Pewna osoba zwróciła się do mnie z prośbą o pomoc odnośnie wypowiedzenia umowy najmu z powodu niezgodności protokołu zdawczo-odbiorczego z rzeczywistym stanem lokalu. 

„Z początkiem października podpisałem w imieniu mojej firmy umowę najmu lokalu na biura na czas określony do końca sierpnia 2019 r. Lokal miał być przekazany na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego (kopia odpowiedniego paragrafu jest niżej), jednak ja nie mogłem takowego podpisać z powodu niezgodności w co najmniej dwóch punktach. Jednym z nich jest informacja o tym, że wszystkie urządzenia w lokalu są sprawne, jednak okazało się, że podgrzewacz do wody był uszkodzony w momencie, kiedy przejmowaliśmy lokal, co mam mailowo potwierdzone przez właścicielkę.

§ 9.
[Protokoły zdawczo-odbiorcze]
1. Przekazanie Lokalu Najemcy oraz jego zwrot po zakończeniu najmu / rozwiązaniu Umowy, nastąpią na podstawie protokołów zdawczo-odbiorczych potwierdzających stan techniczny i wyposażenie Lokalu wraz z dokumentacją zdjęciową stanowiącą załączniki do tych protokołów.
2. Protokoły zdawczo-odbiorcze zostaną sporządzone w obecności Najemcy i Wynajmującego oraz przez nich podpisane.

Sam protkół mam podpisany w dwóch egzemplarzach przez właścielkę, jednak z wyżej opisanych powodów, moich podpisów na nim nie ma.

Pytanie, czy taka sytuacja upoważnia mnie to wypowiedzenia umowy najmu przed okresem określonym w umowie i w jaki sposób można zabepieczyć ewentualne roszczenia właścicieli związane ze stanem nieruchomości nie mając podpisanego protokołu w momencie wejścia do lokalu?

Same kwestie, które w protokole są niezgodne z rzeczywistością nie są na tyle poważne, żebym sam nie mógł ich naprawić i nie zależy mi wcale na tym, żeby umowę wypowiedzieć wcześniej. Od niedawna jednak mamy bardzo nieprzyjemną sytuację z tytułu innej umowy najmu z tymi samymi właścicielami (zakończonej w sierpniu 2017) i obawiam się uczciwości po drugiej stronie i ewentualnych bezzasadnych roszczeń.”

Odpowiedzi udziela radca prawny Marcin Witkowski z www.chudzik.pl

Umowa najmu została zawarta na czas oznaczony. Jej wypowiedzenie może nastąpić w przypadkach określonych w umowie najmu, która upoważnia do wypowiedzenia jedynie wynajmującego (par. 8).

Rozwiązać umowę mógłby Pan ewentualnie na podstawie art. 664 par. 2 kodeksu cywilnego zgodnie z którym „jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia”. Jednakże uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

W protokole przed jego podpisaniem należy dopisać zastrzeżenia co do stanu określonych elementów wyposażenia i na wszelki wypadek zachować e-maile i zdjęcia dokumentujące wady lokalu.

„W tym konkretnym przypadku cel był określony w § 4.1 Najemca w czasie trwania Umowy obowiązany jest używać najętych pomieszczeń na cele mieszkalne i biurowe. Uszkodzony był podgrzewacz do wody (brak ciepłej wody w lokalu). Podgrzewacz ten wymieniłem na swój koszt i poinformowałem o tym telefonicznie wynajmujące. Wynajmujący mailowo poinformował, że koszta wymiany powinien pokryć poprzedni najemca (którego ja de facto reprezentuję) jednocześnie przyznając, że uszkodzenie zostało zauważone przez wynajmującego zanim rozpoczęła się umowa podpisana przeze mnie.

Czy taka sytuacja daje podstawy do rozwiązania umowy, bo na podstawie przesłanego przez Pana art. 664 par. 2 kodeksu cywilnego („w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy”) brzmi to dla mnie jak uzasadnienie takiej sytuacji – brak ciepłej wody w lokalu służący celom mieszkalno-biurowym.

Czy dobrze rozumiem ten zapis i czy fakt, że na własny koszt dokonałem naprawy nie jest tutaj wykluczeniem dla powołania się na ten zapis w kodeksie cywilnym?”

W mojej ocenie sam brak ciepłej wody można zakwalifikować jako wadę ograniczającą przydatność do umówionego użytku, co uprawnia najemcę do żądania odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

Z poważaniem / Kind regards,

Marcin Witkowski
radca prawny | legal counsel