Dostałem wiadomość z problemem, który wymagał wyjaśnienia przez radców prawnych. Mianowicie, mamy przypadek, gdy kupujący nie dostaje kredytu i informuje sprzedającego o jego nie otrzymaniu po upływie czasu zapisanego w umowie przedwstępnej. Czyli mówiąc wprost – gdy zgodnie z umową możesz zachować zadatek! Ale powstaje pytanie – jak to zrobić zgodnie z prawem? Pozwól, że szerzej opiszę zaistniałą sytuację. 

Rodzice naszej koleżanki wpadli na kilka lat przed emeryturą w pętle zadłużeń.  Żyli na bardzo wysokim poziomie i niestety bum – strata pracy itd. To taka lekcja dla Wszystkich – nie konsumować, a inwestować, aby nie mieć takich problemów. Zadeklarowałem im pomoc polegającą na sprzedaży ich mieszkania oraz przeprowadzce. Wszystko robiłem zdalnie – był mój numer telefonu i oni dostawali już klienta dogadanego (sami pewnie by dali poznać po sobie, że mają nóż na gardle). Po ok. dwóch tygodniach znalazłem kupca na mieszkanie, który zgodził się zapłacić dokładnie cenę ofertową. Był to niewątpliwie wielki sukces zatem i radość, że ich problemy się skończą. Uda im się spłacić kredyty i przeprowadzić się do domku nad jeziorem (który jak się okazało mieli na kredyt i to już był bardzo zły kredyt…). Żona nigdy nie pracowała, a mąż na dwa lata przed emeryturą na stanowisku z pięciocyfrową wypłatą wylądował na pensji za niemal najniższą krajową – mocno przewyższającą kredyty. Kupujący mieszkanie wpłacili 23.000 zł zadatku i mieli 6 tygodni na wycofanie się bez straty zadatku. Po 9 tygodniach dali znać, że … nie dostali kredytu!!! Teoretycznie spokój, bo mogą zatrzymać 23.000 zł. Tym bardziej, że rodzice koleżanki wynajęli mieszkanie, spłacili coś z długów i tej kasy już nie mają. Końcowy termin umowy przyrzeczonej wypada na 31 sierpnia. Kupujący milczą – wysłali tylko pismo z banku, że nie dostali kasy. I teraz zaczyna się najlepsze – bo tu jest pytanie do prawników. Co dalej? Ja uważałem, że należy ich wezwać na ostatni dzień (31 sierpnia) do notariusza i mieć poświadczenie od niego, że druga strona się nie stawiła. Na chłopski rozum – 1 września można sprzedać komuś innemu i zachować zadatek z pierwszej niedoszłej transakcji. Sprzedający wzięli prawnika, który twierdzi jednak, że nie do końca… Że trzeba 1 września zacząć procedurę ich wzywania do aktu i, że jak dobrze będą kombinować, to może potrwać nawet ROK. Bez możliwości sprzedaży komuś innemu…
________________________

Poniżej dołączam fragment korespondencji z ich córką, gdzie jest nieco więcej światła, dlaczego ponoć nie można:
„Jak uwolnić się od umowy przedwstępnej”. Publikacja: 27.04.2009, źródło: Rzeczpospolita

Jeśli podpisałeś umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania, a potencjalny kupujący nie przystępuje do umowy przyrzeczonej, nie możesz tak po prostu zerwać umowy. Bez rozwiązania umowy przedwstępnej nie powinieneś też zawierać transakcji z kimś innym. Kiedy umowa przedwstępna przestaje obowiązywać strony, które ją zawarły? Umowa przedwstępna przestaje obowiązywać wtedy, gdy zostaje rozwiązana przez obie strony lub jedna ze stron od niej skutecznie odstąpi. Sam upływ terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie powoduje wygaśnięcia umowy przedwstępnej. W trudnej sytuacji może znaleźć się sprzedający, jeżeli wiąże go umowa przedwstępna z kupującym, który mimo upływu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej i wezwania do jej zawarcia przez zbywcę nie pojawia się u notariusza i brak z nim kontaktu. W takim wypadku wcale nie jest oczywiste, czy sprzedający może uznać, iż umowa przedwstępna przestała go obowiązywać i może swobodnie rozporządzać swoją nieruchomością. Dlaczego nie można uznać, że umowa przedwstępna wygasła? Jak to zostało potwierdzone przez Sąd Najwyższy w wielu orzeczeniach, bezskuteczny upływ terminu przewidzianego w umowie przedwstępnej na zawarcie umowy przyrzeczonej nie powoduje automatycznego wygaśnięcia zobowiązania do zawarcia tej umowy. Przeciwnie, roszczenia stron o zawarcie umowy przyrzeczonej stają się wtedy wymagalne i w konsekwencji dopiero wtedy rozpoczyna się bieg jednorocznego terminu przedawnienia. Dlatego też, jeżeli kupujący nie przystępuje do umowy przyrzeczonej, mimo iż umówiony przez strony termin upłynął, sprzedający nie może samodzielnie uznać, iż został zwolniony z zobowiązania do sprzedaży nieruchomości. W szczególności dzieje się tak, gdy sprzedający nie ma pewności, czy niestawienie się przez kupującego na podpisanie umowy przyrzeczonej było zawinione i możemy mówić o uchylaniu się od zawarcia umowy. W jakich przypadkach będzie mowa o uchylaniu się od wywiązania z umowy?Przez uchylanie się od zawarcia umowy należy rozumieć bezpodstawną odmowę zawarcia umowy przyrzeczonej, mimo prawidłowego wezwania przez stronę uprawnioną. Konieczne jest, aby nieprzystąpienie do umowy było zawinione. Musimy pamiętać jednak, iż przyczyny nieprzystąpienia do umowy mogą być różne i wystarczy przypadek losowy, aby kupującemu nie można było przypisać winy. Kwestia winy, mimo iż – jak się wydaje – wszyscy intuicyjnie ja rozumieją, może wywołać spory. Na przykład sytuacja, gdy kupujący po zawarciu umowy przedwstępnej nie uzyskał kredytu, wydaje się typową okolicznością obciążającą kupującego. Natomiast Sąd Najwyższy w wyroku z 7 kwietnia 2004 roku (IV CK 212/03) uznał, iż nieotrzymanie kredytu nie może być zawsze uznane za okoliczność zawinioną przez kupującego. Jakie uprawnienia przysługują sprzedającemu, gdy kupujący uchyla się od zwarcia umowy przyrzeczonej?Kodeks cywilny, regulując umowę przedwstępną w art. 389 i 390, ograniczył się do wskazania, iż gdy strona zobowiązana uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na jej zawarcie. Ponadto, prawo stanowi, iż gdy umowa przedwstępna spełnia zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, strona poszkodowana może sądownie dochodzić jej zawarcia. Co może jednak zrobić sprzedający, jeżeli nie zamierza kupującego sądownie przymuszać do podpisania umowy, a chce sprzedać nieruchomość innej osobie? Ponieważ, jak to zostało już powiedziane, umowa przedwstępna z upływem terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej sama z siebie nie przestaje obowiązywać, przed ponowną sprzedażą nieruchomości sprzedający powinien doprowadzić do tego, aby umowa wygasła. Najprostszym wyjściem z sytuacji jest rozwiązanie umowy przedwstępnej za porozumieniem stron, z jednoczesnym rozliczeniem zadatku czy zaliczki otrzymanych przy umowie przedwstępnej. Jeżeli kupujący nie jest chętny do wspólnego rozwiązania umowy przedwstępnej, sprzedający powinien od umowy przedwstępnej odstąpić. Jeżeli tego nie zrobi, musi się liczyć z ryzykiem odpowiedzialności odszkodowawczej wobec kupującego, a gdy nieruchomość zostanie sprzedana nowej osobie, nawet z możliwością procesu o uznanie umowy za bezskuteczną wobec pierwotnego kupującego, na podstawie art. 59 k.c. Będzie to możliwe, gdy obie strony nowej transakcji o zawarciu umowy przedwstępnej wiedziały lub mogły się dowiedzieć, np. na podstawie wpisów w księdze wieczystej. Gdzie jeszcze mogą czyhać pułapki?Dodatkowym utrudnieniem przy dalszej sprzedaży nieruchomości może być wpis roszczenia przysługującego niedoszłemu kupującemu o zawarcie umowy przyrzeczonej do działu III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Przed upływem rocznego okresu przedawnienia sąd nie wykreśli go na wyłączne żądanie właściciela, umotywowane nieprzystąpieniem kupującego do umowy przyrzeczonej. Wykreślenie będzie możliwe dopiero za zgodą kupującego lub po wykazaniu, iż umowa przedwstępna wygasła.

Kiedy więc możliwe jest odstąpienie od umowy? Odstąpienie od umowy jest odpowiednim wyjściem, jeżeli nie można wyegzekwować od strony kupującej ponownej wizyty u notariusza w celu dobrowolnego rozwiązania umowy przedwstępnej. Prawo odstąpienia nie przysługuje jednakże automatycznie. W przypadku umowy przedwstępnej pojawia się problem związany z orzecznictwem Sądu Najwyższego (np. wyrok z 14 grudnia 1999, II CKN 624/98). Umowa przedwstępna nie jest mianowicie uznawana za umowę wzajemną i dlatego nie stosuje się do niej przepisów działu III księgi trzeciej kodeksu cywilnego, w tym w szczególności art. 491 k.c., ustanawiającego ustawowe prawo odstąpienia w przypadku zwłoki dłużnika w wykonaniu umowy wzajemnej. Dlatego też nie w każdym przypadku niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej strony będą mogły skorzystać z prawa odstąpienia. W jakim przypadku można zatem skutecznie odstąpić od umowy? Istnieją dwie okoliczności uprawniające do wykonania prawa odstąpienia od umowy przedwstępnej. Prawo to będzie przysługiwało, gdy zostanie ono w umowie dodatkowo i wyraźnie zastrzeżone, z wyznaczeniem terminu jego wykonania, zgodnie z art. 395 k.c. Ponadto z prawa odstąpienia od umowy przedwstępnej będzie można skorzystać w oparciu o art. 394 k.c., gdy w umowie przedwstępnej przewidziany został zadatek. W takim przypadku ustawa przewiduje, iż zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić. Może się jednak okazać, iż mimo otrzymania przy umowie przedwstępnej zadatku prawo odstąpienia nie przysługuje. Stać się tak może, gdy strony nazwą świadczenie na poczet umowy zadatkiem, jednakże uregulują zasady jego zwrotu lub zatrzymania odmiennie od reguł kodeksu cywilnego lub też podobnie, ale nie identycznie. Aby mieć pewność, iż sam zadatek pozwoli nam na odstąpienie od umowy, ważne jest, aby znalazło się przy jego regulacji odpowiednie odesłanie do art. 394 k.c. lub też, jeżeli strony zamierzają przyjąć inne niż kodeksowe zasady zadatku, wyraźne zastrzeżenie prawa odstąpienia. Wynika z tego również, że jeżeli strony w umowie przedwstępnej zastrzegły wyłącznie zaliczkę na poczet przyszłej ceny, nie będzie możliwości, aby na tej podstawie doprowadzić do odstąpienia od umowy. Najczęściej umowa przedwstępna podpisywana jest przez kupującego, jak tylko znajdzie on odpowiednie dla siebie lokum, natomiast inne formalności, w tym kredyt, załatwiane są już po jej zawarciu. Może się jednak zdarzyć, iż kupujący nie otrzyma kredytu lub też będą miały miejsce inne okoliczności uniemożliwiające mu zawarcie umowy przyrzeczonej. W takim przypadku obie strony transakcji powinny zdecydować o zakończeniu łączącego je stosunku prawnego i rozwiązać umowę przedwstępną. Nieprzystąpienie do umowy przyrzeczonej przez jedną stronę w przewidzianym terminie – mimo iż druga strona była do tego gotowa – nie powoduje automatycznie, iż umowa przedwstępna przestaje wiązać strony, a nieruchomością można dalej swobodnie rozporządzać bez narażania się na ryzyko odpowiedzialności. Gdy roszczenia z umowy przedwstępnej zostały wpisane do księgi wieczystej, a nie dojdzie do jej rozwiązania, przed upływem terminu przedawnienia roszczeń właściciel może mieć duży problem, aby nieruchomość dalej sprzedać. Ważne jest więc, aby przy podpisywaniu umów przedwstępnych zapewnić, by w sytuacji niedojścia umowy do skutku sprzedający mógł ostatecznie się od niej uwolnić – poprzez odstąpienie oparte na instytucji zadatku lub takie uprawnienie jednoznacznie przewidziane w umowie przedwstępnej. 

 

O skomentowanie problemu poprosiłem zaprzyjaźnioną kancelarię radców prawnych. Odpowiedzi udziela Marcin Witkowski – radca prawny z kancelarii „Chudzik i Wspólnicy Kancelaria Prawna”.

Dzień dobry, 

Rzeczywiście, sam upływ terminu do zawarcia umowy przedwstępnej nie powoduje jej rozwiązania. Z tą chwilą wierzyciel może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, w tym także na drodze sądowej albo odszkodowania (jego roszczenie staje się wymagalne), jeżeli dłużnik uchyla się od jej zawarcia. 

W przypadku gdy, w umowie przedwstępnej wskazano, iż zawarcie umowy przyrzeczonej jest uzależnione od uzyskania przez nabywcę kredytu, a kredytu tego w terminie nie otrzymał, to nie zawsze będzie można postawić mu zarzut uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli bowiem nabywca podjął wszystkie niezbędne czynności w celu uzyskania kredytu, dokładając przy tym należytej staranności, a mimo to bank odmówił jego udzielenia, to niedoszły nabywca może wykazać, iż nie ponosi winy w nieuzyskaniu kredytu.

Podobnie może być w przypadku, gdy bank w ogóle nie podjął decyzji o przyznaniu bądź odmowie kredytu w terminie wyznaczonym na zawarcie umowy przyrzeczonej. Takie opóźnienie ze strony banku może być niezawinione przez nabywcę i w konsekwencji nie będzie można mu postawić zarzutu uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Wszystko jednak zależy od konkretnego stanu faktycznego i przyczyn odmowy udzielenia kredytu, czy też opóźnień banku w podjęciu decyzji co do przyznania kredytu.

Jeżeli w umowie zastrzeżono, iż zawarcie umowy przyrzeczonej jest uzależnione od uzyskania kredytu, a w terminie do zawarcia umowy przyrzeczonej bank odmówił udzielenia kredytu, to w praktyce możliwe są dwa rozwiązania:

• Jeżeli nie można przypisać sprzedawcom ani nabywcy odpowiedzialności za niedojście umowy przyrzeczonej do skutku, to umowa przedwstępna nie została wykonana z przyczyn niezależnych od obu stron. W takiej sytuacji sprzedawcy powinni zwrócić wpłacony przez nabywcę zadatek, a strony nie maja obowiązku zawierać umowy przyrzeczonej.
• Jeżeli natomiast bank nie udzielił kredytu z przyczyn leżących po stronie nabywcy, Sprzedawcy mogą od umowy odstąpić, zachowując przy tym zadatek. Jeżeli z umowy przedwstępnej nie wynika nic innego, to zgodnie z art. 394 k.c. można od niej odstąpić bez wyznaczania dodatkowego terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej. Gdyby jednak okazało się, że nabywca nie stawił się w terminie do zawarcia umowy z przyczyn od siebie niezależnych, to odstąpienie od umowy byłoby nieskuteczne. Ewentualne wyznaczenie dodatkowego terminu zależy zatem od okoliczności konkretnej sprawy, w szczególności informacji na temat przyczyn nieprzystąpienia nabywcy do umowy przyrzeczonej. 

Ponadto w orzecznictwie i nauce prawa przeważa pogląd, iż umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną i nie stosuje się w związku z tym do niej przepisów kodeksu cywilnego dotyczących umów wzajemnych. Nie można zatem na podstawie tych przepisów odstąpić od umowy przedwstępnej. Należy w związku z tym przewidzieć taką możliwość w samej umowie przedwstępnej, wprowadzając do niej: zadatek, umowne prawo odstąpienia lub odstępne. 

Z poważaniem / Kind regards,

Marcin Witkowski
radca prawny | legal counsel