Ostatnio spotkaliśmy się z niezwykle ciekawym i dość zawiłym przypadkiem. Uczestniczka warsztatów WIWN® podpisała umowę rezerwacyjną z właścicielką mieszkania, po wcześniejszych konsultacjach z jej synem, i wpłaciła zadatek w wysokości 5 tys. zł.

Po jakimś czasie okazało się, że nie może dojść do transakcji, ponieważ babcia, która mieszka w lokalu, nie chce się wyprowadzić do nowego miejsca. Syn właścicielki chciał zwrócić 7 tys. zł, ale uczestniczka zażądała dwukrotnej wartości zadatku, czyli 10 tys. zł, na co się nie zgodzono.

Niestety w umowie pojawił się błędny zapis: kwota 250 000 zł za m2. Oczywiście jest to pomyłka, zapomniano skreślić „za m2”. Syn po konsultacji z prawnikiem stwierdził, że nie rezygnuje z umowy (właściwie jego matka nie rezygnuje) i że jest ona wiążąca. Nie ma zamiaru zwrócić nawet 5 tys. zł i chce skierować sprawę do sądu.

Oto umowa:

UMOWA REZERWACYJNA

Zawarta dnia 23 listopada 2019 roku w …………………………………… pomiędzy ………………………….. zwaną dalej SPRZEDAJĄCYM

a

Panem/Panią ………………………………….. zamieszkałym/zamieszkałą w …………………….. przy ul. ………………………………… legitymującym/legitymującą się dowodem osobistym numer …………………. zwanym dalej KUPUJĄCYM.

§ 1

Przedmiotem umowy jest rezerwacja do dnia 31 stycznia 2020 r. lokalu mieszkalnego o powierzchni łącznej …….. m2 znajdującego się na 3. piętrze w nieruchomości położonej przy ul. ……………………………. w …………………………… wraz z komórką lokatorską o powierzchni zawartej w akcie (ok. 2 m2).

§ 2

Sprzedający zobowiązuje się wstrzymać ze sprzedażą powyższego lokalu innym osobom do dnia 31.01.2020 r. i z tego tytułu pobiera od Kupującego zadatek w wysokości 5.000,00 zł (słownie: pięć tysięcy złotych 00/100).

§ 3

Opłata rezerwacyjna będzie zaliczona na poczet ceny zakupu.

§ 4

Kupujący zobowiązuje się zawrzeć umowę przedwstępną/końcową kupna powyższego mieszkania w terminie najpóźniej do 31.01.2020 r., w cenie 250 000 zł/m2 (słownie: dwieście pięćdziesiąt 00/100).

Jednocześnie Kupujący oświadcza, że zapozna się z projektem notarialnej umowy przedwstępnej/końcowej i po zaakceptowaniu jej zapisów zobowiązuje się do jej podpisania w ww. terminie. Koszty wszelkich opłat notarialnych dotyczących sprzedaży powyższej nieruchomości ponosi Sprzedający.

§ 5

Kupujący może przenieść swoje prawa wynikające z tej umowy na osobę trzecią.

§ 6

Strony uzgodnią wspólnie termin i miejsce podpisania aktu notarialnego. Informacja ta zostanie potwierdzona e-mailem lub SMS-em wysłanym przez Sprzedającego na adres Kupującego …………………….…….@…………………………

§ 7

W przypadku niezawarcia umowy przedwstępnej/końcowej w wyznaczonym terminie z winy Kupującego opłata rezerwacyjna przejdzie na własność Sprzedającego tytułem kary umownej. Jednocześnie wygasa zobowiązanie Sprzedającego o rezerwacji ww. lokalu. W przypadku niewywiązania się z umowy rezerwacyjnej przez Sprzedającego jest on zobowiązany zwrócić Kupującemu wpłacony zadatek w podwojonej wysokości w terminie 7 dni.

Kupujący Sprzedający

Radca prawny Marcin Witkowski z kancelarii chudzik.pl przeanalizował powyższą umowę.

Chciałbym zauważyć, że umowa zawiera, moim zdaniem, elementy umowy rezerwacyjnej i umowy przedwstępnej.

Z umowy wynika, że sprzedający zobowiązuje się wstrzymać ze sprzedażą mieszkania do 31 stycznia 2020 r., a kupujący zobowiązuje się zawrzeć umowę przedwstępną/końcową do 31 stycznia 2020 r.

Na marginesie dodam, że w umowie powinno się wskazać, że kupujący zobowiązuje się zawrzeć umowę przyrzeczoną. Nie spotkałem się z umową przedwstępną zobowiązującą do zawarcia umowy przedwstępnej. Zakładam, że właśnie taka była Państwa intencja.

Sprzedawca w ogóle nie zobowiązał się zatem do zawarcia jakiejkolwiek umowy, a jedynie ma  wstrzymać się ze sprzedażą mieszkania. Jeżeli nie sprzeda mieszkania w tym okresie, nie będzie podstaw do żądania od niego zwrotu nawet tych 5.000 zł. Nie wiem, czy taka była intencja, ale właśnie to wynika z treści umowy.

Jeżeli chodzi o cenę, to poza tym, że nie usunięto „m2”, to słownie wpisano „dwieście pięćdziesiąt”, zamiast „dwieście pięćdziesiąt tysięcy”. W przypadku sporu sąd będzie musiał dokonać wykładni tej klauzuli, przede wszystkim mając na uwadze zgodną wolę Stron. Rozstrzygnięcie Sądu zależeć będzie od przedstawionych przez Strony dowodów.

O ile błędy w określeniu ceny można, jak się zdaje, logicznie wytłumaczyć i wykazać, co strony miały na myśli, o tyle w przypadku zobowiązania sprzedawcy sytuacja jest gorsza.

Można jeszcze twierdzić, że skoro opłata rezerwacyjna przepada, gdy do umowy przyrzeczonej nie dojdzie z winy kupującej, a tej winy nie można by kupującej przypisać, to ta opłata w kwocie 5.000 zł powinna zostać w takiej sytuacji zwrócona.

Innymi słowy, można twierdzić, że Strony umówiły się na 250.000 zł, i wzywać  kupującą do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli kupująca nie przystąpi w terminie do zawarcia umowy, należy żądać zwrotu 5.000 zł, ponieważ to nie z winy kupującej nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Gdyby sprzedawca sprzedał komuś innemu mieszkania w okresie rezerwacji, można twierdzić, że należy się kupującej kwota 10.000 zł.

Z uwagi na treść umowy, która można podlegać różnej interpretacji, wynik ewentualnego procesu jest niezwykle trudno przewidzieć.

Z poważaniem | Kind regards
Marcin Witkowski
radca prawny | attorney-at-law