Temat wyburzenia ścianek działowych powraca jak bumerang. Pisałem już o tym tutaj i tutaj. Jeden z Uczestników Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości spotkał się z tym problemem we Wrocławiu, gdzie wspólnota mieszkaniowa wymaga stosownych pozwoleń uzyskanych z Wydziału Architektury i Budownictwa UM. Czy w obecnym stanie prawnym istnieje obowiązek zgłaszania opisanych poniżej prac do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej?
Wiadomość Uczestnika Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości do wspólnoty mieszkaniowej:
Witam!
Chciałbym poinformować o planowanej bieżącej konserwacji mieszkania przy ul. xyz. Długość prac przewidziana jest na 4-5 tygodni. Ogłoszenie wywiesiłem w korytarzu przy skrzynkach pocztowych z informacją dla lokatorów. Zakres prac to m.in. postawienie ścianek działowych, wymiana drzwi, malowanie, kładzenie kafli, kładzenie paneli, wymiana grzejników. W załączniku wysyłam orzeczenie konstruktora w sprawie ścianek działowych.
Według niego – Wyburzenie lub montaż ścianki działowej nie jest kwalifikowane jako przebudowa, nie ingeruje ono w konstrukcję budynku. Mamy bowiem do czynienia ze ścianami nie określonymi mianem konstrukcyjnych, jak ma się zazwyczaj określać ściany nośne.
Również według Naczelnego Sądu Administracyjnego takiego rodzaju prace należy uznać za bieżącą konserwację lokalu. Ta nie wymaga zezwoleń czy pozwoleń na budowę. Mówiąc bieżąca konserwacja lokalu mamy na myśli prace typu wymiana jednych elementów na drugie, które nie ingerują w stan pierwotny pomieszczeń.
Proszę o informację zwrotną czy akceptują Państwo prace. Dziękuję !
Odpowiedź otrzymana od wspólnoty mieszkaniowej:
Zgodnie z informacją uzyskaną z Wydziału Architektury i Budownictwa UM Wrocławia remont o takim zakresie musi Pan zgłosić do UM Wrocławia Wydział Architektury i Budownictwa. Jeżeli nie zgłoszą sprzeciwu do 30 dni może Pan przystąpić do prac remontowych. Kopię zgłoszenia proszę zeskanować i przysłać do Zarządcy ( wpinamy do teczki lokalu). Jeżeli takiej zgody Pan nie posiada proszę zaprzestać wykonywania wszelkich prac.
Powyższy problem wraz z pytaniami wysłałem do radcy prawnego, w celu analizy i skomentowania.
1) jeśli nie muszę tego zgłaszać to jakie są konkretne na to paragrafy, żebym przedstawił to wspólnocie?
2) jeśli muszę zgłaszać to jakie są na to paragrafy, jakie konkretne kroki muszę poczynić i czy może się zdarzyć tak, że Wydział Architektury będzie wymagał jakichś dodatkowych dokumentów i przedłuży mi to znacznie remont?
3) jakie grożą mi konsekwencje, jeśli nie złożę zgłoszenia lub złożę, ale będę remontował przed upływem wymaganego czasu (bodajże 21 dni) , a ktoś z sąsiadów doniesie?
Odpowiedzi udziela radca prawny Marcin Witkowski z „Chudzik i Wspólnicy Kancelaria Prawna”
Dzień dobry,
Zgodnie z przepisem art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: u.p.b.) roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31.
Przez roboty budowlane należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego (art. 3 pkt 7 u.p.b.).
Przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.
Przez przebudowę należy rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego.
W orzecznictwie sądów administracyjnych dominuje pogląd, że wyburzenie ściany działowej, niebędącej elementem konstrukcyjnym budowli, której wyburzenie nie wpływa na statykę budynku, nie stanowi robót budowlanych w rozumieniu art. 3 pkt 7 u.p.b. Nie jest to bowiem przebudowa ani remont w powyższym rozumieniu. Tym samym prowadzenie takich prac nie podlega zgłoszeniu, ani też nie wymaga pozwolenia na budowę.
W jednym z orzeczeń sąd przyjął, że remontem jest wymiana istniejących ścian działowych poprzez zastąpienie dotychczasowych ścian, wykonanych z dyli gipsowych, nowymi ścianami – wykonanymi z płyt gipsowo-kartonowych.
W poprzednim stanie prawnym (do 1 stycznia 2017 r.) taka kwalifikacja sprawiłaby, iż konieczne byłoby zgłoszenie remontu.
Jednak według nowych przepisów remont wymaga zgłoszenia tylko w dwóch przypadkach:
– remont budowli, których budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę
– przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych budynków, których budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę
Mając powyższe na uwadze, moim zdaniem, nie ma w obecnym stanie prawnym obowiązku zgłaszania opisanych przez Pana prac do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej.
Z poważaniem / Kind regards,
Marcin Witkowski
radca prawny | legal counsel
Nie wiem co do końca autor miał na myśli..ale i tak jest całkiem nieźle.