Od jednego z czytelników dostałem takie pytanie. Pytanie to oczywiście jest dobrym przykładem na stworzenie artykułu, dlatego że być może i Ciebie to dotyczy. Niniejszym zapraszam do zapoznania się.
Pytanie: „Wojtku czy mógłbyś mi wytłumaczyć łopatologicznie to zdanie: Jeżeli masz możliwość otrzymać kredyt, to koszt kredytu będzie zawsze mniejszy niż zyski wypracowane z każdej kwoty, którą posiadasz w gotówce i którą zainwestujesz? Czy to oznacza, że lepiej kupować na kredyt niż za własną gotówkę? Przecież jak kupujemy za gotówkę to po sprzedaży mamy już czysty zysk, a jak na kredyt to musimy jeszcze uwzględnić jego koszt. Nie widzę tu za bardzo logiki.”
=========
Moja odpowiedź:
Załóżmy, że masz 200 tys zł. Kupujesz mieszkanie gotówką i w 6 miesięcy zarabiasz na nim 35 tys zł. Robisz tak 2 x w roku, więc zarabiasz 70 tys zł. Tak?
A teraz załóżmy, że masz 200 tys zł i masz zdolność kredytową na 400 tys zł. Angażujesz tylko 60 tys swojego kapitału, a pozostały pracuje Ci w innym miejscu na dobrym procencie. Następnie kupujesz w pierwszym półroczu 2 mieszkania posiłkując się kredytem, czyli wkładasz w każde mieszkanie 30 tys zł i bierzesz kredyt 170 tys zł. Na każdym z mieszkań zarabiasz 27 tys zł (zarobiłbyś 25 ale 8 tys zjadł kredyt).
W pierwszym półroczu kupiłeś 2 mieszkania i w drugim 2 mieszkania czyli razem 4. Po sprzedaży mamy 4×27 tys = 108 tys zł zysku.
W pierwszym przypadku zainwestowałeś 200 tys zł, zarobiłeś po roku 70 tys zł. czyli ROE = 35% w skali roku.
W drugim przypadku łącznie inwestowałeś 60 tys zł + dźwignia finansowa w postaci kredytu dzięki czemu po roku zarobiłeś 108 tys zł. czyli ROE = 180% w skali roku.
W którym przypadku zarobiłeś więcej i w którym efektywniej pracował Twój kapitał?
Wojciech Orzechowski
teoretycznie tak ale:
1) dziś już proporcja 30/170 jest niemal nie do uzyskania bo obowiązują inne rekomendacje
2) po zaciągnięciu pierwszego kredytu nasza zdolność kredytowa jest tylko arytmetycznie bez zmiany czyli 400 t.; praktycznie każdy bank podejdzie do tego z ogromna rezerwą i obliczy nas na góra 100 t. kolejnego obciążenia.
3) co z kosztami remontu??? jeśli są „w kredycie” to znaczy , ze kupiliśmy np. za 160 t./mieszkanie co zmienia cały rachunek; jeśli są kosztem dodatkowym – to tez się to nie bardzo „spina”. To nie zmienia ogólnej celowości kredytu ale obraz nie jest tak różowy. – co prawda post pisany 3 lata temu wiec pod inne okoliczności.
Zdecydowanie lepszym modelem jest wspomaganie się kredytem przy posiadaniu kapitału własnego – uda się wynegocjować lepsze warunki z bankiem oraz można wykorzystać kapitał własny aby zabezpieczyć transakcję i sprzedający się nie rozmyślił w między czasie.
Możesz napisać więcej o zarobkach w ciągu tego pół roku? Troszkę jest to nierealne…
Najważniejsza jest oczywiście cena zakupu. W ten sposób można zarobić ale tylko kupując prawdziwe okazje.
—
Nowe domy w Jabłonnie k. Legionowa http://deweloper-roku.pl/
Pytanie o odpowiednim kapitał, bo jednak nie ma co ukrywać, że możliwości inwestycyjne są teraz potężne, kwestia odpowiedniego budżetu. Obserwujcie również JARTOM – hale magazynowe czy biurowce. To są właśnie inwestycje z ogromnym potencjałem.
Na każdym z mieszkań zarabiasz 27 tys zł (zarobiłbyś 25 ale 8 tys zjadł kredyt).
Witam czy w treści artykułu nie jest popełniony błąd ? Czy ktota zysku nie powinna wynosić 17 tys.
Chyba mialo tam byc jak w poprzednim przypadku ze 35 nie 25 a 35-8 daje 27
Tak to już poruszaliśmy w poniższych komentarzach 🙂 sprawdzam kto wyłapuje błąd…
Tak dokładnie 🙂
Pytanie co robi się z wolną gotówką. Jeśli pracuje na lokacie to kredytowanie nie ma sensu. I najważniejsze są dobre kredyty i złe kredyty.
Tak naprawdę to zależy od tego jaka jest twoja strategia i ile mieszkań chcesz kupić. Jeśli kupujesz dla zysku kapitałowego ( czyli kup tanio i sprzedaj ) to kupując za gotówkę wynegocjujesz lepsze warunki i szybciej zamkniesz transakcje. Z kolei jeśli kupujesz dla przepływu finansowego (pod wynajem) i traktujesz inwestycję jako biznes to zdecydowanie używaj dźwigni finansowej ( kredytu ). Powodzenia 🙂
20 tys. zarobku na tym jest według mnie osiągalne, ale więcej no nie wiem. Trudno mi w to uwierzyć, żeby wygenerować taki zysk na nieruchomości do 200 tys.
Wszystko zależy od tego po ile kupisz
Jedno założenie jest chyba jednak wyłącznie teoretyczne – jaką nieruchomość da się kupić za 200 tys., na której zarabia się 35 tys. przez pół roku. Skoro autor tak chętnie dzieli się wiedzą (w mojej opinii mocno teoretyczną i naciąganą), to może zdradzi nam i ten sekret 🙂 Ale stawiam, że znajdzie jakieś uzasadnienie, żeby pozostawić swój wywód bez uzasadnienia i właśnie jedynie teoretycznym. Chciałbym się mylić, ale sprawdźmy…. 🙂
Proste. Przy każdej inwestycji korzystasz z dźwigni finansowej. Takich nieruchomości na których zarabiamy 15-50 tys w pół roku jest dużo. i to inwestując w okolicach 150-250 tys zł. Wystarczy poszukać. Uczestnicy Warsztatów udowadniają to niezaleznie od miasta. Bo i w Łodzi, Krakowie, Pruszkowie, Poznaniu czy Wrocławiu.