Taki przypadek. Patryk w Poznaniu chce kupić mieszkanie. Mieszkanie jest zadłużone w spółdzielni 17 tys i tak spółdzielnia oświadcza. Sprzedający ma jeszcze do tego kredyt, czyli ma hipotekę w kwocie 27 tys. Hipoteka w Księdze Wieczystej jest tylko na ten kredyt.

Cena mieszkania stanęła na 230 tys zł, Sprzedająca oczekuje zadatku 50 tys. Załóżmy, że Patryk podpisuje umowę przedwstępną i wpłaca zadatek 50 tys.

Nie wiemy czy Sprzedająca nie jest bardziej zadłużona.

Pytania:
1. Czy można sprawdzić, czy wobec Sprzedającej nie toczą się inne postępowania lub Sprzedająca nie ma gdzieś indziej długów? Bo klientka może wziąć zadatek i zniknąć. A potem długa droga do odzyskania naszej należności.
2. Jeśli sprzedająca świadomie wyzbywa się majątku, to czy to nie grozi Patrykowi skargą Pauliańską lub innymi problemami?

Poprosiłem o komentarz zaprzyjaźnioną kancelarię radców prawnych…

1. Zadłużenie wobec spółdzielni pozostaje przy Sprzedającym, a nie przechodzi wraz z nieruchomością na Nabywcę.
2. Z uwagi na rękojmię Ksiąg Wieczystych, przyjmuje się, że stan KW (o ile nie ma w nim wzmianek o niezgodności) odpowiada stanowi faktycznemu. Co do zasady przyjmuje się, że nieruchomość obciążona jest jedynie takimi prawami osób trzecich, jakie ujawnione są w KW. Należy mieć na uwadze, iż hipoteka pozostanie przy nieruchomości, o ile w umowie sprzedaży nie zastrzeże się inaczej.
3. W celu sprawdzenia zadłużenia Sprzedającego, można skorzystać z usług odpowiednich organizacji (np. BIG, KRD itp.), lub w skrajnych przypadkach sprawdzić Sprzedającego w Rejestrze Dłużników Niewypłacalnych. Tym niemniej, jeżeli w KW Sprzedający figuruje jako właściciel oraz brak jest wpisów w KW o niezgodności lub hipotekach przymusowych, prawdopodobne jest iż Sprzedający nie posiada innych poważnych długów.
4. W przypadku, gdy transakcja sprzedaży nieruchomości przeprowadzona zostanie przy zachowaniu warunków rynkowych, w szczególności w zakresie wartości nieruchomości oraz jej ceny, prawdopodobieństwo skutecznego wykorzystania skargi paulińskiej przeciwko Nabywcy nieruchomości jest bardzo niskie, gdyż nie dojdzie w ten sposób do uszczuplenia majątku Sprzedającego – transakcja opiewać będzie na równoważne świadczenia.
5. W celu zabezpieczenia się przed ewentualnym uchylaniem się przez Sprzedającego od zawarcia umowy sprzedaży zawierającej oświadczenie o przeniesieniu prawa do nieruchomości, Umowa przedwstępna powinna zostać sporządzona przed notariuszem. W przypadku sporządzenia takiej umowy przed notariuszem oraz uchylania się przez Sprzedającego od zawarcia umowy sprzedaży, umowa przedwstępna będzie stanowiła podstawę dla Nabywcy do dochodzenia przed sądem nabycia prawa własności do nieruchomości na mocy orzeczenia sądowego.