Jeden z uczestników warsztatów WIWN® miał kilka pytań dotyczących podatków.

 1. Przy sprzedaży pierwszego mieszkania jako osoba fizyczna (przy pierwszym flipie) podatek od zarobku odprowadzamy od razu po sprzedaży czy – jeżeli kupimy drugie mieszkanie (do około miesiąca) – to płacenie podatku przechodzi na to kolejne mieszkanie?

Czy lepiej nie kombinować i odprowadzać bezpośrednio po sprzedaży od każdego?

2. Jeżeli współpracuję z inwestorem, który nie posiada własnej działalności gospodarczej i jest na etacie, ale przekracza próg dochodowy 85 tys. zł i chciałby wziąć na siebie kredyt na wybudowanie domu pod sprzedaż, to czy może tak zrobić bez działalności gospodarczej? I co z podatkami w tej sytuacji? Zapłaci tylko od zarobku?

Odpowiedzi na te pytania są następujące:

1. Podatek odprowadza się do 30 kwietnia następnego roku, trzeba to rozliczyć PIT-em.

Nie można skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jeśli obraca się mieszkaniami. 

2. Jeden dom można zrobić bez działalności. Podatki zapłaci jako osoba fizyczna.

Interesowała go również kwestia tego, czy można wrzucić meble kuchenne w koszty remontu. Na to pytanie odpowiada specjalistka z zakresu księgowości.

Czy przy rozliczaniu mieszkania mogę brać pod uwagę fakturę za meble kuchenne jako koszt remontu, czy raczej nie? W akcie notarialnym nie jest nic wspomniane o tym, że mieszkanie sprzedaję z trwałą zabudową kuchenną.

Trwała zabudowa kuchenna wg Urzędów Skarbowych nie jest częścią trwale związaną z nieruchomością, tzn. nie jest kosztem uzyskania przychodu. Faktura za meble kuchenne nie jest rozliczania do pomniejszenia dochodu.

Poniżej świeżo wydana interpretacja dotycząca m.in. kuchennej zabudowy:
http://sip.mf.gov.pl/

Dowiadujemy się z niej, które wydatki nie stanowią kosztów uzyskania przychodów, wśród nich – wydatki na zabudowę kuchenną.

Warto zwrócić uwagę na różnego rodzaju koszty.

Przez pojęcia „koszty odpłatnego zbycia (sprzedaży)” rozumie się wszelkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku. Można do takich kosztów zaliczyć:

  • koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
  • prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
  • koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
  • wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
  • koszty i opłaty sądowe.

Koszty te pomniejszają przychód. (Przychodem ze sprzedaży jest cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia).

Natomiast za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane (na podstawie faktur VAT) nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Koszt nabycia określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której nabywca staje się właścicielem nieruchomości. Będzie to zatem cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży (niezależnie od tego, czy zakup ten jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środkami pochodzącymi z oszczędności nabywcy). Kosztem nabycia są również wydatki notarialne, czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości, pod warunkiem że w istocie nabywca takie wydatki poniósł.

Nakłady, które nie są udokumentowane fakturami VAT lub innymi dokumentami potwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych, nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodów. Wysokość poniesionych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT. Mowa tu o nakładach ulepszających, modernizujących nieruchomość, a także o nakładach o charakterze budowlanym czy remontowym.

Okazuje się, że nie wszystkie wydatki „remontowe” można uznać za koszty uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wydatki, które nie będą stanowiły kosztów uzyskania przychodów to:

  • zabudowa stała kuchni na wymiar (szafa),
  • zabudowa stała pokoju na wymiar (szafa),
  • zabudowa stała na wymiar w łazience (szafki, blat granitowy),
  • sprzęt AGD w kuchni pod stała zabudowę,
  • meble w salonie i przedpokoju (komoda, witryna, szafa, szafki),
  • łóżko sypialniane w pokoju,
  • folie malarskie, wałki malarskie, oświetlenie – lampy.

Zabudowa (w kuchni, łazience czy pokoju) jest zabudową „meblową” – nie może być zatem uznana za instalację lub urządzenie techniczne budynku. Jej montaż nie wymaga pozwolenia na budowę. Może być ona w każdym czasie zdemontowana lub wymieniona. Tym samym wydatki te nie mają charakteru prac budowlanych czy remontowych, są związane z umeblowaniem i wyposażeniem budynku mieszkalnego, nie zaś elementem jego konstrukcji. Nie stanowią nakładów zwiększających wartość nieruchomości.

Podobnie za koszty uzyskania przychodów nie można uznać sprzętu AGD w kuchni pod stałą zabudowę, mebli w salonie i przedpokoju (komoda, witryna, szafa, szafki), łóżka sypialnianego w pokoju oraz folii i wałków malarskich i oświetlenia (z tych samych powodów co powyżej).

Przykłady wydatków, które można uznać za koszty uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości to: wydatki na drzwi wewnętrzne, panele podłogowe, kabinę prysznicową, kafelki w łazience, armaturę łazienkową i kuchenną, farby, fugi, gładzie oraz matę grzewczą do łazienki.