Jeden z Uczestników Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości WIWN® przed trzema laty kupił mieszkanie, które teraz chciałby sprzedać. Poniżej znajdziesz zaistniały problem, oraz odpowiedź radcy prawnego i aplikanta radcowskiego.

„Mam następujące pytania, co do zaistniałej sytuacji. Przed 3 laty kupiłem mieszkanie, a teraz chcę je sprzedać. Mieszkanie kupowałem sam, byliśmy z Katarzyną* po ślubie (mamy wspólność majątkową). Niby proste, jednak sprawa się komplikuje z następujących powodów:

1. Katarzyna jest na etapie otwierania Działalności Gospodarczej (ruszy od grudnia, najpóźniej stycznia). Czy sprzedaż w/w mieszkania może zostać „podciągnięta” przez Urząd Skarbowy pod działalność Żony, mimo że mieszkanie kupowałem sam, a ja pracuję na etacie ?

2. Pieniądze przeznaczymy na zakup mieszkania już pod FLIPa (a właściwie je już kupiliśmy, czekamy na uprawomocnienie się postanowienia). Pytanie – od kiedy stajemy się właścicielami mieszkania? Czy od momentu uprawomocnienia się przysądzenia własności? Czy sprzedając tamto mieszkanie z zyskiem, mogę rozliczając PIT, rozliczyć go z kupnem nowego mieszkania?”

Poniżej odpowiedź radcy prawnego oraz aplikanta radcowskiego z Chudzik i Wspólnicy Kancelaria Prawna www.chudzik.pl

„Ad.1

Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie na podstawie otrzymanych informacji. Może się bowiem okazać, iż sprzedaż nieruchomości będzie uznana za prowadzenie działalności gospodarczej przez jedno z małżonków.

Proszę zwrócić uwagę na następujące kwestie:

Zasadą jest, iż przedmiot majątkowy nabyty w trakcie trwania małżeństwa wchodzi do majątku wspólnego małżonków.

Sama okoliczność, że tylko Pan jest stroną umowy sprzedaży nieruchomości i jedynym właścicielem ujawnionym w księdze wieczystej nieruchomości nie oznacza, że nieruchomość nie jest współwłasnością małżonków. Kwestię tę należałoby ocenić m.in. na podstawie zawartej umowy, dokumentującej zakup przedmiotowej nieruchomości.

Na przykład zgodnie z art. 33 pkt 10 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba ze przepis szczególny stanowi inaczej. Aby jednak to w pełni wykazać, należałoby np. zadbać o to, aby w akcie notarialnym na mocy którego nabyta została przez Pana nieruchomość znalazła się wzmianka o tym, iż środki pieniężne pochodzą z Pana majątku osobistego.

A zatem może się okazać, iż jeśli jeden z małżonków zacznie prowadzić działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, to także sprzedaż tej nieruchomości mogłaby za taką działalność być uznana. Oczywiście przeciw temu stanowisku mogłoby świadczyć np. to, iż przez 3 lata Państwo tam zamieszkiwali oraz że w momencie nabycia nie planowali Państwo sprzedaży jej z zyskiem. Każdy wypadek należy bowiem oceniać indywidualnie.

Jeśli dokonywał Pan już w przeszłości czynności, polegających na zakupie oraz odsprzedaży nieruchomości z zyskiem, to czynność polegająca na sprzedaży przedmiotowej nieruchomości również może być uznana za związaną z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Podobnie jak w pierwszym wypadku – przeciw temu stanowisku mogłoby świadczyć np. to, iż przez 3 lata Państwo tam zamieszkiwali oraz że w momencie nabycia nie planowali Państwo sprzedaży z zyskiem.

Nie ma jednak wątpliwości, iż na podstawie wskazanych przez Pana informacji możliwa jest wersja, zgodnie z którą sprzedaż wskazanej nieruchomości zostanie uznana przez organy podatkowe za działalność gospodarczą.

Ad.2.

Domyślam się, iż gdy mówi Pan o rozliczeniu PIT z zakupem nowej nieruchomości to ma Pan na myśli następującą regulację.

Zgodnie z ustawą o PIT opodatkowaniu podlegają przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Podatek od takich czynności wynosi 19%.

Wolne od opodatkowania są jednak dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 2 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Jednakże w Państwa wypadku, gdy środki te mają być przeznaczone na kolejnego flipa, regulacja dotycząca zwolnienia z podatku dochodowego nie znajdzie zastosowania, gdyż nie można takiej transakcji uznać za wydatki na własne cele mieszkaniowe.

Zgodnie z przepisem art. 999 par. 1 kodeksu postępowania cywilnego „prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów”.

Innymi słowy właścicielami staną się Państwo z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.

Postanowienie o przysądzeniu staje się prawomocne – w razie jego niezaskarżenia – z upływem tygodniowego terminu do jego zaskarżenia, liczonego od daty jego doręczenia uczestnikom postępowania, natomiast w przypadku zaskarżenia – w chwili wydania postanowienia przez sąd drugiej instancji oddalającego zażalenie.

Z poważaniem / Kind regards,

Marcin Witkowski
radca prawny | legal counsel

Michał Przybysz

aplikant radcowski | legal trainee”

*dane osobowe zostały zmienione na potrzeby artykułu

Incoming search terms:

  • sprzedaz mieszkania po trzech latach