Jeżeli podczas umowy przyrzeczonej pozostawiam sobie np. 5000 zł do zapłaty jako ostatnią transzę, którą przekazuję dopiero przy wydaniu lokalu, a sprzedający opóźnia się z wydaniem lokalu i zgodnie z umową potrącam mu za każdy dzień bezpodstawnego korzystania z lokalu np. 100 zł za dzień, to czy kwota, jaką potrącam sprzedającemu (załóżmy np. 2000 zł), podlega opodatkowaniu? Jak to powinno się prawidłowo rozliczyć względem urzędu skarbowego?

I jak potem rozliczyć zysk z flipa (liniowo 19%)? Od różnicy ceny sprzedaży mieszkania względem poniesionych kosztów? Czy te koszty (2000 zł) zmieniają nam wartość zakupu mieszkania i inaczej należy wyliczać zysk z flipa, czy rozliczamy to jako oddzielny przychód niezwiązany z tym flipem?

Mam dwa takie flipy do rozliczenia. Pierwszy jako osoba fizyczny, a drugi na działalność gospodarczą.

Na pytania odpowiada specjalistka do spraw księgowości Anna Wolska-Sławek.

Na wstępie dodam, że omawiam sytuację, kiedy w akcie notarialnym jest zapis mówiący o karze umownej.

W przypadku rozliczenia nieruchomości w ramach DG:

Za każdy dzień bezpodstawnego korzystania z lokalu, np. 100 zł za dzień (czyli przyjmijmy 2000 zł), powinien Pan w ramach DG wystawić notę księgową tytułem „obciążamy was notą księgową za bezpodstawne korzystanie z lokalu”, którą powinien Pan wykazać w przychodzie w działalności gospodarczej, natomiast po stronie kosztów uwzględnić kwotę z aktu notarialnego (cała kwota zakupu nieruchomości wraz z niezapłaconą przez Pana kwotą z tytułu kary umownej).

W przypadku rozliczenia nieruchomości prywatnie:

Kwota, którą Pan „zyskał” (przyjmijmy 2000 zł z tytułu kary umownej), powinna być rozliczona jako przychód i opodatkowana stawką 18% w rozliczeniu rocznym PIT 36, natomiast w momencie sprzedaży przed upływem 5 lat od nabycia nieruchomości może Pan jako koszt ująć kwotę zakupu nieruchomości z aktu notarialnego.