkaniowego (w mojej książce „Zarabiaj na nieruchomościach” przedstawiam 60 takich cech, a teraz jest idealny moment do zapoznania się z jej treścią).

A co, gdy spełni się trzeci – czarny scenariusz, tj. pogrąży nas w głębokiej, wieloletniej recesji, wręcz depresji?

Jeśli sytuacja w Polsce będzie się rozwijała wykładniczo, tak jak we Włoszech, Hiszpanii czy USA, masowo będzie przybywało chorych ludzi oraz ofiar śmiertelnych, wtedy zostaniemy w domach na pół roku/do roku. Już dziś odczuwamy skutki 3-tygodniowej izolacji. Gdy okres kwarantanny wydłuży się do pół roku, a nawet roku, upadną mikro-, małe, a nawet wielkie przedsiębiorstwa. Jak w efekcie domina, system połączonych naczyń przestanie ze sobą współpracować. Podczas pandemii wszystkie sektory gospodarki doświadczają zakłóceń, co może prowadzić do niedoborów pewnych towarów i wynikających z tego ich wyższych cen. Ograniczona działalność gospodarcza generuje również niższe dochody podatkowe. Ponieważ dzieje się to właśnie wtedy, gdy rząd zwiększa wydatki, skutkuje to większym deficytem fiskalnym i zadłużeniem publicznym. A wiele rządów już obecnie jest nadmiernie zadłużonych. Przykładem są Włochy, których dług publiczny wynosi 137 proc. PKB. W normalnych warunkach zgodnie z przepisami Unii dług publiczny jej państw członkowskich nie może też przekraczać 60 proc. PKB danego kraju.

W Polsce program tarczy antykryzysowej oszacował na walkę z kryzysem 212 mld zł, czyli 10 proc. naszego PKB. A wiemy już, że jest to kropla wody w morzu potrzeb.

Jeśli zatem zaleje nas fala epidemii, jak grypa hiszpanka przed Wielkim Kryzysem, gospodarka stanie, a pandemia koronawirusa sprawi, że tysiące osób w Polsce zagrożonych zostanie utratą pracy lub spadkiem dochodów. Większość firm upadnie, ludzie nie będą mieli „co do garnka włożyć”, a w końcowym efekcie wyjdą na ulice. Ponieważ już mamy restrykcyjne zasady opuszczania domów i przemieszczania się, podejrzewam, że rząd wprowadzi stan wyjątkowy. A gdy nasilą się fale zamieszek, być może wprowadzą stan wojenny, godzinę policyjną, ograniczając normalność naszego funkcjonowania. Państwo rozpocznie kontrolę każdego obywatela, wszechobecna inwigilacja oraz zakazy spowodują wielki chaos społeczny, a z obiegu zostanie wycofany pieniądz na poczet elektronicznych transakcji. Właściwie cały świat do tego zmierza – żeby „kontrolować obywatela”. To jest najczarniejszy scenariusz, który może zostać zrealizowany, a którego również sam się obawiam.

Pamiętaj, nadchodzą czasy rosnącego niepokoju i niepewności: o pracę, dochody, możliwość spłaty kredytów, oszczędności. Spadną natomiast, i to znacznie, wydatki na wypoczynek i turystykę zagraniczną, gastronomię, dobra luksusowe. Koronakryzys obniży w społeczeństwie poczucie bezpieczeństwa, nie tylko zdrowotnego, ale też ekonomicznego i socjalnego.

Dlatego zachęcam Cię do inwestowania, ponieważ nieruchomości są bezpieczną formą lokowania kapitału i nawet przy spadkach cen oraz zawirowaniach na rynku nie tracą nigdy na swojej wartości i mogą Ci zapewnić bezpieczną przyszłość.

Felieton Wojciecha Orzechowskiego z najnowszego,
specjalnego numeru (nr 8) Magazynu Inwestora – Strefa Nieruchomości.