Przyjrzyjmy się, jak wygląda polski rynek nieruchomości.

Popyt

Pod względem typu nieruchomości popyt na rynku rozkłada się następująco:

• mieszkania: 51,26%,

• domy: 35,85%,

• działki: 8,64%,

• budowle komercyjne: 4,25%.

Źródło: Morizon.pl

Zasoby mieszkaniowe, powierzchnia i stan mieszkań

Minimalna wymagana prawem powierzchnia użytkowa w mieszkaniu to 25 m2, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 14 listopada 2017 r.

Sytuacja mieszkaniowa w Polsce (stan na 2016 rok):

• liczba mieszkań w Polsce: 14,3 mln,

• łączna powierzchnia użytkowa mieszkań w Polsce: 1 053,3 mln m²,

• łączna liczba pomieszczeń w mieszkaniach w Polsce: 54,6 mln izb,

• średnia wielkość mieszkania w Polsce: 73,8 m²,

• przeciętna powierzchnia użytkowa przypadająca na 1 osobę: 27,4 m²,

• przeciętna liczba osób na 1 izbę: 0,70,

• odsetek mieszkań wyposażonych w wodociągi: 96,8%,

• odsetek mieszkań wyposażonych w ustęp: 93,7%,

• odsetek mieszkań wyposażonych w łazienkę: 91,3%,

• odsetek mieszkań podłączonych do Instalacji gazowej: 50%.

Źródło: Gospodarka Mieszkaniowa w 2016 r., Główny Urząd Statystyczny

W ciągu 8 lat (2008-2016) średnia wielkość mieszkania w Polsce wzrosła o 3,6 m², jak wynika z raportów GUS.

Wartość rynku nieruchomości

Wskaźnik ceny za 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania wynosi 4132 zł (stan na I kwartał 2018 r.).

Źródło: Główny Urząd Statystyczny 

• Szacowana wartość nieruchomości mieszkaniowych w Polsce: 3,17 bilionów złotych.

• Szacowany majątek nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce stanowi ok. 182% PKB oraz ok. 54% majątku trwałego w gospodarce.

• Przeciętna powierzchnia domu jednorodzinnego: 134,6 m².

• Wartość usług mieszkaniowych w Polsce wynosi ok 12% PKB.

• Liczba podatników wykazujących wyłącznie ryczałt należny: 505 000.

• Kwota ryczałtu należnego: 807 mln zł.

• Kwota przeciętnego rocznego ryczałtu: 1,6 tys. zł.

• Samorządy terytorialne z tytułu podatku od nieruchomości otrzymały 20,7 mld zł.

• Wartość kredytów mieszkaniowych: 394,3 mld zł.

Źródło: Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2016 r., Narodowy Bank Polski

Transakcje kupna-sprzedaży

Popyt na zakup mieszkań stanowi 78,24% całego popytu na rynku mieszkaniowym.

Popyt na rynku sprzedaży mieszkań rozkłada się następująco:

• mieszkania 2-pokojowe: 42,44%,

• mieszkania 3-pokojowe: 33,59%,

• mieszkania 1-pokojowe: 16,15%,

• mieszkania 4-pokojowe: 7,61%,

• mieszkania 5-pokojowe 0,2%.

Źródło: Morizon.pl

• Odsetek transakcji gotówkowych w 2016 r.: ponad 60%.

• Odsetek kredytów w 2016 r.: poniżej 40%.

Źródło: E-Valuer Index 2017, Emmerson Evaluation

Transakcje odnotowane w Rejestrach Cen i Wartości Nieruchomości stanowią prawie 84% liczby aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości odnotowanych przez Ministerstwo Sprawiedliwości.

• Odsetek transakcji dotyczących lokali: 47,5%.

• Odsetek transakcji dotyczących nieruchomości gruntowych: 35,7%.

• Odsetek transakcji dotyczących nieruchomości zabudowanych: 16,7%.

• Odsetek transakcji dotyczących budynków: 0,1%.

• Udział wartości transakcji odnotowanych w segmencie lokali w całkowitej wartości obrotu nieruchomościami: 41,7%.

• Udział wartości transakcji sprzedaży odnotowanych w segmencie nieruchomości zabudowanych w całkowitej wartości obrotu nieruchomościami: 37,3%.

• Udział wartości transakcji w segmencie nieruchomości gruntowych w całkowitej wartości obrotu nieruchomościami: 20,08%.

• Udział wartości transakcji odnotowanych w segmencie budynków w całkowitej wartości obrotu nieruchomościami: 0,2%.

Stan na 2016 rok. Źródło: Obrót Nieruchomościami w 2016 r., Główny Urząd Statystyczny

Akty notarialne

Liczba aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości w 2016 r. wyniosła 483 tys., jak wynika z ewidencji prowadzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości na formularzu MS-Not24.

• Odsetek aktów notarialnych dotyczących sprzedaży lokali: 36,9%.

• Odsetek aktów notarialnych dotyczących sprzedaży prawa użytkowania wieczystego: 1,4%.

• Odsetek aktów notarialnych dotyczących sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu: 9,4%.

• Odsetek aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości na rzecz skarbu państwa lub jednostki samorządu terytorialnego: 1%.

• Odsetek aktów notarialnych dotyczących oddania przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w użytkowanie wieczyste: 0,2%.

• Odsetek aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości rolnych: 14,4%.

• Odsetek aktów notarialnych dotyczących sprzedaży działek niezabudowanych: 18,7%.

• Odsetek aktów notarialnych dotyczących sprzedaży działek zabudowanych budynkiem mieszkalnym: 9,2%.

• Odsetek aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości innych: 5,6%.

• Odsetek aktów notarialnych dotyczących sprzedaży działek zabudowanych budynkiem o innym przeznaczeniu: 3,2%.

Dane dla roku 2016. Źródło: Obrót Nieruchomościami w 2016 r., Główny Urząd Statystyczny 

Kredyt hipoteczny

• Wartość kredytów mieszkaniowych w Polsce wynosi 44,6 mld złotych (wynik na 2017 r., na podstawie WirtualneMedia).

• Wymagany wkład własny przy kredycie hipotecznym to 20%.

• Wysokość wkładu własnego można zmniejszy

• do 10% przy wykupieniu dodatkowego ubezpieczenia.

Zdolność kredytowa

• Mediana zdolności kredytowej trzyosobowej rodziny z dochodem dwóch pensji w wysokości średnich krajowych wynosi 513.1 tys. zł. (stan na 1.10.2017 r.).

• Popyt na kredyt w ciągu roku wzrósł o 13,4% (stan na styczeń 2018 r.).

Źródło: Bartosz Turek, Open Finance

Średnia wysokość raty kredytu względem liczby pokojów

• Średnia wysokość raty kredytu przy zakupie kawalerki w jednym z dziesięciu największych miast w Polsce wynosi 590 zł miesięcznie.

• Średnia wysokość raty kredytu przy zakupie mieszkania dwupokojowego w jednym z dziesięciu największych miast w Polsce wynosi 983 zł miesięcznie.

• Średnia wysokość raty kredytu przy zakupie mieszkania trzypokojowego w jednym z dziesięciu największych miast w Polsce wynosi 1475 zł miesięcznie.

Dane dla zadłużenia na 30 lat z 20-procentowym wkładem własnym; stan na 2016 rok; źródło:Morizon.pl

Czym różni się sytuacja w mieście od sytuacji na wsi?

Różnice w cenie za 1 m² wahają się blisko dziewięciokrotnie, w zależności od położenia nieruchomości. Cena za 1 m² mieszkania na wsi może wynosi

mniej niż 900 zł, podczas gdy ceny nieruchomości w mieście przekraczają 7900 zł za 1 m².

Źródło: Morizon.pl  

Miasto

• W miastach zlokalizowanych jest około 9,6 mln mieszkań o łącznej powierzchni 620,0 mln m² i liczbie izb w wysokości 34,3 mln.

• W miastach, w porównaniu z poprzednim rokiem, liczba mieszkań wzrosła o 103,6 tys.

• Średnia wielkość mieszkania w mieście wynosi 64,5 m².

• Przeciętna powierzchnia użytkowa przypadająca na 1 osobę wynosi 26,8 m².

• Na jedno mieszkanie w miastach przypada przeciętnie 2,40 osoby.

• Przeciętna liczba izb przypadająca na jedno mieszkanie wynosi 3,57.

• Przeciętnie na jedną izbę przypada 0,67 osoby.

• W miastach 99,1% mieszkań jest wyposażonych w instalację wodociągową.

• W miastach 97,2% mieszkań jest wyposażonych w ustęp.

• W miastach 95,5% mieszkań jest wyposażonych w łazienkę.

• W miastach 72% mieszkań jest wyposażonych w instalację gazową.

• W miastach 87,4% mieszkań posiada centralne ogrzewanie.

Wieś

• Na terenach wiejskich znajduje się prawie 4,7 mln mieszkań o łącznej powierzchni 433,3 mln m² i liczbie izb w wysokości 20,2 mln.

• Na terenach wiejskich, w porównaniu do poprzedniego roku, przybyło 48,9 tys. mieszkań.

• Średnia wielkość mieszkania na wsi wynosi 93,1 m².

• Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania na wsi przypadająca na 1 osobę wynosi 28,3 m².

• Na jedno mieszkanie na wsi przypada przeciętnie 3,29 osoby.

• Przeciętna liczba izb przypadająca na jedno mieszkanie wynosi 4,35.

• Przeciętnie na jedną izbę przypada 0,76 osoby.

• Na wsiach 92,1% mieszkań jest wyposażonych w instalację wodociągową.

• Na wsiach 86,3% mieszkań jest wyposażonych w ustęp.

• Na wsiach 82,6% mieszkań jest wyposażonych w łazienkę.

• Na wsiach 21,5% mieszkań jest wyposażonych w instalację gazową.

• Na wsiach 71,3% mieszkań posiada centralne ogrzewanie.

Stan na 2016 r.; źródło: Gospodarka Mieszkaniowa w 2016 r., Główny Urząd Statystyczny 

Rynek pierwotny

Liczba mieszkań

Łączna liczba nowych mieszkań kupionych za gotówkę w siedmiu największych miastach Polski (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław) wynosi 51 350; w roku 2017 liczba ta zwiększyła się o blisko 22% w stosunku do roku poprzedniego.

Kupno mieszkań na rynku pierwotnym w 2016 roku:

• I kwartał 2016 – kupno 9 620 mieszkań na rynku pierwotnym,

• II kwartał 2016 – kupno 9 480 mieszkań na rynku pierwotnym,

• III kwartał 2016 – kupno 9 610 mieszkań na rynku pierwotnym,

• IV kwartał 2016 – kupno 13 410 mieszkań na rynku pierwotnym.

Kupno mieszkań na rynku pierwotnym w 2017 roku:

• I kwartał 2017 – kupno 13 440 mieszkań na rynku pierwotnym,

• II kwartał 2017 – kupno 11 810 mieszkań na rynku pierwotnym,

• III kwartał 2017 – kupno 12 110 mieszkań na rynku pierwotnym,

• IV kwartał 2017 – kupno 13 990 mieszkań na rynku pierwotnym.

Źródło: Bartosz Turek, Open Finance

Budownictwo mieszkaniowe (stan na 2017 r.)

• Liczba mieszkań oddanych do użytkowania w ciągu roku: 178 258.

• Wzrost liczby oddanych mieszkań w porównaniu do poprzedniego roku: 9%.

• Odsetek mieszkań oddanych przez deweloperów: 50,4%.

• Odsetek mieszkań oddanych przez inwestorów indywidualnych: 46,4%.

• Odsetek mieszkań oddanych przez spółdzielnie oraz pozostałych inwestorów (budownictwo komunalne, społeczne czynszowe i zakładowe): 3,2%.

• Ilość wydanych pozwoleń oraz zarejestrowanych zgłoszeń z projektem budowlanym: 250218.

• Wzrost w porównaniu do poprzedniego roku: 18,4%.

• Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto: 205 990.

• Wzrost w porównaniu do poprzedniego roku: 18,3%.

Źródło: Budownictwo mieszkaniowe w okresie styczeń-grudzień 2017 roku, Główny Urząd Statystyczny

• Średni udział kosztów gruntu w łącznej wartości inwestycji na większości rynków mieszkaniowych w Polsce w 2017 r. wynosił około 15-20%. W najlepszych lokalizacjach wskaźnik ten był jednak wyraźnie wyższy.

• W 2018 roku dostrzegalne są także coraz większe problemy ze znalezieniem pracowników na budowy. Wzrastają również koszty pracy firm budowlanych. Według analiz Emmerson Evaluation koszt budowy 1 mkw. mieszkania wzrósł w ciągu ostatnich kilku lat nawet o kilkanaście procent.

• Zgodnie z prognozami Emmerson Evaluation liczba oddanych do użytku mieszkań w 2018 r. po raz pierwszy w historii przekroczy 200 tys. w skali całego kraju.

Źródło: E-VALUER INDEX 2018, Emmerson Evaluation

W 2016 roku:

• budowane ówcześnie kawalerki rzadko przekraczały powierzchnię 30 m²,

• mieszkania dwupokojowe konsekwentnie zbliżały się do średniej na poziomie 40 m²,

• najbardziej typowa powierzchnia dla mieszkań trzypokojowych wynosiła 55 m²,

• przeciętna powierzchnia mieszkania czteropokojowego wyniosła 80 m². 

Źródło: E-VALUER INDEX 2017, Emmerson Evaluation

• W 2017 r. przeciętna powierzchnia użytkowa nowego mieszkania to 92,7 m².

• W 2010 r. przeciętna powierzchnia użytkowa w mieszkaniu wynosiła 106,1 m².

Źródło: Główny Urząd Statystyczny

• Przeciętna liczba pokoi w nowo oddanym mieszkaniu w Polsce wynosi 3,96.

• Przeciętna powierzchnia użytkowa nieruchomości oddanej do użytkowania w Polsce to 94,50 m².

• Łączna powierzchnia użytkowa w lokalach oddanych do użytkowania to 15 427 066 m².

Stan na 2016 r.; źródło: Polska w liczbach 2018, Główny Urząd Statystyczny

W 2016 r. w Polsce oddano do użytku 163 325 mieszkań – z czego 84,2% zostało przeznaczonych na użytek własny, natomiast 15,8% na sprzedaż lub wynajem, jak wynika z danych NBP.

Deweloperzy

Zapas niesprzedanych mieszkań na sześciu największych rynkach pierwotnych w Polsce wynosi około 48200.

• Wskaźnik czasu sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym w sześciu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce wyniósł 2,7 kwartałów.

Stan na koniec 2017 r.; źródło: Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 2017 r., Narodowy Bank Polski 

Rynek wtórny

Sytuacja na rynku

• 69% osób, które zamierzają kupi

• mieszkanie z rynku wtórnego uważa, że najważniejszą zaletą takiego lokalu jest jego niższa cena w stosunku do mieszkania z rynku pierwotnego.

• 66% osób zainteresowanych uznaje, że łatwiej jest znaleźć ofertę w dogodnej lokalizacji właśnie na rynku wtórnym.

• 40% osób nastawionych na taki lokal argumentuje, że do takiego obiektu można wprowadzi

• się natychmiast.

• 1% amatorów mieszkań używanych jako przyczynę swojej decyzji podaje chęć nabycia lokalu mieszczącego się w starej kamienicy.

Dane na 2012 r.; źródło: Morizon.pl 

• 76% pośredników wskazało wzrost popytu na mieszkania, a co za tym idzie zwiększenie liczby transakcji kupna-sprzedaży na rynku wtórnym. Przełożył się on na wzrost cen mieszkań nawet o 10%.

• Największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania dwupokojowe (85% wskazań) i kawalerki (54%). Najczęściej w blokach i z miejscem postojowym. Rzadziej mieszkania trzypokojowe i większe (24%). Co piąty pośrednik finalizował także transakcję sprzedaży apartamentów pod wynajem.

• Rynkowi nie zaszkodził też wzrost wkładu własnego przy kredytach hipotecznych do 20%. 73% pośredników wskazuje, że banki rozwiązały ten problem w inny sposób, najczęściej pożyczając konsumentom brakującą sumę.

• 81% pośredników potwierdza, że Polacy musieli zapłaci

• więcej za mieszkania na rynku wtórnym.

• Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w końcu II kwartału ceny transakcyjne wzrosły średnio o 4,4 proc. do 4,7 tys. zł za metr kwadratowy. To dane dla 17 największych miast w kraju.

Dane na koniec 2017 r.; źródło: Polska Federacja Rynku Nieruchomości 

• We wszystkich miastach wojewódzkich analizowanych przez Emmerson Evaluation dominowały mieszkania dwupokojowe. Ich udział w dostępnej ofercie wynosił od 53% w Poznaniu aż do 66% w Szczecinie. Mniejszą popularnością cieszyły się mieszkania 3-pokojowe, jeszcze mniejszą – kawalerki.

Źródło: E-VALUER INDEX 2018, Emmerson Evaluation

Remonty

Rodzaj prac remontowych przeprowadzanych w mieszkaniach:

• 26% prace wykończeniowe w nowym mieszkaniu,

• 74% prace remontowe w mieszkaniu.

Łączna powierzchnia remontowanej przestrzeni:

• powyżej 80 m2 powierzchni mieszkania – 27%,

• od 61 do 80 m2 powierzchni mieszkania – 16%,

• od 41 do 60 m2 powierzchni mieszkania – 30%,

• od 21 do 40 m2 powierzchni mieszkania – 21%,

• od 11 do 20 m2 powierzchni mieszkania – 5%,

• do 10 m2 powierzchni mieszkania – 1%.

Liczba remontowanych pomieszczeń:

• remont czterech lub więcej pomieszczeń – 65%,

• remont trzech pomieszczeń – 19%,

• remont dwóch pomieszczeń – 11%,

• remont jednego pomieszczenia – 5%.

Najczęściej odnawiane pomieszczenia w mieszkaniu:

• remont pokoju – 27%,

• remont przedpokoju – 24%,

• remont kuchni – 23%,

• remont łazienki – 23%,

• remont innego pomieszczenia – 3%.

Stan na lata 2016-2017; źródło: Oferteo

Nieruchomości i powierzchnie komercyjne

Biura

• Podaż powierzchni biurowej na dziewięciu głównych rynkach w Polsce osiągnęła poziom 9,7 mln m².

• Deweloperzy oddali do użytku 736,4 tys. m² nowoczesnej powierzchni biurowej – blisko 18% mniej niż w roku poprzednim.

• Całkowity wolumen transakcji najmu wyniósł prawie 1,5 mln m², co stanowi 11% wzrostu w porównaniu do roku poprzedniego.

• Obecnie ponad 1,8 mln m² nowoczesnej powierzchni biurowej jest w fazie budowy.

• Na 2018 rok zaplanowanych do oddania jest ok. 880 tys. m² biur, z czego ok. 70% poza Warszawą.

Stan na 2017 rok; źródło: Colliers, raport Polska MARKET INSIGHTS Raport roczny 2018

Powierzchnia biurowa w Warszawie

• Zasoby powierzchni biurowej w Warszawie: 5,3 mln m².

• Nowa podaż (I kw. 2018): 24.000 m².

• Powierzchnia biurowa w budowie: 880.000 m².

• W 2018 roku do użytku oddano 27 projektów o łącznej powierzchni 275 tys. m², głównie w strefie Mokotów (26%), Żwirki i Wigury (23%) oraz Centrum (19%).

źródło: Colliers International, Największe rynki biurowe w Polsce 2018 MARKET INSIGHTS

• Wolumen transakcji najmu (I kw. 2018): 202.000 m².

• Wskaźnik pustostanów: 10,8% (572.000 m2 dostępnej powierzchni biurowej).

• Przewidywana nowa podaż na koniec 2018 roku: 260.000 m².

• W ciągu trzech pierwszych miesięcy 2018 roku rozpoczęto budowę trzech projektów biurowych o łącznej powierzchni ponad 70.000 m².

Powierzchnia biurowa w Krakowie

• Zasoby powierzchni biurowej: 1,13 mln m².

• Powierzchnia biurowa w budowie:302 000 m².

• Wolumen transakcji najmu (I kw. 2018):42 000 m².

• Wskaźnik pustostanów: 9,1%.

• Przewidywana nowa podaż na koniec 2018 roku: 160 000 m².

Powierzchnia biurowa we Wrocławiu

• Zasoby powierzchni biurowej: 942 000 m².

• Powierzchnia biurowa w budowie: 263 000 m².

• Wolumen transakcji najmu (I kw. 2018): 24 100 m².

• Wskaźnik pustostanów: 8,3%.

• Przewidywana nowa podaż na koniec 2018 roku: 134 000 m².

Powierzchnia biurowa w Trójmieście

• Zasoby powierzchni biurowej: 743 000 m².

• Powierzchnia biurowa w budowie: 167 000 m².

• Wolumen transakcji najmu (I kw. 2018): 13 400 m².

• Wskaźnik pustostanów: 7,7%.

• Przewidywana nowa podaż na koniec 2018 roku: 56 000 m².

Powierzchnia biurowa w Łodzi

• Zasoby powierzchni biurowej: 437 000 m2².

• Powierzchnia biurowa w budowie: 91 000 m².

• Wolumen transakcji najmu (I kw. 2018): 9 600 m².

• Wskaźnik pustostanów: 9,6%.

Powierzchnia biurowa w Poznaniu

• Zasoby powierzchni biurowej: 455 000 m².

• Powierzchnia biurowa w budowie: 120 000 m².

• Wolumen transakcji najmu (I kw. 2018): 11 800 m².

• Wskaźnik pustostanów: 8,6%.

• Przewidywana nowa podaż na koniec 2018 roku: 84 000 m².

Powierzchnia biurowa w Katowicach

• Zasoby powierzchni biurowej: 477 000 m².

• Powierzchnia biurowa w budowie: 41 600 m².

• Wolumen transakcji najmu (I kw. 2018): 17 200 m².

• Wskaźnik pustostanów: 12,1%.

• Przewidywana nowa podaż na koniec 2018 roku 34 000 m².

Źródło: Knight Frank, POLAND COMMERCIAL MARKET 2017

Źródło: www.morizon.pl

MARATON WIWN.PLⓇ – Największe wydarzenie dot. inwestowania w nieruchomości w Polsce 12-13 STYCZNIA 2019 r.