Wynajem mieszkania to kusząca inwestycja. Gdy już kupiliśmy odpowiedni lokal i wyremontowaliśmy go, nadchodzi pora na wybór wyposażenia, znalezienie najemców i podpisanie umowy. To kroki, które warto podejmować ostrożnie, by w przyszłości uniknąć problemów. Podpowiadamy, jak uchronić się przed nieprzyjemnymi niespodziankami.

Komu chcesz wynająć mieszkanie?

Na to pytanie warto odpowiedzieć sobie już na samym początku. Precyzując grupę najemców, łatwiej będzie Ci podjąć decyzje dotyczące wyposażenia mieszkania. Zastanów się więc, dla kogo chcesz je przygotować: studentów czy osób pracujących zawodowo?

W zależności od określonej przez Ciebie grupy docelowej, możesz dokładnie oszacować koszt zaopatrzenia mieszkania w niezbędne meble i sprzęty. Jeśli są to studenci – zainwestuj w niedrogie, ale funkcjonalne meble i wyposażenie, którego ewentualna wymiana nie zrujnuje Twojego budżetu. Jeśli z kolei chcesz wynająć swoje mieszkanie klientom z wysokimi wymaganiami (np. zamożniejszym rodzinom lub osobom pracującym, szukającym lokalu w wysokim standardzie), poszukaj sprzętów z górnej półki cenowej. W ten sposób dopasujesz swoją ofertę do odpowiedniego segmentu rynku najmu i unikniesz nieprzyjemnych sytuacji, w których starannie odremontowane i wyposażone w drogi sprzęt mieszkanie, ulegnie uszkodzeniu lub zaniedbaniu przez imprezowych lokatorów.

Poznaj swojego najemcę

Zanim wynajmiesz mieszkanie, poświęć czas na spotkania z potencjalnymi najemcami. Nie podejmuj decyzji w pośpiechu – porozmawiaj chwilę z każdym chętnym i spróbuj wychwycić, czy tworzy się między wami “chemia”. Zwróć również uwagę na wszelkie niepożądane zachowania. Przyjazne stosunki i wzajemne zrozumienie na pewno pomogą w rozwiązaniu potencjalnych konfliktów w przyszłości.

Pamiętaj jednak o zachowaniu profesjonalnego dystansu. Tej zasady trzymaj się zwłaszcza przy wynajmowaniu mieszkania członkom rodziny, znajomym lub znajomym znajomych – im bliższe będą wasze relacje, tym trudniejsze może się okazać wyegzekwowanie przestrzegania ustalonych na początku, warunków i zasad.

Zanim wynajmiesz mieszkanie, możesz zabezpieczyć się przed nieprzyjemnymi niespodziankami i zweryfikować osoby, które chcą w nim zamieszkać. Masz prawo poprosić o skany dowodów osobistych – choćby po to, by sprawdzić, czy Twoi najemcy nie znajdują się w Krajowym Rejestrze Długów.

Papier pamięta

Podstawą udanego wynajmu jest dobrze sformułowana umowa najmu mieszkania. Koniecznie zadbaj o to, by znalazły się w niej wszystkie, nawet najdrobniejsze warunki i ustalenia dotyczące tej swoistej współpracy, jaką podejmujesz z najemcą. To klucz do spokojnej inwestycji i skutecznej ochrony swoich praw oraz majątku.

Przygotowując umowę wynajmu i rozmawiając z lokatorami, wspomnij o wszelkich szczegółach: od kwestii palenia i przebywania w mieszkaniu zwierząt, aż po tak oczywiste sprawy, jak zakaz podnajmowania mieszkania innym osobom. Postaw wyraźne, jasno określone granice swobody przebywania w wynajmowanym mieszkaniu.

Oprócz indywidualnych ustaleń dotyczących korzystania z wynajmowanego mieszkania, w umowie powinny znaleźć się :

• dane osobowe wynajmującego i najemcy
• podstawowe informacje o wynajmowanym mieszkaniu – jego adres i powierzchnię,
• zasady rezygnacji z wynajmu (np. zgodny z ustawą okres wypowiedzenia),
• wyszczególnione comiesięczne opłaty oraz sposób i termin ich płatności,
• ustalenia związane z kaucją, jej wysokością i zwrotem,
• określony czas trwania umowy,
• protokół zdawczo-odbiorczy (jako załącznik).

Jeśli chcesz uniknąć sytuacji, w której lokator nie chce opuścić mieszkania, możesz również skorzystać większej ochrony praw właściciela, jaką daje najem okazjonalny. Pamiętaj jednak, że ze względu na dodatkowe procedury, takie rozwiązanie często odstrasza potencjalnych najemców.

Jak zabezpieczyć się przed wypadkami losowymi?

Wynajmując mieszkanie, oddajemy swój majątek w ręce obcych osób, które mogą okazać się mało odpowiedzialne lub nawet na skutek nieszczęśliwego splotu okoliczności, doprowadzić do pogorszenia stanu mieszkania.

Aby zabezpieczyć się przed tego typu niespodziankami, przy podpisywaniu umowy koniecznie pamiętaj o pobraniu kaucji od swoich najemców. Większość najemców pobiera kaucję w wysokości miesięcznego czynszu, ale ostateczną kwotę możesz określić dowolnie. W ten sposób, w przypadku wystąpienia jakichkolwiek szkód, możesz wycenić koszty ich naprawy i odjąć je od kaucji w trakcie finałowych rozliczeń przy rozwiązywaniu umowy.

Koniecznie pamiętaj o ubezpieczeniu mieszkania, by odzyskać pieniądze wydane na remont np. po pęknięciu rury, zalaniu czy pożarze.

Uchroń się przed długami

Tak jak wspomnieliśmy wcześniej, sposób rozliczania kosztów dodatkowych wynajmu mieszkania (prąd, gaz, woda, Internet) oraz obowiązujące terminy warto ustalić już na samym początku i zawrzeć w treści podpisywanej umowy.

Aby uchronić mieszkanie przed zadłużeniem, uzgodnij z lokatorami rozliczenia na podstawie przedstawianych, co miesiąc, rachunków. Najwygodniej, jeśli łączną kwotę opłat będą przelewać na Twoje konto, skąd pieniądze powędrują już bezpośrednio do gazowni, elektrowni czy administracji. Dzięki temu będziesz mieć pełną kontrolę nad terminami płatności.

Dopiero kiedy przez długi czas wynajmujesz mieszkanie tym samym, zaufanym lokatorom, którzy nie sprawiają żadnych problemów, możesz zaproponować regulowanie rachunków w ich własnym zakresie. Poproś jednak o stosowną informację za każdym razem, gdy pokryją opłaty.

Niestety, nawet umowa nie ochroni Cię w przypadku braku dokonania opłat przez co najmniej dwa miesiące. Według art. 687 kodeksu cywilnego dopiero po tym okresie można ją wypowiedzieć, wyznaczając wcześniej kolejny 1-miesięczny termin zapłaty. Może to niestety oznaczać brak wpływów przez ok. 3 miesiące i późniejsze trudności z otrzymaniem należności.

Zaległa korespondencja

Jeśli na adres wynajmowanego obecnie mieszkania przez jakiś czas przychodziła Twoja prywatna korespondencja – pamiętaj, aby we wszelkich możliwych instytucjach poinformować o jego zmianie. W ten sposób nie zaskoczy Cię zapomniany mandat, nieoczekiwane wezwanie do urzędu skarbowego lub ważne pismo z banku.

Nieco trudniej będzie, jeśli posiadasz meldunek w wynajmowanym mieszkaniu. Korespondencja administracyjna nadal będzie przychodziła na dany adres. W umowie warto zatem zawrzeć również zapis o konieczności informowania przez lokatorów (telefonicznie lub mailowo) o tego typu przesyłkach.

Wynajmujesz mieszkanie? Pamiętaj o podatku!

Na sam koniec zostawiliśmy kwestię, o której spora część najemców wciąż zapomina lub… nie chce pamiętać. To jedna z tych “niespodzianek”, nad którymi masz pełną kontrolę.

Podpisanie umowy zobowiązuje Cię do odprowadzania podatku z tytułu uzyskiwania dochodów z wynajmu. Nie zapomnij więc o rozliczeniach z urzędem skarbowym, jeśli nie chcesz dostać pisma z wezwaniem do uregulowania zaległych należności.

Autorem tekstu jest Piotr Majewski, redaktor bloga o nieruchomościach Morizon. Na co dzień śledzi wiadomości z rynku, wyszukuje ciekawe tematy i szlifuje teksty, a w wolnych chwilach inspiruje się dobrym designem.