Jeden z Uczestników Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości chciałby zainwestować w spółce z drugim inwestorem, który na co dzień mieszka i pracuje za granicą. Panowie chcą wspólnie zainwestować w nieruchomość, czyli kupić, wyremontować i sprzedać z zyskiem, natomiast powstaje pytanie w jaki sposób się rozliczyć, aby wszystko było zgodnie z prawem i na jak najkorzystniejszych warunkach dla obu stron. Poniżej znajdziesz wiadomość od Inwestora, która została przeanalizowana przed aplikanta radcowskiego. Dane osobowe zostały celowo zmienione.

„Inwestor Jan Kowalski
Zamieszkały w Anglii. Zatrudniony na odpowiednik polskiej umowy o pracę. Nie prowadzi, nie ma zawieszonej działalności gospodarczej.

Wykonawca inwestycji, czyli ja, Adam Nowak
Zamieszkały w Polsce. Obecnie zawieszona Działalność Gospodarcza. Jestem zatrudniony na 1/4 etatu. Żonaty, jedno dziecko, brak rozdzielności majątkowej (jeśli będzie potrzeba, to mogę zrobić).

1 wariant.
Jan dokonuje zakupu na kredyt, wykłada także niezbędną gotówkę. Ja koordynuję zakup, remont, przygotowuję sprzedaż. Dzielimy się zyskiem z inwestycji po 1/2.
W jaki sposób legalnie rozliczyć zysk tak, abym nie musiał odprowadzać VAT-u?

2 wariant.
Jan bierze kredyt. Niezbędną gotówkę wykładamy po połowie. Ja koordynuję zakup, remont, przygotowuję sprzedaż. Czy w takiej sytuacji mogę być współwłaścicielem w 1/2 zakupionego mieszkania?
A może będę musiał mieć udział we własności proporcjonalnie do wniesionego wkładu gotówkowego?

Generalnie chodzi o to, aby móc zysk rozliczyć w dwóch równych częściach.

Szukamy rozwiązania możliwie prostego i legalnego.”

Odpowiedź aplikanta radckowskiego Michała Przybysza z Chudzik i Wspólnicy Kancelaria Prawna

„Dzień dobry,

Ad. 1

Zgodnie z podanymi przez Pana informacjami czynności przez Panów podejmowane będą uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej zgodnie z art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług, zaś obaj Panowie zostaną uznani za podatników VAT.

A zatem jeśli prowadzą Państwo działalność gospodarczą (warto pamiętać, iż nie jest decydujące samo zarejestrowanie działalności, lecz to jakie są faktycznie wykonywane czynności) to transakcja sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Istnieje jednak możliwość skorzystania ze zwolnienia z podatku VAT. Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwolnieniu od podatku podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem sytuacji, gdy:
1) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
2) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

A zatem zasadą jest, iż każda dostawa budynków, budowli lub ich części, dokonywana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia, podlega zwolnieniu od podatku. Natomiast każda dostawa tych towarów dokonywana w okresie przed pierwszym zasiedleniem w ramach pierwszego zasiedlenia lub w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia podlega opodatkowaniu.

Z uwagi na powyższe istotne jest ustalenie kiedy dochodzi do pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, pierwszym zasiedleniem jest oddanie do użytkowania budynków, budowli lub ich części w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po ich:
1) wybudowaniu lub
2) ulepszeniu,
– jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

A zatem ostateczną odpowiedź co do opodatkowania VAT będzie można ustalić dopiero wtedy, gdy będzie wiadomo jaka nieruchomość będzie przedmiotem sprzedaży.

Ad. 2.

Oczywiście nie ma obowiązku, aby rzeczywiście zapłacona kwota związana z zakupem i przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży musiała odpowiadać 50% ogółem poniesionych wydatków na inwestycję celem umożliwienia rozliczenia zysku w dwóch równych częściach.

Natomiast rzeczywiście przy nabyciu nieruchomości, jeśli chcą Państwo posiadać równy udział we współwłasności, to powinni Państwo zapłacić cenę zakupu w dwóch równych częściach. W przeciwnym razie istnieje ryzyko uznania, iż różnica pomiędzy rzeczywiście zapłaconą kwotą a udziałem w nieruchomości będzie stanowić darowiznę dla drugiego z Panów, a tym samym transakcja ta dodatkowo podlegałaby opodatkowaniu.

Natomiast nic nie stoi na przeszkodzie by nawet w razie braku równych praw we współwłasności zakupionej nieruchomości, zysk ze sprzedaży przypadał obu Panom w częściach równych. Powszechnie wykorzystywanym rozwiązaniem jest np. zawieranie umowy spółki cywilnej, której celem jest sprzedaż nieruchomości, zaś rozliczenie zysków ze sprzedaży określa się jako równe dla każdego ze wspólników.

Z poważaniem / Kind regards,

Michał Przybysz

aplikant radcowski | legal trainee”