O Piotrze Matlińskim mogę powiedzieć, że jest skromny, jak nikt kogo znam. Nie ma „parcia na szkło”. A jednak każdy wie, że jego wiedza o nieruchomościach czy łódzkim rynku nieruchomości jest imponująca. Od dzieciństwa marzył o kamienicach. I w końcu spełnia swoje marzenie.

Rozmowa pochodzi z 5 numeru magazynu inwestora – Strefa Nieruchomości, który dostępny jest w największych salonach prasowych w całej Polsce oraz online w Sklepie Rentiera.

Dziś pełni rolę lidera Warsztatów WIWN® woj. łódzkiego. Każdy nowy uczestnik może korzystać z jego doświadczenia. Zbudował swój sposób inwestowania w nieruchomości. Piekielnie skuteczny. Jest również współwłaścicielem Biura Pośrednictwa Rewolucji 25. Dotychczas zrobił ponad 50 flipów. Zapraszam do szczerej rozmowy z Piotrem Matlińskim.

Aneta: Jak zaczęła się Twoja przygoda z inwestowaniem? Od dzieciństwa towarzyszyła Ci historia i architektura Łodzi.

Piotr: Zainteresowanie historią Łodzi łączyło się z moim dziecięcym marzeniem – jako dziecko z bloku śniłem o mieszkaniu w kamienicy, które dla osoby mieszkającej na 30 m2, wydawało się czymś z zupełnie innego świata. To był ten lepszy świat, w którym ludzie mieszkali wygodnie. Rzeczywiście, do inwestowania doszedłem przez to marzenie. Już po studiach, kiedy pracowałem, zacząłem myśleć o mieszkaniu dla siebie. Po pewnym czasie kupiłem mieszkanie w kamienicy, ale okazało się, że nie udźwignąłem tego do końca i byłem zmuszony je sprzedać. Ta sprzedaż okazała się dla mnie bardzo korzystna finansowo.

A: Ile na czysto zarobiłeś na tej sprzedaży?

P: Dżentelmeni o pieniądzach nie rozmawiają 🙂 Ale zarobiłem swoją ówczesną roczną pensję.

A: Czyli po sprzedaży tego mieszkania stwierdziłeś: „OK, można na tym zarobić fajne pieniądze”. Wchodzę w ten interes.

P: Tak, zdecydowanie. I wtedy, wsparty wiedzą internetową, zacząłem to robić w sposób zorganizowany. Najpierw było to dodatkowe źródło dochodu, potem stało się głównym, a w tej chwili jest już jedynym.

A: A czemu wybrałeś akurat Wojtka Orzechowskiego? Czy dlatego, że był jednym z pierwszych mentorów, którzy zajmowali się obrotem nieruchomościami i zarabianiem na nieruchomościach drogą rentierską.

P: To była przemyślana decyzja. Po pierwsze łączy nas Łódź. Po drugie skala działania Wojtka jest dla mnie bardzo motywująca. Po trzecie, i chyba najważniejsze, Wojtek bardzo duży nacisk kładzie na społeczność, którą buduje i rolę kontaktów w tym biznesie – a ja na tamtym etapie pracowałem zupełnie sam. Wejście do takiej społeczności było dla mnie dużą wartością i dało możliwość działania na dużo większą skalę.

A: Ile inwestycji w nieruchomości zrealizowałeś dotychczas?

P: Razem z rozpoczętymi projektami doszedłem do 57. Ale to jest tylko liczba, tak naprawdę nie ma to większego znaczenia 🙂

A: Ale jest to dowód na to, że można. Biorąc pod uwagę, że zaczynałeś parę lat temu, na pewno było Ci łatwiej.

P: Według mnie jest to przede wszystkim kwestia determinacji. Ja przed zakupem pierwszego mieszkania pod inwestycje obejrzałem ich ponad 40. Parę lat temu zaczynali ze mną również inni. Część z nich dalej działa, a część się zniechęciła.

A: Inwestowanie w nieruchomości może być zaraźliwe? Jak zrobisz pierwsze mieszkanie i zarobisz trochę kasy, to faktycznie czujesz dreszczyk emocji jak w hazardzie?

P: Ja staram się to traktować racjonalnie. Nawet jeśli kupuje się mieszkanie w ciemno, nie oglądając go, to nie kupuje się na zasadzie „jakoś to będzie”, tylko na podstawie posiadanego doświadczenia i kalkulacji. Trochę inaczej jest w kamienicach, gdzie każde mieszkanie jest inne, a ilość problemów technicznych i prawnych nie jest nie do przewidzenia.

A: A gdzie teraz mieszkasz – w domu z basenem czy jednak w kamienicy?

P: W kamienicy. W ubiegłym roku udało nam się zrealizować to marzenie.

A: 200 m2 w kamienicy? 🙂

P: Nie, nasze mieszkanie jest średniej wielkości. Ma 82 m2.

A: Zastanawiałam się, trochę przekornie, bo przecież Wojtek na swoich szkoleniach ma wizję, żeby wybierać nieruchomości na podstawie słynnych 60 cech wzorcowej nieruchomości – dobra lokalizacja, położenie, blok 4-piętrowy…

P: Kiedy zaczynałem, można było spokojnie iść w te najbardziej popularne mieszkania, najłatwiejsze technicznie, czyli bloki PRL-owskie. Dla osoby początkującej są one najbardziej przewidywalne remontowo. Ponadto na danym osiedlu jest kilka typów mieszkań i łatwo je ze sobą porównać i określić przewidywaną cenę sprzedaży. Rynek zaczął się też po prostu zmieniać. Fliperów przybywa.

A: Kiedy zacząłeś?

P: Mieszkanie w kamienicy, o którym wspominałem, kupiłem w 2012 r. a sprzedałem w 2015 r. – to była długa historia. Ale dalej było łatwiej – moja pierwsza firma zajmująca się tylko nieruchomościami powstała w 2015 r. I tak mijają 4 ciekawe lata…

A: Wrócę do nieruchomości wzorcowej według definicji Wojtka Orzechowskiego. Widzę, że dużo osób nie idzie za tym wzorcem. Dlaczego? Nie można znaleźć akurat w tej lokalizacji lub znajdujemy gdzieś w lepszej cenie? A co jest kryterium najważniejszym? Po prostu kierujesz się tym, że znajdujesz dobrą ofertę i patrzysz na zwrot z inwestycji?

P: Dokładnie tak. Gdy sprzedawałem pierwsze mieszkania szukałem wiedzy na zewnątrz. I właściwie wszyscy szkoleniowcy mówili o flipowaniu w blokach – czyli o podnoszeniu wartości mieszkania poprzez remont. Różnili się zdaniem w kwestii końcowego standardu czy wyposażenia. Dominował pogląd, że wyposażenie kuchni jest zbyt indywidualną sprawą, żeby je narzucać klientowi, a homestaging praktycznie nie był stosowany.

A: Czy łatwiej jest dziś sprzedać mieszkanie, które jest fajnie urządzone?

P: Najpierw sprzedawaliśmy puste mieszkania. Potem zaczęły się pojawiać wyposażone kuchnie, następnie dodatki, mające wizualnie uatrakcyjnić mieszkanie. Obecnie standardem jest praktycznie pełny home staging, z meblami itd. Niedługo fliperzy będą pewnie myśleć o kolejnych usługach dla swoich klientów – może finansowych, może związanych z usługami transportowymi. Rynek się profesjonalizuje, ale też ze względu na konkurencję wymagania kupujących rosną.

A: Według mnie jest kwestia samoświadomości klienta, który chce mieć po prostu wszystko „od A do Z”. Polacy są coraz zamożniejszym społeczeństwem i chcą mieć mieszkania zrobione na tzw. tip-top.

P: Ja bym powiedział, że są coraz bardziej zapracowanym społeczeństwem i to z tego wynika potrzeba zakupienia urządzonego mieszkania.

A: Tak, i nie mają czasu na to, żeby sobie wyposażyć mieszkanie. Jeśli mieszkanie jest stworzone według pewnych standardów, zgodnie z trendami, mówią: „Super, nie muszę już ponosić żadnych nakładów”.

P: Ewidentnie taka grupa kupujących istnieje. Są to głównie ludzie młodzi, pracujący i to do nich są te mieszkania skierowane. Natomiast ja w tej chwili sprzedaję głównie mieszkania w stanie do remontu i wiem, że istnieje też liczne grono osób, które chcą sobie same wyremontować i urządzić mieszkanie.

A: Jak duża jest to grupa? Bo mówisz, że istnieje taka grupa, która wchodzi i widzi takie nieestetyczne mieszkanie i jest mimo wszystko zainteresowana.

P: Tu dochodzimy do sedna sprawy. Nie ma jednej drogi prowadzenia biznesu w nieruchomościach.

A: Ale co jest według Ciebie lepsze?

P: Każde mieszkanie należy oceniać indywidualnie.

A: Na jakiej podstawie stwierdzasz, czy warto robić remont? Patrzysz, ile trzeba zainwestować w remont czasu i pieniędzy?

P: Tak. Rzeczywiście, remont traktuję teraz jako ostatnią opcję.

A: Chodzi o czas?

P: O czas, a dokładnie o koszt pieniądza w czasie i o kalkulację ryzyka przeprowadzenia remontu. W tym momencie koszty remontów w standardzie WIWN przekraczają 1000 zł/m2, a znalezienie sensownej ekipy z wolnymi terminami jest coraz trudniejsze.

A: Gdzie kupujesz mieszkania? Z licytacji?

P: W związku z tym, co się dzieje na rynku, trzeba szukać jak najszerzej. Właściwie każdy kanał jest gorszy niż był rok temu, ale suma tych kanałów jest ciągle satysfakcjonująca. Czy to będą pośrednicy, czy licytacje, czy Internet, czy ogłoszenia. Często kupuje ten, kto umie podjąć błyskawiczną decyzję.

A: Wracając do kanałów, z których pozyskujesz…

P: Nie ma głupich pomysłów na pozyskiwanie nieruchomości. Cała strategia Wojtka Orzechowskiego opiera się na dostawcach perełek i każdy powinien szukać osób, które mogą mieć informacje o sprzedawanych mieszkaniach. Do tego dobrze jest, aby wszyscy wokół wiedzieli, czym się zajmujemy. Wtedy mieszkania mogą same wpadać nam w ręce.

A: Czy zdarza się tak, że nie musisz jechać oglądać mieszkania, tylko kupujesz je przez telefon?

P: Tak, coraz częściej. Oczywiście sprawdzamy stan prawny, ale samego mieszkania nie musimy fizycznie oglądać. Jeśli sytuacja własnościowa bądź prawna jest bardziej skomplikowana, wypracowujemy odpowiednie rozwiązanie, tak aby mieszkanie nam nie uciekło, ale i by zminimalizować ryzyko.

A: Niektórzy, rozpoczynając inwestowanie w nieruchomości myślą, że będą pracować w tym biznesie, bo można fajnie zarobić. Czy nie zniechęcają się, kiedy nie mogą znaleźć odpowiedniego mieszkania, perełki inwestycyjnej, kiedy po kalkulacji wychodzi im, że zarobią 2-3 tysiące lub że wyjdą na czysto, a obejrzeli 40 mieszkań? Jaką radę masz dla nich? Co robić, żeby się nie poddać?

P: Kiedy zaczynałem konkurencja na rynku była dużo mniejsza. A i tak pierwsze mieszkanie kupiłem po obejrzeniu ponad 40. Ile trzeba obejrzeć dziś? Nie wiem. Ale wiem na pewno, że nie będzie to pierwsze obejrzane mieszkanie i że trzeba być konsekwentnym w swoich działaniach. Ciągle uważam, że ten biznes jest powtarzalny i do zrobienia praktycznie przez każdego, ale wymaga ogromnej determinacji i zaangażowania, zdecydowanie większego niż 3–4 lata temu.

A: Czyli nie można się szybko zniechęcać. A szczęście?

P: Szczęściu też trzeba pomóc, dlatego częściej sprzyja ono zdeterminowanym.

A: Gdy masz kilka mieszkań i wiesz, że nie zrobisz wszystkich, bo nie masz możliwości finansowych, przekazujesz takie mieszkanie innym?

P: Zdarzało mi się przekazywać mieszkania. Teraz robię to rzadziej, bo moje możliwości sfinansowania inwestycji bardzo wzrosły. Natomiast oferty mieszkań od innych inwestorów pojawiają się na naszej grupie. Zwykle w jednym z trzech modeli. Można po prostu przekazać znalezione mieszkanie innemu inwestorowi za prowizję. Można znaleźć inwestora, który udzieli pożyczki na sfinansowanie przez Ciebie tego projektu. Albo znaleźć takiego, który wyłoży kapitał, Tobie zleci nadzór nad remontem i sprzedaż mieszkania, a zysk zostanie Wam do podziału. Faktem jest, że w tym momencie najbardziej deficytowym elementem tego biznesu nie jest ekipa remontowa, kapitał, know-how, tylko okazje inwestycyjne. Każdy, kto znajdzie taką perełkę, nawet jeśli nie ma środków by ją kupić, i tak może na niej zarobić.

A: Czy to działa? Najbardziej interesuje mnie taka opcja: ja kupię, ty wyremontujesz.

P: To działa i jest korzystne dla obu stron. To dobre rozwiązanie dla osób z kapitałem, które albo słabiej radzą sobie z wyszukiwaniem mieszkań albo po prostu nie mają na to czasu. Dla drugiej strony jest to natomiast szansa na zrealizowanie projektu, na który inaczej nie byłoby możliwości finansowych.

A: Co jeśli nie znamy danej osoby. Są osoby, które kończą warsztaty u Wojtka…

P: Warsztaty rzeczywiście tworzą społeczność, w której łatwo o weryfikację potencjalnego partnera. Ale nie tylko tam da się go znaleźć. Na pewno trzeba być aktywnym w naszym środowisku. Jako lider organizuję cykliczne spotkania regionalne w Łodzi, są również inne stowarzyszenia, takie jak Mieszkanicznik i tam też można zacząć.

A: Porozmawiajmy o skali. Ty cały czas wdrażasz nowe projekty, skalujesz swój biznes.

P: W tej chwili mamy otwartych jednocześnie kilkanaście projektów.

A: Zdradzisz coś więcej? Co to za projekty?

P: Mówię o pojedynczych lokalach. Są to mieszkania sprzedawane bez remontu, remontowane dla rodziny lub na gotowce inwestycyjne. Mamy też 3 mieszkania wynajmowane krótkoterminowo. Ze wspólnikami doszliśmy do momentu, w którym czujemy się gotowi na rozpoczęcie większych projektów. W naszym przypadku będą to całe kamienice. Taki jest plan na ten rok i zaczynamy jego realizację – jesteśmy w trakcie zakupu połowy kamienicy w centrum Łodzi. I to na pewno nie zaspokoi naszego apetytu.

A: Jaki masz plan na tę kamienicę? Czy tam będą biura, mieszkania użytkowe, na wynajem? Jaką masz wizję?

P: O takim projekcie myślimy długofalowo. Rozwiązanie wszystkich problemów technicznych, prawnych i społecznych oraz przygotowanie gotowej oferty lokali pod sprzedaż powoduje, że mówimy tu o kilkuletnim horyzoncie czasowym inwestycji. Zakładamy, że głównym odbiorcą naszych mieszkań będą w tym przypadku inwestorzy, którzy myślą o zakupie lokali pod najem długo- lub krótkoterminowy.

A: Na koniec jeszcze jedno pytanie, które nurtuje czytelników „Strefy Nieruchomości”. Nastąpił już 60-procentowy wzrost cen mieszkań w stosunku do 2013 r. Czy uważasz, że rynek nieruchomości się kończy? Coraz trudniej jest inwestować, kupić mieszkanie w dobrej cenie i sprzedać z zarobkiem.

P: W tej chwili płyniemy na fali wzrostowej. To jest ewidentne. Natomiast w każdej sytuacji rynkowej inwestowanie w nieruchomości jest możliwe i opłacalne, jeśli się to robi z głową. W kalkulacji opłacalności inwestycji nigdy nie zakładam wzrostu cen. Jeśli wiem, że zarabiam w momencie zakupu, to jestem spokojny o jej końcowy wynik.

A: Czy nie uważasz, że teraz jesteśmy na górce?

P: Na rynku bardzo aktywną grupą są inwestorzy, którzy kupują mieszkania na najem długoterminowy. Żeby dalej byli tu obecni, stopy zwrotu z najmu muszą być dla nich satysfakcjonujące. A to znaczy, że muszą być zdecydowanie wyższe od innych opcji inwestycyjnych, zwłaszcza od lokat bankowych uznawanych za najbezpieczniejsze. W tej chwili nie ma problemu z zakupem gotowych mieszkań pod najem ze stopą zwrotu 10% brutto w skali roku. I dopóki tak będzie, rynek będzie się rozwijał.

Rozmowa pochodzi z 5 numeru magazynu inwestora – Strefa Nieruchomości, który dostępny jest w największych salonach prasowych w całej Polsce oraz online w Sklepie Rentiera.