Czasem spotykają nas nieprzewidziane problemy. Nierzadko są związane z innymi ludźmi. Jeden z uczestników warsztatów zastanawia się, jak może poradzić sobie z najemcą, który przestał wywiązywać się z obowiązku zapłaty.

Mam problem z najemcą, który przestał płacić należności za wynajem i opłaty za prąd. Ostatnia uregulowana należność jest za styczeń (zgodnie z umową powinien płacić z góry do 10 każdego miesiąca). Sytuację komplikuje fakt, że umowa najmu skończyła się we wrześniu poprzedniego roku i nie aneksowałem jej, ale w tym czasie odprowadzałem podatki z tytułu najmu tego mieszkania. Chciałbym odzyskać zaległe należności i pozbyć się najemcy z mieszkania. Jak powinienem to zrobić, żeby nie naruszyć prawa i nie dać najemcy podstaw do roszczeń?

Czy po zakończeniu tej umowy zawartej na piśmie Najemca korzystał z lokalu za Pana zgodą? Czy były jakieś ustne (mailowe) ustalenia w tym zakresie?

Historia wygląda tak:
Zagapiłem się z tym, że umowa się kończy, i nie poruszaliśmy tego tematu z najemcą. Najemca mieszkał dalej i płacił tak, jakby umowa cały czas obowiązywała. Od początku roku przestał regularnie płacić. Kiedy o tym rozmawialiśmy, twierdził, że ma przejściowe kłopoty finansowe i poprosił o chwilę cierpliwości. Równocześnie chciał zrezygnować z najmu od marca. Wtedy dopiero sprawdziłem umowę i zorientowałem się, że jej termin upłynął. Skoro najemca chciał zrezygnować z najmu, to nie podpisaliśmy aneksu. Później przesunął termin do kwietnia, a w końcu ostatnio do czerwca (cały czas zapewniając, że niedługo ureguluje należności). Wtedy przygotowałem aneks, ale okazało się, że w międzyczasie najemca gdzieś zniknął i nie ma jak go podpisać. Od jakiegoś czasu nie odbiera telefonu i nie odpowiada na maile. Wygląda na to, że w lokalu też go nie ma: nie otwiera, a światło jest cały czas wyłączone (mieszkam obok, więc zauważyłbym, gdyby się pojawił).

Z uwagi na to, że czynsz do końca roku był przez Najemcę opłacany, przyjąłbym, że przynajmniej do końca tego roku umowa została przedłużona.
Natomiast co do okresu od 1 stycznia to wydaje się, że korzystniejsze byłoby przyjęcie, że przynajmniej do końca marca była zgoda Pana i Najemcy co do korzystania z lokalu, tym bardziej jeżeli tak to Pan kwalifikował na gruncie prawa podatkowego.

W razie przyjęcia, że umowa od początku roku już nie obowiązuje, przysługiwałoby Panu jako właścicielowi odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu.
Kwestie tego odszkodowania uregulowano w art. 18 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Odszkodowanie to odpowiada co do zasady wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego. I tu pojawia się chociażby konieczność powołania w procesie sądowym biegłego, który wyceni wysokość należnego odszkodowania.

Ustalenie, kiedy umowa ostatecznie uległa rozwiązaniu, będzie, w razie sporu sądowego, ostatecznie należała do sądu, który ustalenia dokona w oparciu o cały materiał dowodowy, zwłaszcza zeznania stron, świadków, ale również e-maile czy nawet SMS-y.

Trudno przewidzieć, jaki moment wygaśnięcia umowy najmu przyjmie sąd. Na podstawie informacji, które Pan przekazał, wydaje się, że koniec marca byłby do obrony. Podkreślić należy, że będzie to miało kluczowe znaczenie z uwagi na rozgraniczenie roszczeń o zapłatę czynszu i odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu (inne przesłanki tych roszczeń).

Koniecznie należy także ustalić, czy w ogóle doszło do opróżnienia lokalu. Jeżeli dalej znajdują się tam rzeczy Najemcy, to nie można moim zdaniem przyjąć, iż lokal został opróżniony.