• data i miejsce spisania umowy
• dane osobowe, czyli: nr dowodu osobistego lub paszportu, nr PESEL, NIP, adres zamieszkania – dotyczy strony i kupującej i sprzedającej.
• należy określić co jest przedmiotem najmu, kto jest właścicielem i na jakiej podstawie – tutaj należy powołać się na tytuł własności (akt notarialny, czy akt darowizny),
• należy określić cel wynajmu, bo to jest bardzo istotne (czy chcesz wynająć lokal pod działalność gospodarczą, czy najem w celach mieszkalnych.
• podaj szczegóły co do opłat, wymień co dokładnie będzie rozliczane: czyli kwestie gazu, energii cieplnej, energii elektrycznej, wody ciepłej i zimnej, kablówki, Internetu.
• określ wielkość czynszu, czyli tak zwane odstępne oraz dodatkowe opłaty,
• należy podać termin zapłaty oraz sposób zapłaty.
• zapisz klauzulę o tym, że bez Twojej zgody Najemca nie będzie dokonywał żadnych zmian w Twojej nieruchomości,
• opisz wyposażenie mieszkania oraz kto odpowiada za ewentualne uszkodzenia.
• ustal, czy zezwalasz na wiercenie otworów w ścianach (w przypadku, kiedy najemca będzie chciał np. zawiesić nowe szafki, obrazy, czy uchwyt do TV),
• zobowiąż najemcę do utrzymywania czystości,
• jeżeli sobie tego nie życzysz, zapisz w umowie zakaz palenia tytoniu w mieszkaniu (jeśli jest balkon, to palący najemca będzie miał łatwiej) Zapewniam Cię, że żaden niepalący nie wprowadzi się do mieszkania, w którym wszystko przesiąknięte będzie dymem z papierosów,
• jeżeli nie życzysz sobie zwierząt w Twoim mieszkaniu, zastrzeż to w umowie (pomijając trudne do usunięcia kwestie „zapachowe”, każdy pies i kot pozostawia duże ilości sierści, dosłownie w każdym zakamarku mieszkania; jeżeli kolejny najemca będzie na to wyczulony, możesz z tego powodu stracić potencjalnego klienta.)
• określ czas zawarcia umowy (w przypadku wynajmu komercyjnego) –jeśli jest to czas nieokreślony, podaj termin wypowiedzenia. Zazwyczaj podaje się okres wypowiedzenia 1-miesięczny lub 3-miesięczny, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeżeli umowa zostaje zawarta na czas określony, to ani najemca, ani wynajmujący wcześniej nie może tej umowy wypowiedzieć. Warto taką umowę zawrzeć, ale również wcześniej Ty nie możesz jej wypowiedzieć. (W przypadku wynajmu mieszkania lokatorowi, zapis nie ma mocy prawnej).
• Zaznacz, że jeżeli opłaty nie będą dokonywane w terminie, możesz taką umowę wypowiedzieć w trybie natychmiastowym i to jest bardzo istotne, żeby nie dopuścić do sytuacji, w której najemca posiada zbyt duże zadłużenie, bo będzie Ci je bardzo trudno odzyskać.

W umowie możesz zawrzeć wszystkie szczególne umówione warunki, jeżeli takie istnieją (jeśli nie są sprzeczne z ustawą o ochronie praw lokatorów):

• podaj także w jakich warunkach możesz wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia (nie zawsze zapis będzie miał moc prawną, ale ja bez względu na to – takie zapisy zawieram …)
• ustal karę za zwłokę w opuszczeniu lokalu, karę za zwłokę w płatności, karę za zniszczenie lokalu,
• ustal możliwość, że będziesz mógł w okresie wypowiedzenia przyprowadzać już nowych najemców, umożliwi Ci to dosyć płynne przejście bez przerwy w najmie, a istotne jest to, żeby w okresie najmu tych przerw nie mieć lub mieć je jak najkrótsze,
• zastrzeż sobie możliwość sprawdzania raz w miesiącu stanu mieszkania, a także liczników. Częste są przypadki, w których najemcy masowo korzystają z usług telefonicznych, czy elektrycznych, następnie się wyprowadzają, a Tobie po jakimś czasie przychodzi rachunek, który musisz zapłacić, a najemcy szukasz wtedy w polu. W kablówce – jeśli ją udostępniasz – również wprowadź ewentualne ograniczenia lub blokady, żeby ktoś nie zrobił sobie prywatnej wypożyczalni VOD, na Twój rachunek. Najlepiej jak sam najemca, na własne nazwisko wykupi sobie wszelkie usługi, jak TV, internet i telefon,
• ustal kaucję i zasady jej zwrotu. Kaucja to dodatkowa wpłata od najemcy, zabezpieczająca Twoje prawa. Możesz ją wykorzystać w przypadku braku płatności ze strony najemcy, a także w celu pokrycia ewentualnych zniszczeń, które zauważysz podczas odbioru mieszkania, po zakończonym okresie najmu,
• zastrzeż wreszcie, że wszelkie zmiany w umowie będą dokonywane wyłącznie w formie pisemnej, pod rygorem nieważności.

Pamiętaj, że wszelkie ustalenia powinny być spisane, nawet te najbardziej dla Ciebie dziwne. To jest umowa, która łączy obie strony i pozostaje w pierwszeństwie przed kodeksem cywilnym, aczkolwiek nie może pozostawać z nim w sprzeczności.

Wojciech Orzechowski