Jak to jest, że na licytacjach komorniczych i na przetargach ceny są coraz bardziej podbijane? Kto kupuje takie mieszkania? Czym takie osoby się charakteryzują?
Od jakiegoś czasu na licytacjach czy przetargach pojawia się każdorazowo około 30 osób. I dzieją się tu dziwne rzeczy – uczestnicy przebijają się, dochodząc do absurdalnie wysokich cen. Bywa, że sędziowie się śmieją i mówią, że na OLX.pl można było kupić taniej.
Analizowałem te sytuacje i doszedłem do wniosku, że istnieją dwie grupy ludzi, którzy biorą udział w licytacjach komorniczych.
Pierwsza grupa to osoby, które nie znają się za bardzo na rzeczy, ale słyszeli, że licytacja czy przetarg to zawsze bardzo dobra okazja, i z takim przeświadczeniem idą. Żyją w micie, że mieszkanie kupione z licytacji jest bajeczne. I chcą za wszelką cenę – nomen omen – wygrać.
Załóżmy, że próg rentowności nieruchomości wynosi 260 tys. zł. Jeśli kupimy ją za tę kwotę, to nic nie zarobimy. Wyobraźmy sobie, że startujemy od ceny 182 tys. zł, co stanowi 70% wartości. Limit inwestora to może być 240 tys. zł (ma szansę zarobić wtedy 20 tys. zł). Im wyższa cena, tym niższy zarobek. Wspomniana pierwsza grupa licytujących nie zdaje sobie z tego sprawy, w ogóle w ten sposób nie myśli. Osoby z tej grupy chcą koniecznie kupić na licytacji, czyli według nich za najlepszą cenę. Oni mają inne podejście: „Nieważne, czy kupię za 260 tys., czy za 270 tys. zł. Niech stoi. Za 10 lat będzie warte 350 tys., a może 400 tys. zł. Więc i tak na tym zarobię. A w międzyczasie mogę wynajmować. To jest dobra lokata kapitału”.
Druga grupa osób myśli inaczej.
Tutaj znajdują się osoby, które umieją liczyć. My też jesteśmy w tej grupie. Jesteśmy inwestorami. W tej grupie znajdują się też osoby, które niekoniecznie kupują pod flipa, ale pod wynajem długoterminowy. Mogą one kupić nieruchomość z naszego przykładu nawet za 255 tys. zł i im się to opłaci. Wiedzą, że za 30 lat ta nieruchomość będzie przynosiła bardzo dobre stopy zwrotu w porównaniu do wydatku poniesionego w tym momencie.
Za 30 lat może być tak, jak dziś jest w Paryżu.
Chodzi mi o tzw. efekt francuski. We Francji wygrywają ci, którzy kupili nieruchomość 30 lat temu lub odziedziczyli. Jeśliby ktoś chciał dziś kupić tam mieszkanie i wynajmować, to nie jest to zbyt opłacalne – stopa zwrotu wyniesie 2-2,5%. Lepiej wychodzi odłożenie gotówki na lokatę…
Kupujący pod wynajem długoterminowy zakłada, że będzie otrzymywał 1500 zł miesięcznie na czysto, a zatem 18 tys. zł rocznie. Jeśliby kupił za 240 tys. zł, to stopa zwrotu wynosi 7,5%. Dziś przeciętnie stopa zwrotu w Polsce plasuje się w okolicach 8% (choć w Warszawie jest 5-6%).
Co się natomiast stanie, jeśli kupi za 255 tys. zł?
Znów zakładamy, że będzie osiągał 18 tys. zł co rok. W tej sytuacji uzyska stopę zwrotu 7,05%. Czy to duża różnica? Prawie żadna.
Nawet gdy kupi za 275 tys. zł, to nie wyjdzie na tym źle (stopa zwrotu ok. 6%). Nie bierzemy tu jednak pod uwagę jeszcze jednej rzeczy – czynsze rosną. A tym samym opłacalność takiej inwestycji także rośnie.
I to jest to!
Zagadka rozwiązana. (Ten przykład pokazuje przy okazji, dlaczego ceny nieruchomości rosną – niektórym nie zależy, żeby kupić jak najtaniej, po prostu chcą kupić).
Osoby, które flipują, nie mają wcale najłatwiej. Często powtarzam, że jeżeli nauczysz się flipować, czyli kupić i sprzedać albo kupić, wyremontować i sprzedać, to nauczysz się robić najtrudniejszą rzecz, jaka jest związana z inwestowaniem w nieruchomości. Mogę Ci w tym pomóc. Chętnie poprowadzę Cię przez cały proces inwestycyjny. Gdy nauczysz się flipować, kolejne formy inwestowania w nieruchomości będą o wiele prostsze.
Zobacz poprzedni artykuł: Jak bezpłatnie odbyć warsztaty inwestowania w nieruchomości pod moim okiem?
Brak komentarzy