Wywiad pochodzi z 18. numeru czasopisma Strefa Nieruchomości®
Dzieje się na rynku nieruchomości! Ceny mieszkań, oprocentowanie kredytów hipotecznych, brak zdolności kredytowej oraz oferty sprzedaży mocno zaskakują Polaków. Inwestorzy obserwują bacznie rynek nieruchomości, nawet bardziej niż ci, którym drogę do niego zamknie zbyt niska zdolność kredytowa.
Co sądzi o aktualnej sytuacji Wojciech Orzechowski – inwestor, deweloper, twórca Warsztatów WIWN® – dowiemy się z wywiadu na temat bieżącej sytuacji na rynku nieruchomości.
Aneta Nagler: W Polsce w posiadaniu osób prywatnych jest ponad 1,2 mln mieszkań uznawanych za pustostany. Niezależnie od tego, czy są to lokale kupione inwestycyjne, czy odziedziczone, wielu właścicieli z pewnością czekało na górkę cen, by się ich pozbyć. To może być najlepszy moment na przejęcie okazji. Co Ty o tym sądzisz?
Wojciech Orzechowski: Najpierw spróbujmy odnaleźć się w nowej rzeczywistości, w tym, co się dzieje na rynku, po to, aby określić, czy jesteśmy na górce, czy jesteśmy przed spadkami, czy już sprzedawać, czy jeszcze się wstrzymać. Gdy spojrzymy na świat, to zewsząd pojawiają się informacje, że mamy kryzys lub się do niego zbliżamy. Ja jestem zdania, że niezależnie od tego, co się dzieje na świecie, to wcale nie musi mieć oddźwięku w nieruchomościach. To jest pewien absurd gospodarczy. Utożsamiamy jeden kryzys w gospodarce z innymi sektorami.
A nawet jeśli w gospodarce dzieje się źle, rośnie bezrobocie, inflacja, wzrastają stopy procentowe – to jednak te wszystkie czynniki wcale nie muszą oznaczać korekty cenowej na rynku nieruchomości w Polsce. Już ostatni kryzys z 2008 r. pokazał, że gdy na całym świecie czuło się tąpnięcie w światowych gospodarkach, to w Polsce określano to mianem spowolnienia lub recesji technicznej, ponieważ w Polsce PKB nie było ujemne przez długi czas. Wraz za tym nie pojawił się drastyczny wzrost bezrobocia.
Rynek nieruchomości zareagował wówczas nieznacznie, ale polska gospodarka miała się całkiem nieźle. Warto zauważyć, że wtedy mieliśmy kryzys finansowy, który przełożył się na wyższe stopy procentowe i upadek wielu deweloperów. Pamiętajmy, że to był okres przed ustawą deweloperską, zatem wielu deweloperów zmieniało ceny, aby wyjść na prostą, co też wpłynęło wówczas na ceny nieruchomości.
Rynek pierwotny wymusił wtedy korektę na rynku wtórnym. A straty cenowe na rynku wyrównywały się od 2012 r. aż do 2016 r. W latach 2016-2021 nastąpił znaczny wzrost cen, co było związane z niepewną sytuacją na świecie. I co ważne, o ile ceny wzrosły o 100% na przełomie 2007/2008 r., to teraz ten poziom wzrostów miał miejsce w okresie pięciu lat.
Równie istotne jest to, że siła nabywcza Polaków pozostała na tym samym poziomie, gdyż wynagrodzenia rosły i dziś Polaków stać na zakup nieruchomości, co potwierdzają statystki z ostatnich 10 lat, w których można zauważyć, że wzrost wynagrodzeń w gospodarce wzrósł w tym czasie także o 100%. To, co można aktualnie zaobserwować na rynku, to duże spowolnienie, które jest efektem paniki związanej z inflacją, ze wzrostem stóp procentowych, z wojną w Ukrainie oraz niepewnością gospodarczą Polaków.
Uczymy się jednak żyć z tą sytuacją. Na pewno dwuletni lockdown i COVID przyzwyczaiły nas do sytuacji ekstremalnych i dzisiejsze zmiany na rynku gospodarczym traktujemy z większą rezerwą. Co do okazji na rynku, to zawsze czasy paniki i strachu sprzyjają osobom, które kupują mieszkania z zyskiem.
A.N.: a co z cenami?
W.O.: Sądzę, że ceny mieszkań przez najbliższy, 2023 rok będą na tym samym poziomie. Prawdopodobnie po roku, gdy będziemy się zbliżać do wyborów, to stopy procentowe będą obniżane, aby wymusić ruch w gospodarce oraz wzrost optymizmu u wyborców. Mówiłem ostatnio o 19 powodach, dla których ceny będą rosły. Można o tym przeczytać w ostatnim numerze kwartalnika „Strefa Nieruchomości®”.
Zatem pytanie, czy inwestor chce dziś sprzedać mieszkanie z obawy przed sytuacją, czy woli poczekać rok i sprzedać po wyższej cenie. Analizując dzisiejsze okoliczności i biorąc pod uwagę analizy na najbliższe pół roku, nie przewiduję większej korekty cenowej. Gdyby okazało się, że wojna w Ukrainie będzie dobiegać końca, to tym bardziej nabierzemy optymizmu i będziemy zachęceni do inwestowania.
Na pewno najbliższy rok będzie rokiem spowolnienia, ale nie przewiduję masowych bankructw i wysokiego bezrobocia. Z ankiety, którą przeprowadziłem wśród ponad 500 inwestorów, otrzymałem informacje, że mamy duże spowolnienie w sprzedaży, ale w 2023 r. nastąpi jednak wzrost cen, a po obniżce stóp procentowych nastąpi przyspieszenie na rynku.
A.N.: Dostrzega się korekty na rynku pierwotnym, ale są miasta, które odnotowują nadal wzrosty. Porównując ceny metra kwadratowego mieszkań obowiązujące w lipcu 2022 r. z analogicznym okresem ubiegłego roku, widać spore wzrosty. Rekordzistami są Poznań i Gdańsk, gdzie ceny metra kwadratowego mieszkań wzrosły o ponad jedną czwartą. Zatem kupować nadal mieszkania czy sprzedawać?
W.O.: Warto tutaj odnieść się raz jeszcze do ankiety, którą zrobiliśmy w społeczności WIWN®. Bazujemy nie tyle na cenach ofertowych, które widać w Internecie, ile na realnych cenach mieszkań inwestorów. To jest tak, że na razie deweloperzy zrezygnowali z większych zysków. Zarabiali na deweloperce 30%, ale w czasach mniejszej prosperity są w stanie zejść do 20%.
To się przełoży na kilkuprocentowe spadki cenowe, bo udział zysku to jest ułamek wartości ceny. Półtora roku temu, kiedy deweloperzy budowali, niezwykle popularne było kupowanie nieruchomości w rezerwacji, w systemie 10/90, 20/80 na dalszą cesję. I dzisiaj inwestorzy flipujący na rynku odbierają te nieruchomości. Niektórzy komentują: „O rany, jest wysyp, ludzie nie chcą kupować, tylko wystawiają dalej na sprzedaż na cesji”.
A prawda jest taka, że inwestorzy po prostu realizują skutecznie politykę inwestycyjną polegającą na sprzedaży nieruchomości na cesji, czego szczyt, który przypadał 1-1,5 roku temu w rezerwacjach, dzisiaj jest widoczny w Internecie w sprzedaży. Ale to jeszcze nie jest żadna zapowiedź krytycznej sytuacji. No i mamy jeszcze trzecią kwestię.
My jako inwestorzy schodzimy z zysku 120 tys. na takiej nieruchomości wartej 500 tys. I ponieważ jest spowolnienie, chcemy przyśpieszyć sprzedaż, więc korygujemy cenę o 40 tys. i zarabiamy kwotę 80 tys. Oczywiście ktoś to odnotuje jako spadek cenowy, a tak naprawdę to jeszcze nie są spadki cenowe, bo my na razie rezygnujemy z części naszych zysków. I to nie będzie miało schematu powszechnej korekty.
To są tylko zauważalne jednostkowo sytuacje. Reasumując, powiem jedną rzecz. Rok temu żałowałem, że nie kupiłem 100 nieruchomości więcej do portfela inwestycyjnego, dwa lata temu żałowałem podobnie. I dzisiaj – w roku 2022 r. chciałbym zrobić 100 flipów.
Jeżeli chodzi o inwestycje, połowę zrealizowałem. Mam 14 mieszkań sprzedanych, 22 realizacje w trakcie, oraz 16 wystawionych na sprzedaż. Ale na kolejny rok, 1,5 roku mam zarezerwowanych 50 mieszkań w systemie 10/90, gdzie czekam na odbiór.
Te inwestycje będę przejmował z inwestorami. Słuchając wypowiedzi sławnych youtuberów, inwestorów, widzę, że oni również idą w tym kierunku. I to jest absurd i paradoks, że ceny nieruchomości przed rokiem były tańsze i wtedy nie kupowaliśmy, a dzisiaj są droższe i kupujemy, bo niebawem będą jeszcze droższe.
A.N.: Początek 2022 r. zapowiadał wiele zmian w gospodarce, jak i na rynku nieruchomości. Wojna w Ukrainie, galopująca inflacja, Nowy Ład, zapowiedź zmian w ustawie deweloperskiej. Jak zachowały się w tym czasie ceny nieruchomości?
W.O.: Pod koniec roku 2021 czas w nieruchomościach nie napawał optymizmem. Wiele osób twierdziło, że mamy bańkę na rynku nieruchomości. I pamiętam swoje wystąpienie na FXCuffs w Krakowie w lutym tego roku, gdzie konferansjer, który mnie zapowiadał, powiedział: „Jak wy to znowu zrobiliście? Miała być korekta, miało być spowolnienie, miało być ciężko.
A tu dalej kolejna szansa, polegająca na tym, że 2 mln uchodźców przybyło do Polski. A jeśli oni będą chcieli zostać tu na stałe, to potrzeba dodatkowych 500 tys. mieszkań, żeby zapewnić im możliwości mieszkaniowe”. I faktycznie. Jeżeli nawet tylko 20% z nich zostanie, to mamy 80 tys. dodatkowych mieszkań, których będą potrzebować. Deficyt na rynku nieruchomości się pogłębia.
Dzisiaj odnotowujemy wśród deweloperów ograniczoną podaż – wszystko przez ich zniechęcenie do inwestowania z powodu Nowego Ładu i nowej ustawy deweloperskiej. Natomiast jeśli za rok wszystko się uspokoi, to ceny nieruchomości pójdą w górę, bo ludzie znów będą mieli zdolność kredytową. Skutki dotyczące kupna/sprzedaży nieruchomości my dopiero odczujemy.
Ukraińcy, których nie stać dzisiaj na zakup, szukają lokum na rynku najmu. W związku z tym, co się stało w Ukrainie, przeżywamy obecnie boom na rynku najmu. Niezwykle trudno jest wynająć mieszkanie, bo takich nieruchomości po prostu nie ma, a ceny są wyższe. Więc pod tym względem wojna stworzyła nowe perspektywy dla rynku najmu.
A.N.: Jak wg Ciebie rosyjska agresja w Ukrainie wpłynęła na postrzeganie Polski jako rynku nieruchomości?
W.O.: Wojna w Ukrainie, wbrew przewidywaniom, nie odcisnęła się mocno na polskim rynku nieruchomości. Jej wpływ, jak wspominałem, jest najsilniej widoczny na rynku najmu, który musi poradzić sobie ze zwiększonym popytem ze strony uchodźców. Jeśli chodzi o nabywanie mieszkań, Ukraińcy na razie są mniejszym odbiorcą, co potwierdzają m.in. deweloperzy.
Nie widać też spadku cen mieszkań, który rzekomo miała spowodować wojna. Z moich obserwacji wynika, że wojna w Ukrainie wpłynie na ceny nieruchomości windując ceny nieruchomości – z uwagi na konieczność ulokowania – jak podawał w sierpniu TVN – 1,3 mln uchodźców.
Od lutego przekroczyło granicę ponad 6 mln Ukraińców, ale na stałe przebywa 1,3 mln. Wielu z nich wróciło albo pojechało dalej. *
A.N.: Wojna może ostudzić nastroje inwestorów i obniżyć przyszłe wartości inwestycji. Wpływ na to mogą mieć również: sytuacja gospodarcza w Polsce i na świecie oraz konsekwencje wysokiej inflacji i podnoszonych stóp procentowych. Co Ty o tym sądzisz? Dla kogo jest to szansa, a dla kogo zagrożenie?
W.O.: Kryzys wcale nie doprowadzi do spadku wartości mieszkań, boom na rynku najmu sprawia, że inwestorzy chętnie kupują pod wynajem, myśląc o Uchodźcach. Osoby, które mają pieniądze, zgodnie z moją metodą, kupują za gotówkę, a nie w kredycie. Uważam, że skoro pandemia nie obniżyła cen mieszkań, to wojna też nie da im rady.
Jak czytam różne opinie, to: zdaniem ekspertów na zmiany na rynku wywołane sytuacją w Ukrainie przyjdzie nam jeszcze poczekać. Biorąc jednak pod uwagę, że pandemia nie spowodowała spadku cen mieszkań, można zgadywać, że podobnie będzie z wojną.
To wszystko jest zgodne z moją strategią, o której można posłuchać pod adresem www.najlepszastrategia.pl. Jest tam moje wystąpienie na FXCuffs sprzed kilku lat. I o dziwo, moje słowa wciąż są aktualne. Myślę, że jesteśmy bardzo blisko sytuacji, w której inflacja zmniejszy swoje tempo wzrostu, a wręcz będzie przyjmować mniejsze wartości. To spowoduje obniżenie stóp procentowych.
Sądzę, że raczej będzie lepiej, i patrzę na to optymistycznie. A co do korekty to wg mnie do niej nie dojdzie (oczywiście mówię to w odniesieniu do aktualnej sytuacji i najbliższych 6 miesięcy).
A.N.: Dziś karty rozdają klienci gotówkowi. Właściciele mieszkań niechętnie podpisują przedwstępne umowy sprzedaży z klientami kredytowymi. Czy strategia kupowania mieszkań pod flipy jest wg Ciebie słusznym kierunkiem?
W.O.: Jak czytałem w ostatnich analizach rynku kredytów hipotecznych, popyt na hipoteki w lipcu 2022 r. spadł o 67% rok do roku, czyli tąpnięcie na tym rynku pogłębiło się względem historycznie najsłabszego czerwca, gdy spadek sięgnął 60%. Transakcja na kredyt to ryzyko i strata czasu dla właściciela mieszkania czy dewelopera.
Teraz banki bardzo restrykcyjnie oceniają klientów, którzy chcą się zadłużyć na mieszkanie. Dlatego też sprzedający niezbyt chętnie zawierają umowy przedwstępne z klientami kredytowymi. Transakcja w takim przypadku jest zawieszona na miesiąc– dwa. Bank musi w tym czasie prześwietlić potencjalnego kredytobiorcę. A jeśli klient nie dostanie kredytu, proces sprzedaży trzeba zaczynać od nowa. Właściciel mieszkania traci czas i pieniądze. Coraz częściej się zdarza, że klienci, którzy chcą skorzystać z kredytu, dostają z banku negatywną decyzję.
Niestabilna sytuacja na rynku kredytów nie pozostaje bez konsekwencji. Sprzedający nagminnie rezygnują z transakcji finansowanych środkami z banku. Widać ogromny trend kupowania mniejszych lokali za gotówkę, bez udziału kredytu. Wiadomo, że podniesienie stóp procentowych wpłynęło na politykę banków, udzielających kredytów. Dzisiaj liczba udzielanych kredytów spadła.
Mamy mniejszą zdolność kredytową, co za tym idzie – kupujemy mniejsze mieszkania. I ludzie kupują to, co muszą/mogą kupić, a nie to, co by chcieli. A więc wartości cenowe będą o wiele niższe. Natomiast oczywiście, że ciągle jest szansa dla fliperów – zdecydowanie łatwiej będzie znaleźć perełkę, ponieważ wiele osób będzie miało trudności finansowe przy podnoszonych ratach kredytów mieszkań kupowanych np. pod wynajem.
A.N.: Jednocześnie rośnie zainteresowanie rynkiem premium, gdzie transakcje odbywają się za gotówkę. Jako właściciel luksusowych inwestycji deweloperskich w centrum Łodzi, co sądzisz o tym trendzie?
W.O.: Rynek nieruchomości w segmencie luksusowym stale się rozwija, szczególnie w czasach wysokiej inflacji. Klienci w tym sektorze mogą liczyć na nowoczesne udogodnienia oraz prestiż wynikający z mieszkania w wyjątkowym i ekskluzywnym miejscu. Co więcej, nie słabnie też zainteresowanie zakupem apartamentów ani mieszkań premium poza Warszawą. Opierając się na raporcie opracowanym przez NBP, wiemy, że średnia dostępność mieszkań na tle największych polskich miast najlepiej wygląda w Łodzi, w której prowadzę siedem inwestycji deweloperskich. Nieruchomości z wyższej półki są traktowane inwestycyjnie dla klienta gotówkowego.
Ale chciałbym, żebyśmy zwrócili uwagę na pewną bardzo istotną kwestię. To jest to, co wspomniałem wcześniej. Polacy się bogacą! Nabierają apetytu. Chcieliby mieszkać lepiej, w lepszych warunkach, posiadać dobra luksusowe. A więc dostrzegamy wartość życia w centrum miast, np. w zabytkowych, pięknych miejscach zrewitalizowanej Łodzi. Wspomnę w tym miejscu o jednej z moich inwestycji – Wiszących Ogrodach – zostało tu sprzedanych ponad 40 mieszkań, właściwie wróciło do nas tylko jedno mieszkanie od osoby, która nie dostała kredytowania.
My realizujemy w tej inwestycji deweloperskiej pięć–sześć flipów luksusowych, czyli tworzymy apartamenty premium i będziemy celować w grupę zamożnych inwestorów zagranicznych, którzy doceniają tę jakość. A zatem rynek mieszkań luksusowych na pewno ma się dobrze, tym bardziej że – jak wspomniałem – transakcje kupna są dokonywane za gotówkę, bogaci mają tę gotówkę i nie posiłkują się kredytem. Inwestują swoje pieniądze na tym rynku, szczególnie teraz, przy dużej inflacji, która pożera wartość złotego.
Nieruchomości dają nam możliwość zarabiania w czasie, bo ich wartość rośnie wraz ze wzrostem inflacji. Bogaci wiedzą, że należy lokować swój kapitał w nieruchomościach. Dlatego rynek nieruchomości luksusowych wciąż się rozwija i mimo spowolnienia w innych sektorach branża premium pozostaje na stabilnym poziomie.
Brak komentarzy