Pojęcie działalności gospodarczej
Jeśli przeprowadzasz transakcję jako osoba fizyczna, kupujesz i sprzedajesz nieruchomości, to obecnie prawo podatkowe w Polsce mówi, że jeżeli dokonujesz czynności stale powtarzającej się, na której zarabiasz, powinieneś założyć działalność gospodarczą.
Ustawa sugeruje nam, że właściwie, jeżeli dokonujemy czynności zarobkowej częściej niż dwa razy, to już może to zostać potraktowane przez urząd skarbowy jako prowadzenie działalności gospodarczej. Mowa oczywiście o obrocie nieruchomościami.
Jeżeli będziesz częściej niż dwa razy sprzedawać nieruchomości, nie mając założonej działalności gospodarczej, to możesz zostać ukarany!
Istotą jest więc również to, abyś miał zaplanowane w swoim przedsięwzięciu cały proces inwestycyjny, dotyczący nie tylko jednej, ale i wielu kolejnych transakcji. W praktyce oznacza to, że pierwsze dwie nieruchomości możesz śmiało kupić i sprzedać jako osoba fizyczna. Jeżeli taka działalność Ci się spodoba i zauważysz, że możesz na tym dobrze zarabiać, wtedy możesz zdecydować się na otworzenie działalności gospodarczej.
Istnieje także możliwość, że kolejne nieruchomości będziesz kupować „na inną osobę”: teściową, brata, siostrę. Niestety sytuacja podatkowa w przypadku działalności gospodarczej jest mniej korzystna, niż obrót nieruchomościami bez tej działalności, a więc jako osoba fizyczna. Gdy założysz działalność gospodarczą będziesz na tych samych transakcjach odnotowywał mniejsze zyski, ze względu na konieczność odprowadzania większych podatków.
ZOBACZ TEŻ TO WIDEO:
Jak to wygląda w praktyce?
W przypadku osoby fizycznej odprowadzasz podatek dochodowy. Na rok 2014 w Polsce obowiązuje taka zasada, że nie odprowadza się podatku VAT i jako inwestor ponosisz wszelkie koszty, które są pomniejszeniem Twojego dochodu. Te kosztymożesz następnie odpisać od wartości sprzedaży nieruchomości.
Przykład:
Jeżeli kupiłeś nieruchomość za 150 000 zł, wyremontowałeś za 30 000 zł, poniosłeś dodatkowe koszty, tj. taksy notarialne, opłaty skarbowe, prowizje za pośrednictwo, odsetki bankowe – to wszystko jest dla Ciebie kosztem i dodajesz je do ceny zakupu.
Następnie odejmujesz całą tę kwotę od ceny sprzedaży i pozostaje do odprowadzenia podatek w wysokości 19%.
Zobrazujmy to liczbami
Załóżmy, że koszty remontu wynosiły:
30 000 zł, pozostałe koszty to 5 000 zł.
Suma kosztów wynosi35 000 zł, cena zakupu to 150 000 zł., czyli razem koszty wynoszą
185 000 zł.
Nieruchomość została sprzedana za 205 000 zł, a więc Twój dochód, czyli różnica między ceną sprzedaży, a kosztami, to 20 000 zł i od tej kwoty musisz odprowadzić 19% podatku, tj. 3 800 zł. Reszta kwoty stanowi Twój zysk.
Ulgi
Istnieje możliwość skorzystania ze specjalnej ulgi oferowanej przez Państwo.
W praktyce oznacza to, że możemy NIE odprowadzać podatku
a pieniądze ze sprzedaży zainwestować w nową nieruchomość. Jeżeli w ciągu najbliższych dwóch lat pieniądze ze sprzedaży przeznaczysz na zakup nowej nieruchomości, to od tej sprzedaży nie musisz odprowadzać podatku, ale wiedz, że urząd skarbowy nie śpi i w stosownym czasie może poprosić Cię o udowodnienie tego, czy tak się naprawdę stało. Wówczas będziesz musiał przedstawić akty notarialne sprzedaży tej nieruchomości, zakupu nowej nieruchomości, następnie kosztów, które były poniesione w związku z obrotem nieruchomości – tak, żeby pokazać, że dokładnie tą kwotę przeznaczyłeś na zakup nieruchomości.
Ot i cała polityka podatkowa. Jeżeli masz bardziej szczegółowe pytania, napisz do mnie – ja zapytam swoich specjalistów, udzielimy Ci odpowiedzi na naszym blogu.
Wojciech Orzechowski
Incoming search terms:
- handel nieruchomościami
- obrót nieruchomościami
- handel mieszkaniami podatki
- https://zarabiajnanieruchomosciach pl/obrot-nieruchomosciami-a-dzialalnosc-gospodarcza/
Panie Wojtku, jak się ma podstawianie osoby z rodziny np. żony , dziecka lub matki ? Czy fiskus nie potraktuje tego jak zakup trzeciego mieszkania ?
Witam. Co musi być wpisane na fakturze za remont takiego mieszkania na sprzedaż? Usługa remontowa? Pozdrawiam
Witam. Czy kupując mieszkania u dewelopera, a następnie je wykańczając i sprzedając w ramach prowadzonej działalności muszę być podatnikiem VAT? Jakie przepisy o tym mówią? Czy jest to bardziej niekorzystne niż kupowanie z rynku wtórnego?
Witam Panie Wojtku,
Mam pytanie, jaka jest podstawa prawna, która mówi, że można „zrobić” dwa mieszkania bez rejestrowania działalności? Do tej pory myślałam, że można tylko jedno a każde następne już sugeruje cykliczność
Z góry dziękuję i pozdrawiam
Nie ma żadnej podstawy prawnej.
Vat jest cały czas dla mnie największą niewiadomą w procesie obrotu nieruchomościami, której de facto najbardziej się obawiam…
Pytanie: Jak ma się naliczanie VAT-u przy sprzedaży i sformułowanie „własne potrzeby mieszkaniowe” jeśli obrót nieruchomościami chcę prowadzić w ramach spółki z o.o.?
Witam Wojtku, moje pytania:
1. Jeśli założę działalność gospodarczą i zakupię mieszkanie z rynku wtórnego o wartości 100.000 zł , zlecę firmie zewnętrznej remont tego mieszkania do kwoty 30.000 zł brutto, to czy można tu zastosować stawkę vat 8% za remont? Czy firma może na moją firmę wystawić FV z 8%vat ?
Rozumiem że zbywając taką nieruchomość w ramach firmy, vat 8% doliczam tylko w zakresie wykonanego remontu (zgodnie z FV za remont) ? [zakładam że remont nie przekracza 30% wartości mieszkania].
Załóżmy że zysk ze zbycia mieszkania wynosi 20.000 zł (tj. sprzedane za 150.000 tyś) ale pomiędzy zakupem i sprzedażą mieszkania upłynął ponad 1 rok (brak kupca) , jak od strony podatkowej będzie wyglądać wielkość podatku do zapłaty? czy będzie naliczany właśnie od 20.000 zł w momencie sprzedaży ?
2. Skoro już muszę założyć firmę aby nie narazić się fiskusowi, to czy w momencie zbycia takiej nieruchomości (zakładając że jestem płatnikiem Vat.) muszę wystawić paragon? co się wiąże z koniecznością zakupu kasy fiskalnej? , czy mogę po prostu wystawić FV na osobę prywatną?
Czy jest jakieś inne rozwiązanie?
Witam,
Czy mógłby pan napisać z jakich przepisów wynikają przesłanki o 30 % kosztach remontu i wcześniejszym zamieszkaniu nieruchomości, uprawniających do zwolnienia z vat-u? Ustawa o vat to kobyła i nie mogę się tego doszukać,
Z góry dziękuję,
Witam.
Jak wygląda kwestia podatków, jeżeli prowadzona przezemnie działalnośc gospodarcza jest na ryczałcie, a jaka jak jest na VAT ?
Czy jako działalność gospodarcza płacę PCC od zakupu?
Pozdrawiam.
Chciałbym uściślić pytanie. Czy kupując mieszkania u dewelopera, a następnie je wykańczając i sprzedając w ramach prowadzonej działalności muszę być podatnikiem VAT? Czy raczej podlegam zwolnieniu na podstawie art 43 ust.1 pkt 10a ustawy, według którego nie przysługiwało mi zwolnienie z VAT i go uiściłem? Proszę o odpowiedź.
Panie Wojtku czy może Pan podać podstawę prawną z której wynika fakt niepłacenia Vat ze sprzedaży mieszkania przez osobę fizyczną jeśli jest to 3 mieszkanie.
Chciałbym zadać pytanie dotyczące formy opodatkowania działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami. Chcę kupować mieszkania od dewelopera, wykańczać je i sprzedawać. W takim wypadku muszę być VAT-owcem, ale jaką formę opodatkowania przyjąć, ponieważ są cztery? Zaznaczam, że pracuję na etacie, a powyższa działalność będzie traktowana jako dodatkowe źródło dochodu. Proszę o odpowiedź.
Dzień dobry,
ja mam dwa pytania dotyczących handlu mieszkaniami w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Do tej pory „zrobiłem” dwa mieszkania jako osoba fizyczna, ale chciałbym zająć się tym na większą skalę.
Moje pytania są następujące 1)czy mieszkanie kupuje się na firmę i w KW figuruje firma? 2)Czy jak mieszkanie kupuje się na firmę to trzeba zmieniać jego przeznaczenie (jak do tego Wspólnoty podchodzą)?
Wiem, że pytania są na poziomie podstawowym, ale nie udało mi się nic w necie znaleźć na ten temat.
Z góry dziękuję za odpowiedź.
Pozdrawiam
Zakup i sprzedaż wtedy można na firmę zrobić, ale nie koniecznie. W przypadku działalności gospodarczej zarejestrowanej na siebie, można kupić nieruchomość na własne nazwisko, a potem księgowa całość rozlicza w ramach działalności.
Jeśli kupisz na firmę – firma będzie figurować w KW.
Jeśli kupisz na siebie – Twoje nazwisko będzie figurować w KW.
Jeśli kupujesz mieszkanie na firmę – to sam zakup i fakt tego zakupu nie zmienia nam użyteczności lokalu. Jeśli kupujesz w celach prowadzenia działalności to pytanie jaką działalność będziesz tam prowadził. Jeśli biurową – nit w to tak na prawdę nie wnika. Jeśli produkcyjną – zazwyczaj ciężko uzyskać przekwalifikowanie takiego lokalu.
„można kupić nieruchomość na własne nazwisko, a potem księgowa całość rozlicza w ramach działalności” – możesz rozwinąć myśl? Skoro zakup i sprzedaż były na osobę fizyczną to jak to zaksięgować w firmie (jednoosobowa działalność gospodarcza)? Na kogo powinna być wystawiona faktura za remont, na osobę czy na firmę?
Witam Wojtku
Nurtuje mnie kilka pytań mianowicie:
1. Jestem Vatowcem, chcąc rozpocząć handel mieszkaniami również jestem zwolniony z VATu przy sprzedaży ? (o ile mieszkanie było już zamieszkane i remont nie przekroczył 30%) Bycie vatowcem, nie Vatowcem robi różnicę ?
2. Załóżmy, że już kupiłem. Dokumenty tj, akty notarialne kupna, potem faktury za remont, akty notarialne sprzedaży trzeba dać do księgowości do rozliczenia ? Czy są jakieś inne przepisy przy tego typu działalności ?
3. Mieszkanie jest traktowane przez księgową jak normalnie towar handlowy ? (taki jest pierwotny zamysł kupić sprzedać )
1. Nie robi różnicy przy tych założeniach.
2. tak – dać do rozliczenia
3. tak
🙂
Witam,
Panie Wojtku napisał Pan, że „…możesz zdecydować się na otworzenie działalności gospodarczej.” To znaczy nie muszę? Chodzi mi o sytuację w której dokonuje zakupu trzeciej nieruchomości z zamiarem sprzedaży.
Z góry dziękuję za odpowiedź.
To zależy jak dobrego masz doradcę podatkowego 🙂 , Ustawa mówi, że powinieneś 🙂
Witam, jeśli chodzi o sprzedaż nieruchomości jak osoba fizyczna rozumiem że nie płacę podatku vat i nie muszę korzystać w żaden sposób z jego zwolnienia niezależnie od tego czy była ona zasiedlona czy nie?
Panie Wojciechu czy ja dobrze zrozumiałem ? Jestem początkujący w tym temacie. Chciałbym rozpocząć działalność gospodarczą związaną z handlem mieszkaniami
Kupując 3 nieruchomości na rynku wtórnym w cenie 200 000 zł każda, następnie remontując (Taniej niż 30% WARTOŚCI) po 20 000 zł(łączna cena 220 000) i sprzedając je po 260 000 zł płacimy tylko dochodowy 3 x 19% od kwoty 40 000 zł i tyle ?
Jesteśmy wówczas zwolnieni z Vat ? Niestety niewiele jest informacji na ten temat bardzo proszę o odpowiedź.
Jesteśmy zwolnieni z VAT i płacimy w skrócie tyle podatku jak Pan wyliczył. Chociaż wiadomo w koszta można ująć jeszcze wszystkie inne koszty okołozakupowe (notariusz, pośrednik) oraz okołokredytowe (część odsetkowa rat, prowizje, operat szacunkowy itp…)
Witam, co do informacji czy należy doliczać VAT prowadząc działalność nawet jak sie przekroczy 30% wartości to według interpretacji podatkowej urzedu skarbowego w Bydgoszczy w momencie kiedy prowadzimy firme a mieszkania kupujemy jak towar to ulepszanie nie odnosi sie do towaru a wiec mozemy przekroczyć te 30% dalej korzystając z ulgi VAT.
Rewelacja, sprawdzimy 🙂
Panie Wojciechu, czy prowadząc działalność gospodarczą należy płacić Vat od sprzedaży gdy kupuje się i sprzedaje osobom fizycznym?
Tu niezależne kto jest klientem istotne jest to, czy nieruchomość była wcześniej zamieszkała oraz czy nie przekroczyliśmy 30% wartości ceny zakupu jeśli chodzi o remont. Jeśli nieruchomość nie była zamieszkała – doliczamy VAT. Jeśli wartość remontu przekroczyła 30% wartości ceny zakupu także należy doliczyć VAT. W pozostałych przypadkach raczej standardowo jest stawka zwolniona z VAT. Ale każda nieruchomość wymaga odrębnej analizy. To tylko takie ogólne założenia.
A ja mam pytanie trochę z innej beczki.
Pisze Pan „…wyremontowałeś za 30 000 zł…”. A co jeśli jestem zawzięty i sam przeprowadziłem remont, a materiały kosztowały 20 000zł.
Jak rozlicza się mój czas? Jest on nic nie warty?
Pozdrawiam,
Witam Panie Wojtku, największy kłopot z skorzystaniem z tej ulgi sprawia fakt, że urzędy skarbowe różnie interpretują pojęcie własnego celu mieszkaniowego, czy inwestując w dana nieruchomość,występował Pan do us o interpretacje podatkową?, jak zakończyło się Pańskie postępowanie podatkowe?, w jaki sposób takie postepowanie przebiega?, co robi Pan aby nie płacić podatku 19%
Ja nie miałem problemów nigdy. Jedno z ostatnich postępowań właśnie się skończyło… miałem problem z udokumentowaniem tego po 5 latach, ale jednak się udało. Nie występowałem po interpretację prawną. Raczej nigdy nie unikałem płacenia podatków (no może do pewnego czasu). Niestety jeśli zarabiasz 3 tys zł miesięcznie, to można sztucznie te koszty sobie załatwiać i produkować, ale jak zarabiasz 30 tys zł … to już niestety zbyt dużo kosztów trzeba by tworzyć żeby uniknąć opodatkowania. Więc … pamiętaj też, że większe podatki – większa zdolność kredytowa za rok. A na tym nam zależy prawda? Niech Państwo sobie weźmie 19% , jeśli tylko możemy zarobić 100% rocznie 🙂
Stwierdzenie o uldze podatkowej w artykule jest dość ogólne.
Istotne jest to, że aby skorzystać z ulgi, przychód ze sprzedaży musi być w ciągu 2 lat w całości wydany na zaspokojenie WŁASNYCH POTRZEB MIESZKANIOWYCH. Czyli nie można kupić dowolnej nieruchomości i w niektórych przypadkach Urząd Skarbowy może poddać wątpliwości, czy zakupiona nieruchomość zaspokajała własne potrzeby mieszkaniowe.
Święta racja … właśnie zakończyłem ostatnio jedno postępowanie podatkowe sprawdzające sposób i udokumentowanie wydania tych srodków .