Rozmawiamy z Wojciechem Orzechowskim, twórcą Warsztatów WIWN®, deweloperem inwestycji premium w Łodzi na łączą kwotę 250 mln zł, wydawcą kwartalnika „Strefa Nieruchomości®”, pomysłodawcą gry Rentier oraz Sklepu Rentiera. Podejmujemy temat flipowania, które – jak mówi mój rozmówca – pozwala na osiągnięcie dużych zysków. Okazuje się, że dziś, w czasach wysokiej inflacji, stagnacji na rynku sprzedaży mieszkań, jest dobry czas na inwestycje na rynku fliperskim.
Aneta Nagler: Jesteś autorem Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości, Najskuteczniejszej Strategii Inwestowania w Nieruchomości, czyli flipowania na rynku wtórnym i pierwotnym. Powiedz, dlaczego dziś jest dobry czas na flipowanie.
Wojciech Orzechowski: Flipowanie pozwala uzyskiwać systematycznie wyższe zyski roczne niż osiągane z wynajmu. Jeżeli jesteśmy odpowiednio przygotowani do procesu zakupu, remontu i sprzedaży, to możemy równocześnie realizować kilka flipów, układając remont na zakładkę. Należy pamiętać, że flipowanie to nie jest spekulacja. Flipowanie to wymagająca praca, gdzie wchodzisz w proces sprzedażowo-zakupowy pomiędzy kupującego a sprzedającego. Jeżeli wynegocjujesz lepsze warunki całej transakcji i przygotujesz atrakcyjną cenę dla klienta, to każda ze stron będzie zadowolona. Flipowanie, szczególnie dzisiaj, gdy mamy dużą inflację, sprawia, że obracamy nieruchomościami i ratujemy każdą złotówkę przed utratą wartości.
A.N.: Sam proces flipowania podzielony jest na etapy.
W.O.: Tak. Proces flipowania dzielimy na trzy etapy. Pierwszy to poszukiwanie dobrej nieruchomości, negocjacje i zakup. Jeśli wykorzystasz swoje umiejętności i kontakty po to, żeby kupić nieruchomość w jak najlepszej cenie, to zysk będzie proporcjonalnie większy. Potem jest etap remontu. Musisz tak dobrać ekipy, żeby opłacało Ci się to finansowo. Do tego dochodzi wybór materiałów wysokiej jakości i przygotowanie ładnego projektu. Robisz remont, na którym oszczędzasz – a to wszystko dzięki wiedzy zdobytej u mnie na Warsztatach. Gdy sprzedasz mieszkanie, ten zysk zostanie zrealizowany.
A.N.: Dzisiaj odnotowujemy spowolnienie w sprzedaży nieruchomości. Jak można sobie z tym radzić?
W.O.: Każda sytuacja na rynku jest inna. Jednak nawet w czasie panedmi ceny nieruchomości nie spadały i mimo trudnej sytuacji na rynku gospodarczym nie traciły na wartości. Dziś mamy wysokie stopy procentowe i niską dostępność do kredytów, ludzie mają problem ze sprzedażą nieruchomości. A zatem fliper może być dla takich osób wybawieniem. Kupujesz nieruchomość po dobrej cenie, remontujesz, możesz wynająć na krótki termin, a gdy rynek zostanie uruchomiony poprzez obniżkę stóp procentowych i lepszy dostęp do kredytów, wtedy sprzedajesz, osiągając swój należyty zysk. A ten może być niezwykle kuszący.
A.N.: Sam realizujesz challenge, który polega na zrealizowaniu 100 flipów w ciągu roku. Co Cię do tego skłoniło?
W.O.: Zauważyłem, że jest to biznes, który można skalować i oddelegować, czyli zrobić z tego system. Moja filozofia polega na tym, że tworzę produkt, który jest pożądany na rynku i za który klienci świetnie płacą, czyli pięknie wyremontowane mieszkanie, przemyślane, w odpowiedniej lokalizacji, w dobrej cenie. Swoją wiedzą mogę pomagać klientom, a przy okazji zarabiać. Odkryłem, że jest tutaj niesamowita szansa, zgodnie ze strategią błękitnego oceanu. Ponadto mogę realizować flipy wraz z inwestorami pasywnymi, którzy nie mają możliwości lub ochoty angażować swojego czasu. Ja znajduję nieruchomości, poszukuję inwestorów, którzy chcą ulokować gotówkę, przeprowadzam w ich imieniu cały proces i wspólnie zarabiamy na inwestycji. I jak się to dobrze poukłada, to można to robić na dużą skalę. W tamtym roku miałem 83 rozpoczęte transakcje, w tym roku chciałbym zrealizować ich 150. Duże wyzwanie, ale wiem, że sprostam. Dostrzegłem jeszcze jedną niesamowitą rzecz odnośnie do trudnych transakcji – okazuje się, że mieszkanie, które stoi, można wynająć w najmie krótkoterminowym.
A.N.: W ścisłych centrach dużych miast nieruchomości do generalnego remontu osiągają niekiedy zawrotne ceny. Jakimi kryteriami się kierować, kupując nieruchomość?
W.O.: Ja kieruję się lokalizacją, układem i ceną. Wyobraźmy sobie, że na rynku nieruchomości można kupić mieszkania po 9–11 tys. za mkw., a ty jesteś w stanie je pozyskać za 8 tys. za mkw. Jeśli nie kupujesz słabych mieszkań, tylko takie z odpowiednim układem i metrażem – dokonujesz najlepszego wyboru. Warto zwrócić uwagę, aby kupować lokal w centrum miasta, ponieważ docelowo będzie on lepiej wyceniany. Dzisiejszy trend mówi, że ludzie pożądają takich miejsc albo do zamieszkania, albo pod wynajem.
A.N.: Ile dziś można zarobić na realizacji flipa w dużym mieście, takim jak Poznań, Warszawa, Łódź? Jakie Ty lub Twoi absolwenci osiągacie zyski?
W.O.: Ja realizuję flipy we Wrocławiu, Łodzi i Poznaniu. I osiągam zyski między 50 tys. a 100 tys. (w zależności od metrażu, od włożonego kapitału). Inwestowanie w Warszawie zmusza do zaangażowania większych środków, ale za to można tutaj więcej zarobić. Tak jak nasz warszawski lider, Kuba Olędzki – zainwestował 1,2 mln zł i zarobił 300 tys. zł. Ale oczywiście satysfakcjonują nas również niższe zyski, jeżeli jest to krótki okres. Takie minimum, które można zarobić na flipie, to jest kwota 30 tys. zł. Wszystkich kroków, jak pozyskać taką nieruchomość, jak wygenerować na niej zysk, uczę na moich Warsztatach WIWN®. Możesz się zapisać na skompresowane 1-dniowe szkolenie lub przejść pełen proces mentoringowy, który obejmuje moje wsparcie przez cały rok, wiedzę na platformie VOD, gdzie masz informacje teoretyczne, oraz 2-dniowe szkolenie stacjonarne, podczas którego uzupełniamy wszelkie zagadnienia z platformy oraz odpowiadamy na wszystkie pytania. Ale to nie koniec, mamy swoją społeczność, liderów WIWN® we wszystkich województwach, spotkania, konferencję Maraton WIWN®. A zatem wiele okazji, aby pozyskać wiedzę i uczyć się od lepszych od siebie.
A.N.: Jako mentor osób, które uczestniczą w Warsztatach, doradzasz osobom przez cały czas szkoleniowy, inwestycyjny. Na co powinni zwrócić uwagę czytelnicy, kupując nieruchomość? Czy nadal uważasz, że kluczowe jest 60 cech nieruchomości, czy raczej kalkulacja w Excelu?
W.O.: Myślę, że te dwie płaszczyzny będą ze sobą korelowały. I jest jeszcze trzecia – aspekty prawne, które trzeba dobrze poznać. Jedno to jest Excel, matematyka musi prognozować dobry zarobek, potem te wytypowane przeze mnie cechy nieruchomości, lokalizacja i sam układ mieszkania. Natomiast cechy nieruchomości, które opisuję w swojej książce, są bardzo istotne. Sądzę, że badając nieruchomość, powinniśmy sprawdzać te trzy czynniki i dopiero podejmować decyzję o tym, czy wchodzimy w daną inwestycję i kupujemy mieszkanie, czy też nie. Oczywiście w moich książkach Zarabiaj na nieruchomościach czy Wszystko o flipach ten temat jest bardziej rozwinięty. Tak samo na moim kanale na YouTubie oraz blogu: zarabiajnanieruchomościach.pl.
A.N.: Czy warto kupować trudne nieruchomości pod kątem prawnym, czy doradziłbyś na początek wystrzeganie się takich mieszkań?
W.O.: Jest tyle mieszkań standardowych, które są wystarczające do tego, żeby zrobić na nich spory zysk, że niekoniecznie trzeba się podejmować ryzykownych transakcji, jeżeli nie ma się doświadczenia. Ale mając dobrą kancelarię prawną i specjalistów, jak najbardziej takie nieruchomości można nabyć. Takie nieruchomości znajdują swoich inwestorów, którzy dzięki temu również uzyskują bardzo dobre ceny zakupowe. Ja bym powiedział nawet, że są na rynku szkoleniowcy, którzy specjalizują się w takich rozwiązaniach. A my na nasze spotkania regionalne zapraszamy takie osoby i przedstawiamy ich strategię.
A.N.: Jaką wiedzę pozyskują u Ciebie uczestnicy Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości?
W.O.: U mnie ta wiedza podzielona jest na kilka etapów. Bo jest to wiedza teoretyczna, jak i oczywiście wsparcie praktyczne w terenie. Przede wszystkim masz ok. 40 filmów szkoleniowych, skupionych na platformie VOD (zgłębienie ich na sali szkoleniowej wymagałoby jakichś 4 dni). A to wszystko możesz samodzielnie przerobić w zaciszu domowym, o dowolnej porze, tak jak ci pasuje. I z tą wiedzą teoretyczną przyjeżdżasz na 2-dniowe warsztaty, gdzie jeszcze całość utrwalasz. Następnie po warsztatach stacjonarnych idziesz w teren, badasz rynek i pozyskujesz mieszkanie od dostawców perełek, nawiązujesz z nimi więzi, wybierasz nieruchomość. A co najważniejsze, wszystko ze mną konsultujesz. To sprawia, że strach, który jest na początku, znika, bo wiesz, że jeżeli działasz przy kimś, kto już coś zrobił – to jest to o wiele prostsze. Rozmawiamy o tym, jak inwestować w nieruchomości, jak kupować mieszkania pod flipy, jak kupować pod wynajem, jak kupować pod najem krótkoterminowy, długoterminowy, pod kwatery. Więc te warsztaty są dosyć mocno rozszerzone.
A.N.: Czy po ukończeniu pierwszego etapu Warsztatów osoba jest gotowa do samodzielnego flipowania, czy doradzasz ukończenie dwóch kolejnych etapów szkolenia?
W.O.: Jak najbardziej rekomenduję ukończenie wszystkich etapów, dlatego że na każdym z nich można pozyskać 2% wiedzy, która pchnie cię 50% do przodu w twojej prędkości, w twojej skuteczności, w twojej zyskowności. Drugi etap to jest remont – nauka remontowania rozłożona na części pierwsze. Przy okazji omawiamy także aspekty prawne z mecenasem, a z księgowym kwestie dotyczące księgowości. Do tego dochodzi spotkanie z konstruktorem, ekipą budowlaną, architektem wnętrz. Dowiadujesz się, jak przygotować kosztorys, jak sporządzić umowę z ekipą remontową. To niesamowicie przydatna wiedza. Bo statystyki mówią, że ci, którzy jej nie mają, a podejmują się remontów – na co trzecim mieszkaniu natrafiają na jakąś trudność, której mogliby uniknąć, gdyby tę wiedzę posiadali. No i trzeci etap to jest sprzedaż. Jeżeli ktoś nigdy nie był handlowcem, nie wie, jak obsługiwać klienta, nie wie, jakie techniki stosować, to ten materiał na pewno jest rozwijający, uzupełniający i doszkalający.
A.N.: Twoim wyróżnikiem na rynku jest opiekowanie się uczestnikami po ukończonym szkoleniu. Przez jaki okres absolwenci Warsztatów WIWN® mogą się do Ciebie zgłaszać po radę?
W.O.: Uczestnicy szkolenia mogą przez rok korzystać z mojego wsparcia, ale jeżeli ktoś się nie wyrobi w tym czasie, to może ten rok przedłużyć o kolejny rok. A więc to jest bardzo długa opieka z mojej strony. Po pierwszym flipie można dzwonić i rozmawiać ze mną o inwestowaniu, rozpatrywać konkretne przypadki. Poza tym mamy we wszystkich województwach liderów regionalnych, którzy skupiają przy sobie absolwentów z danego województwa i robią spotkania uzupełniające wiedzę. Ale są też spotkania networkingowe, gdzie pozyskujemy kontakty i aktualne informacje z rynku. I to też jest niesamowite bogactwo. Bo to jest wsparcie ze strony bardziej doświadczonych osób, które mogą zainspirować do tego, żeby działać jeszcze skuteczniej.
A.N.: Z jakich jeszcze form wsparcia mogą korzystać absolwenci Warsztatów WIWN®?
W.O.: Można tu jeszcze wymienić możliwości inwestycyjne, przyłączanie się do projektów deweloperskich, pomoc i doradztwo w zakresie odpowiedniego pomnażania swojego majątku czy wyboru nieruchomości, wsparcie, jakie daje nasz kwartalnik „Strefa Nieruchomości®”, uzupełniający wiedzę i dający wszechstronne spojrzenie na rynek i inwestowanie. Mamy własny system Podkluczyk.pl, który pomaga w wyszukiwaniu perełek. Ponadto grupy na Messengerze i Facebooku skupiają naszych absolwentów, którzy intensywnie działają, wymieniają się doświadczeniami, zadają pytania, dają sobie wzajemnie odpowiedzi. To jest niesamowite bogactwo. Liderzy WIWN®, o czym już wspominałem, organizują raz na 1,5 miesiąca spotkania regionalne. Warto też nadmienić, że prowadzimy własny sklep internetowy www.skleprentiera.pl, w którym można zakupić kluczowe pozycje książkowe pomagające w rozwoju biznesowym, osobistym i przy inwestowaniu w nieruchomości. Podsumowując: stworzyliśmy ogromne środowisko i wspaniałą społeczność, która się wspiera, motywuje i wzajemnie sobie pomaga. A ja jestem dla naszych uczestników Warsztatów WIWN® przez cały proces inwestycyjny i w bezpieczny sposób prowadzę ich do celu.
Dziękuję serdecznie i zapraszam do współpracy! 🙂
Artykuł pochodzi z 21. numeru Strefy Nieruchomości®
Zamów 21. numer Strefy Nieruchomości
Brak komentarzy