Pewna uczestniczka warsztatów WIWN® zastanawiała się, jak wygląda kwestia rękojmi w przypadku jej nieruchomości:

W 2015 roku wybudowałam 2 domy (bliźniaki). Jeden wykończony, a drugi w stanie deweloperskim. Pojawiła się możliwość sprzedaży nieruchomości w stanie deweloperskim. Klient po wizycie ze swoim budowlańcem zapytał o rękojmię. Oczywiście przez te 3,5 roku częściowo popękały ściany itd. Większe zniszczenia, jak przeciekający dach, zamierzam naprawić przed sprzedażą, resztę zostawię w obecnym stanie.

Nasuwa mi się pytanie: czy jako osoba fizyczna sprzedająca dom w stanie deweloperskim odpowiadam za niego rok, czy 5 lat (doczytałam się, że deweloper odpowiada do 5 lat)? I czy rękojmia obejmuje jedynie większe uszkodzenia, a drobne pęknięcia już nie? W akcie notarialnym jest zapis, że „kupujący zapoznał się ze stanem technicznym”. I kto decyduje o tym, czy wytknięta przez klienta wada jest faktycznie istotna, czy też nie warto się nią zajmować?

Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu. To w przypadku rzeczy ruchomych obowiązuje termin dwuletni.

Jeżeli umowa będzie zawarta pomiędzy Panią jako osobą nieprowadzącą działalności gospodarczej a inną osobą fizyczną, w umowie sprzedaży można wyłączyć rękojmię. Oczywiście do tego potrzebna jest zgoda obu stron umowy. Wydaje się, że dopuszczalne jest skrócenie ww. 5-letniego terminu (w tym zakresie prezentowany jest także pogląd przeciwny).

Samo stwierdzenie w umowie sprzedaży, że kupujący zapoznał się ze stanem technicznym, nie wyłącza uprawnień z tytułu rękojmi. Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Konieczne jest zatem, aby kupujący wiedział o konkretnych wadach sprzedawanej rzeczy. W razie sporu ciężar wykazania tego spoczywa na sprzedającym.

Rękojmia obejmuje swoim zastosowaniem także drobne wady. Sprzedawca nie odpowiada za „wady” będące normalnym następstwem używania rzeczy.

Z poważaniem | Kind regards
Marcin Witkowski
radca prawny | attorney-at-law

Więcej na temat rękojmi: https://zarabiajnanieruchomosciach.pl/rekojmia-za-wady-rzeczy-sprzedanej/