Jakiś czas temu otrzymałem wiadomość na maila z  pewnym zagadnieniem, dotyczącym problemu sprzedaży nieruchomości w momencie prowadzenia przez prokuratora postępowania w sprawie przemocy w rodzinie. Problem jest na tyle ciekawy, że poprosiłem o komentarz Radcę Prawnego.

1. Gdzieś słyszałam informację, że mieszkania do sprzedaży też powinno się sprawdzać pod względem przemocy w rodzinie. Kiedy jest prowadzone postępowanie przez prokuratora w sprawie przemocy w rodzinie, może on wydać postanowienie ograniczające zbycie nieruchomości.

Odpowiedzi udziela zaprzyjaźniona Kancelaria Radców Prawnych www.chudzik.pl

Panie Wojciechu,

Wskazane zagadnienie niekoniecznie musi dotyczyć przestępstw związanych z przemocą w rodzinie. Kodeks postępowania karnego przewiduje możliwość zabezpieczenia wykonania orzeczenia na mieniu oskarżonego w razie zarzucenia oskarżonemu popełnienia przestępstwa, za które można orzec grzywnę lub świadczenie pieniężne albo w związku z którym można orzec przepadek lub środek kompensacyjny.

W przypadku przemocy w rodzinie najczęściej będzie chodzić o zabezpieczenie zapłaty nawiązki albo zadośćuczynienia. Z uwagi na to, iż w tym przypadku chodzi o zabezpieczenie roszczeń pieniężnych, zabezpieczenie może polegać na ustanowieniu na nieruchomości hipoteki przymusowej. W takim przypadku należy oczywiście badać dział IV księgi wieczystej pod kątem ewentualnych wpisów lub wzmianek.

Jeżeli nieruchomość nie ma księgi wieczystej, zabezpieczenie może polegać na ustanowienie zakazu zbywania lub obciążania nieruchomości. Jeżeli chodzi o spółdzielcze własnościowego prawo do lokalu, prokurator może ustanowić zakaz zbywania tego prawa.

Dodać należy również, iż także zabezpieczenie grożącego przepadku następuje przez ustanowienie zakazu zbywania i obciążania nieruchomości. Zakaz ten podlega ujawnieniu w księdze wieczystej, a w jej braku, w zbiorze złożonych dokumentów.

Wskazać należy również, iż zgodnie z nową definicją wady prawnej obowiązującą od 25 grudnia 2014 roku, wadę prawną stanowi także ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą, które wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu. Przed wskazaną nowelizacją zagadnienie to budziło wątpliwości.

Reasumując, jeżeli jest księga wieczysta to mamy wiarę publiczną ksiąg wieczystych, i co do zasady kupujący jest chroniony (chyba, że pomimo braku wpisów wiedział albo z łatwością mógł się dowiedzieć o ograniczeniu). Jeśli nie ma księgi wieczystej to ryzyko jest większe i pozostaje kwestia dochodzenia roszczeń od sprzedającego w związku z wadami prawnymi nieruchomości.

Z poważaniem / Kind regards,

Mateusz Chudzik

radca prawny | partner