Uczestnicy WIWN® często zadają specjalistyczne pytania, na które odpowiadają Nasi eksperci. Dziś, pytania i odpowiedzi dotyczące podatków VAT i dochodowych PIT i CIT przy obrocie lokalami mieszkalnymi.

1. Jaki jest cel zakładania spółki komandytowej przy obrocie nieruchomościami?

Opis transakcji
– Przedmiotem działania spółki komandytowej jest obrót lokalami mieszkalnymi. Działalność nasza polega na zakupie mieszkań używanych udokumentowanych aktami notarialnymi (zwolnione z vat), a następnie mieszkania te remontujemy (często remont generalny), a po zakończonym remoncie lokale mieszkalne są sprzedawane.
Mieszkania te klasyfikujemy jako towar handlowy. Kupujemy ze stawką zwolnienie i sprzedajemy ze stawką zwolnienie. Wszystkie nakłady dokumentujemy fakturami Vat, które brutto obciążają koszty spółki, w momencie ich poniesienia.

Druga spółka kupuje na własny rachunek i sprzedaje podwykonawcom materiały budowlane wg stawki 23%. Do ceny nalicza marżę handlową 3%. Podwykonawca wystawia fakturę na spółkę komandytową, za usługi remontowo-budowlane wraz z tymi materiałami budowlanymi wg stawki 8% oprócz montażu kuchni.

2. Czy księgowania dotyczące zakupu i sprzedaży lokali powinny być dokonywane w księgach spółki w zespole 3 zapasy towarów?

– Przychody ze sprzedaży używanych lokali księgujemy na przychodach z podstawowej działalności operacyjnej. Koszty zakupu lokalu wprowadzamy w koszty podatkowe w dacie jego sprzedaży wyksięgowując ze stanu zapasów towarów.
Jeśli nieruchomość spełnia przesłanki uznania jej za towar handlowy, czyli jest przeznaczona do odsprzedaży – to można zaksięgować ją w pozycji zapasów.

3. Czy to będzie poprawne, że na koniec okresu sprawozdawczego w bilansie stan zakupionych lokali mieszkalnych, będących jeszcze w trakcie remontu lub po remoncie ale nie sprzedanych chcemy prezentować w aktywach obrotowych w pozycji zapasy towarów?

– Takie księgowanie jest poprawne.

4. Czy wycena zapasu w cenie zakupu?

– Wycena zapasu w przypadku mieszkania nabytego – jest dokonywana w cenie nabycia. Świadczy o tym art. 28 ust. 1 pkt 6 ustawy o rachunkowości – Aktywa i pasywa wycenia się nie rzadziej niż na dzień bilansowy w sposób następujący: rzeczowe składniki aktywów obrotowych – według cen nabycia lub kosztów wytworzenia nie wyższych od cen ich sprzedaży netto na dzień bilansowy.
Cena nabycia, zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy o rachunkowości – to „cena zakupu składnika aktywów, obejmująca kwotę należną sprzedającemu, bez podlegających odliczeniu podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowego, a w przypadku importu powiększona o obciążenia o charakterze publicznoprawnym oraz powiększona o koszty bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem składnika aktywów do stanu zdatnego do używania lub wprowadzenia do obrotu, łącznie z kosztami transportu, jak też załadunku, wyładunku, składowania lub wprowadzenia do obrotu, 
a obniżona o rabaty, opusty, inne podobne zmniejszenia i odzyski. Jeżeli nie jest możliwe ustalenie ceny nabycia składnika aktywów, a w szczególności przyjętego nieodpłatnie, 
w tym w drodze darowizny – jego wyceny dokonuje się według ceny sprzedaży takiego samego lub podobnego przedmiotu”.

5. Czy nakłady remontowo-budowlane dotyczące tych lokali niesprzedanych , poniesione w ciągu danego roku podatkowego są kosztem podatkowym tego roku w którym zostały poniesione?

– Tak, świadczy o tym treść art. 22 ust. 5. ustawy o PIT. Koszty remontu lokali przeznaczonych do sprzedaży (a więc towarów) należy uznać za koszty bezpośrednie. 
A zatem znajdzie w tym wypadku zastosowanie wskazana regulacja, zgodnie z którą:
„U podatników prowadzących księgi rachunkowe koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, 
w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 5a 
i 5b.”

6. Czy poprawnie stosujemy stawkę zwolnienie w przypadku przekroczenia 30% wartości zakupu lokalu przez nakłady remontowo-budowlane na sprzedane lokale? Pierwsze zasiedlenie było w czasie powyżej dwóch lat.

– Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10, zwalnia się od podatku:
dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
upłynął okres krótszy niż 2 lata;
Pierwsze zasiedlenie zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – to oddanie do użytkowania, 
w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu  https://sip.legalis.pl/urlSearch.seam?HitlistCaption=Odes%C5%82ania&pap_group=20001853&sortField=document-date&filterByUniqueVersionBaseId=true” przepisów 
o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

Zgodnie z art. 43 ust 1 pkt 10a zwolnieniu od podatku podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonującemu ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Trudno jednoznacznie wskazać, czy ewentualna sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia z art.43 ust. 1 pkt 10, gdyż m.in. pomiędzy pierwszym zasiedleniem 
a dostawą mogły nie upłynąć 2 lata.
Jednakże mimo to, stosowanie stawki zwolnionej jest w Państwa wypadku uzasadnione. Mogą bowiem Państwo z całą pewnością korzystać z regulacji art. 43 ust. 1 pkt 10. Wskazane w tym przepisie przesłanki należy spełnić łącznie, a zatem dostawa nie jest objęta zwolnieniem z pkt 10 (tak zakładamy), w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego 
o kwotę podatku należnego (przy nabyciu lokalu/budynku nie przysługiwało bowiem Państwu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, gdyż zakup ten podlegał zwolnieniu), oraz nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów (w przypadku gdy lokal/budynek mieszkalny został zakupiony jako towar handlowy (a nie środek trwały), termin „ulepszenie” nie ma zastosowania gdyż odnosi się tylko do środków trwałych według przepisów o podatku dochodowym. Zatem w stosunku do towarów handlowych wystarczy tylko zaistnienie poprzednich warunków.

7. Czy wydatki na pośrednika przy obrocie lokalami mieszkalnymi także są kosztami podatkowymi w momencie ich poniesienia i nie wpływają na zwiększenie wartości zakupionego lokalu mieszkalnego?

– Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sposób rozliczania kosztów zależy od tego, czy są to koszty bezpośrednie czy pośrednie.
Wydaje się, iż wydatek z tytułu zapłaty za usługę pośrednictwa przy umowie sprzedaży lokalu należy uznać za koszt bezpośredni. Jest to bowiem w tym wypadku koszt związany z prowadzoną działalnością, który da się przyporządkować do konkretnego przychodu.
Wobec powyższego, u podatników prowadzących księgi rachunkowe koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 5a i 5b.
Zatem co do zasady, jeśli można przyporządkować koszty pośrednictwa do przychodu ze sprzedaży konkretnego lokalu mieszkalnego – to należy je rozliczać w taki sposób, jak koszty bezpośrednie.

8. Często do remontowanego  mieszkania kupujemy urządzenia AGD w cenie brutto powyżej 3.500 zł i często też montujemy całą kuchnię wraz z tymi urządzeniami. Wszystko księgujemy w koszty podatkowe w dacie poniesienia tych kosztów. Czy to jest poprawne stanowisko?

-Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o PIT, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem wymienionych w art. 23 ustawy.
Należy zauważyć, iż brak jest w art. 23 regulacji, która wykluczałaby zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów wydatków, które zostały poniesione na urządzenia AGD czy montaż kuchni wraz z tymi urządzeniami. Jednocześnie mają one zwiększyć atrakcyjność mieszkania i skłonić potencjalnego nabywcę do jego zakupu. Są one wkalkulowane w cenę sprzedaży mieszkania, a zatem należy uznać, że stanowią koszty uzyskania przychodów.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji Izby Skarbowej 
w Bydgoszczy z 11 października 2012 r. (ITPB1/415-786/12/IG). W piśmie tym czytamy, że: „(…) planowane wyposażenie lokali mieszkalnych przeznaczonych na sprzedaż w sprzęt AGD, meble kuchenne, rolety wpłynie na zwiększenie atrakcyjności 
i konkurencyjności sprzedawanych na rynku nieruchomości lokali mieszkalnych. Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że wydatki związane z planowanym wyposażeniem mieszkań przeznaczonych do dalszej odsprzedaży w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, mają na celu uzyskanie przychodów z tej działalności. Wobec tego – 
o ile zostały właściwie udokumentowane – spełniają kryteria określone w art. 22 ust. 
1 ustawy, przez co można zaliczyć je do kosztów uzyskania przychodów”.
Wydatki te należy zaliczyć jednak do kosztów podobnie jak w wypadku remontu mieszkania – są to bowiem koszty bezpośrednio związane z przychodem, a więc są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody

9. Wykonawca montażu kuchni obciąża nas fakturą ze stawką vat 23%. Czy to jest poprawna stawka?

– Zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, obniżoną 8% stawkę VAT stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.
Obiekty budownictwa mieszkaniowego zostały zdefiniowane w art. 2 pkt 12 ustawy 
o VAT jako budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.
Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się:
– obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz
– lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w PKOB w dziale 12, a także
– obiekty sklasyfikowane w PKOB w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych.

Przy czym do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się:
– budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2,
– lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.
W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej wskazane powyżej limity 8% stawkę VAT stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Wobec powyższego należy stwierdzić, iż nie ma wątpliwości, że lokale mieszkalne należy zaliczyć do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. W takim razie istotne staje się rozstrzygnięcie drugiej przesłanki obniżenia stawki, tj. kwestii, czy montaż kuchni może zostać uznany za modernizację obiektu budowlanego lub jego części. W tej kwestii wypowiadał się NSA w uchwale z dnia 24 czerwca 2013 roku, sygn. akt I FPS 2/13, stwierdzając iż: „montaż komponentów meblowych niezależnie od stopnia ich przetworzenia, do którego nie zostaną wykorzystane w sposób istotny elementy konstrukcyjne obiektu budowlanego (lokalu) nie korzysta z obniżonej stawki przewidzianej w tym przepisie. Po trwałym połączeniu komponentów meblowych 
z elementami konstrukcyjnymi obiektu budowlanego lub jego części komponenty te podnoszą standard takiego obiektu. Dlatego też należy uznać, że czynności, polegające na zaprojektowaniu, dopasowaniu oraz trwałym montażu takich komponentów w obiekcie budowlanym lub jego części, mieszczą się w pojęciu modernizacji obiektów budowlanych lub ich części. W przypadku zaś gdy modernizacja dotyczy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym to wymienione wyżej czynności są objęte hipotezą normy wyprowadzonej z art. 41 ust. 12 ustawy o VAT. Oznacza to, że do takich czynności ma zastosowanie preferencyjna stawka podatku, 
o której mowa w ust. 2 tego artykułu.”

Podsumowując – kwestię montażu kuchni w każdym lokalu mieszkalnym przeznaczonym do odsprzedaży należy rozpatrywać indywidualnie. Jest jednak wysokie prawdopodobieństwo, iż spełnione zostaną powyższe przesłanki, a tym samym będzie można skorzystać z preferencyjnej 8% stawki VAT na usługę montażu kuchni.

10. Jeśli lokal mieszkalny nie sprzeda się w ciągu roku, czy należy go przekwalifikować na majątek trwały, czy też może pozostać nadal na stanie zapasów towarowych?

– Nadrzędna zasada rachunkowości określona w krajowych, jak też międzynarodowych przepisach bilansowych stanowi, że ewidencja zdarzeń gospodarczych powinna odzwierciedlać ich ekonomiczny sens. Zasada ta wyklucza dowolność w klasyfikacji aktywów przy początkowym ujęciu oraz ewentualnej reklasyfikacji na kolejny dzień obrotowy.
Wydaje się, iż same trudności ze zbyciem nieruchomości nie mogą uzasadniać zmiany kwalifikacji danego składnika majątku do np. środków trwałych. Oczywiście 
w sprawozdaniach finansowych spółki należałoby w sposób właściwy udokumentować, z czego wynika podwyższony stan zapasów, związany z niemożliwością sprzedaży mieszkania w ciągu jednego roku. Mieszkanie spełnia bowiem przesłanki do uznania go za środek trwały, a zatem warto zadbać o właściwe uregulowanie wskazanej kwestii, by nie narazić się na niekorzystne stanowisko organów podatkowych. Istnieje bowiem ryzyko, iż organy podatkowe będą twierdzić, iż mieszkanie jest wykorzystywane przez spółkę w prowadzonej działalności gospodarczej, a tym samym zmieni się sposób jego klasyfikacji.

Zatem należy stwierdzić, iż brak jest sztywnego terminu, po którym należy zmienić kwalifikację księgową mieszkania przeznaczonego do sprzedaży, wykazywanego 
w zapasach. Jeśli nadal czynią Państwo starania w celu zbycia takiego mieszkania, a także nie zamierzacie Państwo przeznaczać go na własny użytek, to wydaje się, że nieruchomość ta może pozostać na stanie zapasów.

11. Czy należy sporządzić protokół z inwentaryzacji stanu posiadanych lokali mieszkalnych na dzień 31-12-2016?

– Co do zasady tak – na podstawie art. 26 ust. 1 pkt 1 ustawy o rachunkowości.
Natomiast mniejsza częstotliwość inwentaryzacji jest dopuszczalna – np. raz w ciągu 
2 lat – w wypadku zapasów materiałów, towarów, produktów gotowych i półproduktów, jeżeli jednocześnie są spełnione następujące warunki:
składniki te znajdują się w strzeżonych składowiskach, np. w zamykanych magazynach, na ogrodzonych placach,
są objęte ewidencją ilościowo-wartościową; czyli taką, w której dla każdego składnika ujmuje się obroty i stany w jednostkach naturalnych i pieniężnych.

12. Czy w roku 2017 usługi remontowo-budowlane będą podlegać procedurze odwrotnego obciążenia?

– Wydaje się że tak, gdyż została przedstawiona Prezydentowi do podpisu ustawa, zgodnie z którą podatnikiem podatku VAT  (co oznacza podleganie procedurze odwrotnego obciążenia) będą osoby nabywające usługi wskazane m.in. jako:
„Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych (prace związane z budową nowych budynków, przebudową lub remontem istniejących budynków)”.

13. Czy spółka z o.o. Zajmująca się obrotem materiałami budowlanymi będzie mogła skorzystać w 2017 r.  ze stawki 15 % w podatku CIT? Spółka nie przekroczy w 2016 obrotu 1,2 mln Euro brutto. Spółka działa od roku 2011.

– Zgodnie z nowymi regulacjami, niższa stawka podatku CIT obejmie tzw. małych podatników, u których wartość przychodu ze sprzedaży (wraz z kwotą należnego podatku od towarów i usług) nie przekroczyła w poprzednim roku podatkowym równowartości w złotych 1,2 mln euro. Jeśli spełnicie Państwo wskazany wymóg, to będziecie mogli Państwo skorzystać z niżej stawki CIT.

14. Czy transakcje związane z obrotem materiałami budowlanymi są bezpieczne z punktu widzenia przepisów podatkowych?

– Na to pytanie trudno jednoznacznie odpowiedzieć. W kontekście planowanych zmian 
w rozliczaniu VAT przez firmy budowlane i deweloperskie, polegających m.in. na tym, iż począwszy od 1 stycznia 2017 r. usługi budowlane oraz budowlano-montażowe będą opodatkowane na zasadach odwrotnego obciążenia, istnieje pewna doza niepewności prawa. Trzeba mieć bowiem na uwadze, iż głównym zamiarem nowelizacji jest uszczelnienie systemu podatkowego oraz zwiększenie przychodów budżetowych z tyt. podatków. Należy z należytą ostrożnością podchodzić do wskazanych kwestii.

Odpowiedzi udzieliła Kancelaria Radców Prawnych: Chudzik i Wspólnicy Radcowie Prawni www.chudzik.pl