Częstym pomysłem na powiększenie przestrzeni, szczególnie w mieszkaniach, jest wyburzenie ścian działowych, które rozdzielają pokoje. W niektórych przypadkach jest potrzebne zezwolenie od spółdzielni, w innych zaś nie jest to wymagane. Pytanie, na które dziś postaram się odpowiedzieć brzmi : Czy wyburzenie ścianek wymaga pozwolenia na budowę? Czy jest to ingerencja w konstrukcję budynku, która wymaga zgody?
Przebudowa a konstrukcja budynku
Ściany działowe są wewnętrznym rodzajem ścian, nie są wpisane w konstrukcje budynku. Niestety często ich wyburzenie jest kwalifikowane jako przebudowa. Wedle prawa przebudowa to „wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego. (…)” To co nie może się zmienić podczas takich prac to:
- kubatura czyli objętość,
- powierzchnia zabudowy,
- wysokość, długość,
- szerokość,
- liczba kondygnacji.
Wynika z tego prosty wniosek – usunięcie ścianek działowych nie podpada pod podaną definicję.
Co więcej, wiele wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego zdaje się potwierdzać tę tezę.
Przebudową nie jest i nie odnosi się do przytoczonego przepisu:
- wybicie otworu drzwiowego w ścianie działowej,
- ścianka działowa nie zmieniła parametrów użytkowych lub technicznych swoją grubością,
- montaż ścianki działowej nie wymaga pozwolenia na budowę lub jej zgłoszenia
Wniosek jest zatem prosty: Wyburzenie lub montaż ścianki działowej nie jest kwalifikowane jako przebudowa, nie ingeruje ono w konstrukcję budynku. Mamy bowiem do czynienia ze ścianami nie określanymi mianem konstrukcyjnych, jak ma się zazwyczaj określać ściany nośne.
Jak zakwalifikować wyburzenie?
Według Naczelnego Sądu Administracyjnego takiego rodzaju prace należy uznać za bieżącą konserwację lokalu. Ta nie wymaga zezwoleń czy pozwoleń na budowę. Mówiąc bieżąca konserwacja lokalu mamy na myśli prace typu wymiana jednych elementów na drugie, które nie ingerują w stan pierwotny pomieszczeń.
Pamiętaj!
Jeśli planujesz prace związane z wyburzaniem lub montażem ścianek działowych nikt nie może wymagać od Ciebie pozwolenia na budowę! Nie jest to czyn zakwalifikowany jako przebudowa lub remont ale bieżąca konserwacja lokalu.
p.s.
dwa słowa pisane od ręki: Bywają Spółdzielnie, które jednak wręcz żądają zgłoszeń do Urzędu Miasta, my już na dwie takie natrafiliśmy … zobaczymy jak to się ostatecznie skończy 🙂
Incoming search terms:
- wyburzenie ściany działowej w bloku
- https://zarabiajnanieruchomosciach pl/wyburzenie-scianek-dzialowych-a-prawo-budowlane/
Bardzo cenne informacje. Teraz nikt mi nie wmówi, że potrzebuję zgody. 🙂
Otóż moi drodzy czytelnicy i mój drogi autorze artykułu. W sprawie zarówno przez urzędy jak i sądy pomijany jest jeden szczegół. Wyburzenie ściany zgodnie z obowiązującymi przepisami ZAWSZE zmieni powierzchnię użytkową, którą aktualnie liczy się w licu ścian na gotowo. Ta zaś w konsekwencji zawsze wpłynie na zmianę kubatury…. Przy samym wyburzeniu mówimy więc zawsze o zmianie parametrów technicznych budynku – choć są to zmiany niewielkie, to jednak oczywiste, że są. Pomijam już takie przykłady, jak łączenie np. przedpokoju z klatką schodową wydzieloną ogniowo, albo pokoju (sypialni) z kuchnią wyposażoną w kuchenkę gazową… itp. Zawsze sprawę należy badać indywidualnie, a nie definiować temat, że wyburzenie ściany działowej bez dokumentacji zawsze jest legalne. Bo nie jest. Choćby się Wam to nie podobało.
🙂 Niekiedy tak, niekiedy nie … Czasami powierzchnia lokalu liczona jest bez ścian działowych … a wtedy ich przestawianie, dodawanie, burzenie – nie ma wpływu na wartość…
Ja raz miałem inwestorkę, która chciała usunąć grzejnik i uparła się na zgodę ze spółdzielni, niestety odmówili, na szczęście była sędzią co prawda sądu rodzinnego ale zawsze, więc poradziłem jej, że skoro ma wątpliwości to niech podpyta się koleżanek po fachu, ostatecznie grzejnika już nie ma i zgody też. Niestety faktycznie parę razy miałem w spółdzielniach, w gminie i innych urzędach do czynienia z niedouczonymi „decydentami” którzy siedzą na ciepłej posadce i ostatnie czego chcą to dodatkowa robota w postaci sprawdzania czegoś czego nie wiedzą, a zawsze najprostszym rozwiązaniem jak się czegoś nie wie to odmowa i pozbycie się problemu, a ty się głów. Czasem podanie pewnych info na tacy pomaga, a czasem nie i w niektórych sytuacjach trzeba sprawdzić co się da, robić swoje i liczyć się ze spotkaniem w sądzie. Ale rozmawiać trzeba zawsze próbować, acz po paru latach doszedłem do wniosku że nie zawsze warto.
To po co w takim razie zglaszac chec wyburzenia scianki do wspolnoty? Jesli sie nie myle to NSA kwalifikuje taka prace jako konserwacje a nie przebudowe a konserwacji zglaszac nie trzeba. Ja niestety zglosilem ten zamiar, ze wspolnoty odeslali mnie do UM gdzie zlozylem zgloszenie, od UM otrzymalem odpowiedz negatywna, uznali to za przebudowe a na to potrzebny jest projekt budowlany.
Czy możecie podzielić się doświadczeniem jak zakończyły się sprawy, o których piszesz w ps?
Witam. Chcę zburzyć ściankę działową ale nie mam mieszkania wykupionego, tzn. Jest to mieszkanie komunalne. Złożyłam w spółdzielni mieszkaniowej prośbę o pozwolenie i dostalam odpowiedz, ze musze uzyskać zgodę Urzedu Miasta. Zadzwoniłam tam z pytaniem po co mi taka zgoda skoro to scianka dzialowa i wg prawa nie potrzebne mi jest pozwolenie. Pani z UM trochę się jąkała i w końcu stwierdziła, ze zmienia sie funkcjonalnosc mieszkania (chce polaczyc kuchnie z pokojem, tzn. Zrobić kuchnię otwartą na pokoj) i potrzebny projekt od architekta do zlozenia i wowczas czekac na zgode i takie pismo tez dostalam z UM. Ma racje? Jeden z architektów stwierdzil ze absolutnie nie trzeba zgody i mam sie odwolac. Ale gdzie mam sie odwolac? Prosze o opinie.
nie tylsko spółdzielnie robią kłopoty formalne, wspólnoty nieraz też. u nas byłą sytuacja jak tu: http://www.eporady24.pl/remont_mieszkania_a_zgoda_wspolnoty_mieszkaniowej,pytania,8,112,8444.html w końcu udało isę to polubownie załatwić, ale wgląd do naszych zmian wmieszkaniu miał właściwie cały blok :/
Sporo ciekawych rzeczy tutaj piszesz, będę wpadał częściej.
Wiele osób bez zastanowienia bierze się za takie remonty, a trzeba pamiętać, że są odpowiednie przepisy opisujące jak się za to zabrać.
Zgadza się, taką samą radę dostałem od osoby, która prowadziła wstępna wycenę mieszkania jakie planowałem sprzedać. Pomyślałem żeby przeprowadzić remont, aby zwiększyć jego wartość i specjalista z http://abanieruchomosci.pl/ powiedział mi, że prawnie nie będzie z tym większego problemu, dodatkowo taka zmiana układu pomieszczeń zwiększyła wartość mieszkania.
Okazuje się, że spółdzielnie ustanawiają wewnętrzne prawa, które nie mają przełożenia w rzeczywistości lub mylnie interpretują przepisy. Pismo w Urzędzie Miasta powinno wręcz nakazywać danej spółdzielni zaprzestanie chcenia pozwolenia na prace budowlane.
W mojej spółdzielni miałam problem z zamontowaniem zwykłej klimatyzacji w mieszkaniu. Musiałam otrzymać zgodę aby umieścić agregat na balkonie. Nie wiem czy jest zgodne z prawem. Ścian nie próbowałam wyburzać choć wydaje mi się, że mógłby być taki sam problem. Czy ktoś już się spotkał z problemem montażu klimatyzacji z mieszkaniu?
Czy możemy sie powołać na wyroki NSA np. w spółdzielni gdy będą chcieli nam uniemożliwić wyburzanie?
Ja ostatnio się powoływałem i nic to nie dało 🙂 wyroki NSA bardziej służą sądom pierwszej instancji niż mądralom w spółdzielniach. Bezwzględnie nalegali na złożenie zgłoszenia prac budowlanych w urzędzie miasta. Tam Pani nie chciała przyjąć takiego zgłoszenia bo nie było potrzeby. Jednak złożyliśmy wniosek z prośbą o potwierdzenie, że nie trzeba … zobaczymy jak to się skończy.
Co w sytuacji, gdy chcemy połączyć kuchnię i mniejszy pokój a okazuje się, że ścianka jest działowa ale na niej opierają się stykają się położone na niej prostopadle dwie płyty sufitu? Czy wtedy spółdzielnia może nie wyrazić zgody w obawie o konstrukcje budynku – płyty (sufit) stracą podporę?
Może. Wtedy powołuje się rzeczoznawce, który bierze to na siebie i wydaje opinię. Jeśli opinia jest pozytywna to teraz wszystko w rękach architekta jak on to rozwiąże. Jeśli negatywna to gorzej. Koszt Rzeczoznawcy i architekta ok 900 zł łącznie.
Czy warto toczyć boje o ściany nośne i robienie w nich drzwi? z drugiej strony mylny projekt to wina architekta lub jego niewiedzy. Ja spotkałam sie z sytuacją, że pani w spółdzielni nie potrafiła udzielić informacji czy dana ściana jest rzeczywiście nośna czy działowa.
I do tego potrzebny jest rzeczoznawca i architekt. Koszt nie jest duży, a warto. Bo sam zabieg usunięcia takiej ściany może nam uatrakcyjnić nieruchomość w dużym stopniu.
A co w przypadku ścian nośnych? Tu jednak spółdzielnie mają coś do powiedzenia. Wystarczy źle rozrysowany, błędny projekt i w praktyce okazuje się, że wybijamy drzwi do pokoju w ścianie nośnej choć wygląda na działową. Czy możemy z tego tytułu ponieść jakieś kary od spółdzielni?
Tak. kary mogą być od nadzoru budowlanego. Ale bardziej obawiałbym się skutków tych prac budowlanych, które mogą doprowadzić do katastrofy budowlanej.
Remontowałem swoje mieszkanie jakiś czas temu. Zaistniała potrzeba zburzenia ścianki działowej. Nie mogłem uprawiać samowolki – najpierw podanie w spółdzielni, odpowiednie kwity i wysyłka do Urzędu miasta. Koleżanka, kilka bloków dalej – inna spółdzielnia, nie miała żadnego problemu z wyburzeniem ścianek. Gdzie tu logika? Dlaczego w praktyce prawo nie jest ujednolicone?
Prawo jest raczej powiedziałbym jasne i ujednolicone, ale w spółdzielni zazwyczaj siedzi Pani Marysia, która pilnikiem przy nas czyści sobie paznokcie i ona właśnie stanowi problem, gdyż źle interpretuje prawo.