Jak wygląda rozliczanie flipa w przypadku osoby fizycznej? Zgłoszono się do mnie z takim przypadkiem:

Wszedłem w układ, w którym ja finansowałem mieszkanie, a wspólnik zajmował się prowadzeniem inwestycji. Sprzedałem nieruchomość na początku 2018 r. Wyliczenia w skrócie wyglądają następująco:
Zakup – 410 tys. zł
Opłaty okołozakupowe + remont – 164 tys. zł
Utrzymanie nieruchomości (zaliczka do wspólnoty etc.) + wyposażenie – 31 tys. zł
Sprzedaż – 696 tys. zł
Zysk – 91 tys. zł

Zgodnie z umową o współpracę podzieliliśmy się 50/50, czyli mój zarobek wyniósł faktycznie 45,5 tys. zł.

Jako że rozliczenie przyszło mi zrobić w 2019 roku, księgowa wysłała mi informację, iż muszę zapłacić podatek od kwoty 122 tys. zł, a nie – jak wcześniej zakładałem – od 91 tys. zł.
Wyjaśnienie księgowej mówiło, że w przypadku, gdy robię flipa jako osoba fizyczna, nie mogę zaliczyć kosztów wyposażenia i utrzymania nieruchomości do kosztów uzyskania przychodu.
Proszę o weryfikację.

Komentarza udziela prawnik Michał Przybysz z kancelarii www.chudzik.pl.

Niestety wydaje się, iż Pana księgowa prezentuje prawidłowe stanowisko w tej kwestii, co wyjaśniamy poniżej. Jednocześnie informuję, iż nie analizujemy, czy w sposób prawidłowy wskazana transakcja była przeprowadzona poza działalnością gospodarczą oraz nie weryfikujemy prawidłowości wyliczeń z uwagi na brak źródłowych dokumentów i rozliczeń.

Należy jednak zauważyć, iż zgodnie z utrwaloną linią orzecznictwa przyjmuje się, że wyposażenie lokalu mieszkalnego w komplet mebli (także stanowiących stałą zabudowę) nie jest wydatkiem związanym z remontem (czy modernizacją lokalu). Umeblowanie (nawet to w trwałej zabudowie) i zakup sprzętów AGD nie może być podstawą do zastosowania ulgi w odniesieniu do tych wydatków, jest to bowiem jedynie element wyposażenia mieszkania, zatem nie ma charakteru prac budowlanych (m.in. wyrok NSA z dnia 26 lutego 1999 r., sygn. akt I SA/Gd 250/97 oraz wyrok NSA z dnia 27 kwietnia 2006 r., sygn. akt II FSK 639/05).

Biorąc pod uwagę powyższe:wydatki poniesione na wyposażenie (w tym trwałą zabudowę (meble) wraz ze sprzętem RTV i AGD) nie stanowią nakładów zwiększających jego wartość. W związku z tym nie mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy również pamiętać, iż zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości można zaliczyć wyłącznie wydatki udokumentowane fakturami VAT.

Dodatkowo podkreślić należy, że wydatki poniesione na zakup narzędzi (np. pędzli, folii malarskich, wierteł oraz rolet) nie są uważane za nakłady poniesione na nieruchomość.

Nie są również kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia koszty utrzymania lokalu mieszkalnego poniesione do dnia sprzedaży mieszkania.Wydatki te nie stanowią bowiem warunku dokonania sprzedaży. Innymi słowy podatnik nie ponosi ich po to, aby móc dokonać sprzedaży lokalu mieszkalnego, lecz z obowiązku ich ponoszenia, jak każdy inny właściciel. Każdy właściciel/współwłaściciel lokalu mieszkalnego zobowiązany jest do ponoszenia opłat, niezależnie od tego, czy lokal zamierza sprzedać, czy też nie.

A gdyby prowadził firmę, to czy trwałą zabudowę kuchenną można by odliczyć?

W takim wypadku, co do zasady, wydatki na wyposażenie mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów. Istnieje bowiem związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy poniesionymi wydatkami, a osiąganymi przez sprzedającego przychodami z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej.

Nie można jednak zapominać o innych obowiązkach, które wiążą się z takim zbywaniem nieruchomości, zwłaszcza w zakresie rejestracji działalności, rachunkowości czy podatku VAT.

Z poważaniem | Kind regards

Michał Przybysz
aplikant radcowski | legal trainee