Pewien uczestnik WIWN® zastanawiał się, w jaki sposób poradzić sobie z podatkami przy cesji umowy deweloperskiej. Zwrócił się do prawnika z następującym pytaniem:

Dnia 26.11.2018 r. zakupiłem dwa mieszkania od dewelopera za cenę 183 tys. zł i 187 tys. zł. Lokale zostaną ukończone do czerwca 2020 roku. Na ten moment mam podpisaną umowę rezerwacyjną z kwotą 400 tys. zł, a do 4 stycznia ma zostać zawarta umowa deweloperska i dokonana wpłata 44% wartości w kwocie 162 tys. zł. Kolejna transza przypada na koniec kwietnia 2020 roku. Do tego czasu zamierzam sprzedać mieszkania. 

Zostały one zakupione na osobę prywatną. Kiedy rozpocznę prowadzenie działalności gospodarczej, umowa rezerwacyjna zostanie przeniesiona na firmę. 
W jaki zatem sposób powinienem rozliczyć się z urzędem skarbowym, sprzedając mieszkania na działalności gospodarczej w postaci cesji umowy deweloperskiej? Jaki zapłacę podatek od wspomnianej cesji? 

Jest też druga możliwość – dołączę aneks do umowy rezerwacyjnej z deweloperem z przedłużeniem gotowości nabycia lokali i podpisania umowy deweloperskiej do końca kwietnia 2019 roku poprzez wpłatę 44% wartości nieruchomości nie na rachunek powierniczy, a na konto dewelopera. Nie byłoby zatem potrzeby cesji umowy deweloperskiej na nowego kupującego przed notariuszem, tylko w postaci aneksu (porozumienia) z deweloperem. Jaki podatek zapłacę w takim przypadku?

Poniżej znajduje się odpowiedź radcy prawnego z kancelarii chudzik.pl – Michała Przybysza.

Odpowiadając na Pana pytanie, należy zwrócić uwagę na następujące opodatkowanie:

PODATEK VAT:

Zgodnie z treścią art. 15. ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: VAT) podatnikami są m.in. osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Tym samym, jeśli prowadzi Pan działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów tej ustawy, to będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku VAT przy cesji praw do nieruchomości.

Należy mieć jednak na względzie, iż brak zarejestrowania działalności gospodarczej nie oznacza, iż rzeczywiście nie jest Pan podatnikiem VAT. Jeśli bowiem ze stanu faktycznego wynika, iż prowadzi Pan działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, lecz jej Pan nie zarejestrował, to wskazaną transakcję będzie musiał Pan i tak opodatkować, a ponadto istnieje ryzyko poniesienia odpowiedzialności za prowadzenie działalności bez obowiązkowej rejestracji.

Przyjmując założenie, iż jest Pan podatnikiem VAT, będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku VAT w wysokości 23% od wskazanej przez Pana transakcji.

Zgodnie z obecną dominującą linią orzeczniczą dostawa lokali mieszkalnych zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym rzeczywiście korzysta ze stawki preferencyjnej 8% VAT. Natomiast w okolicznościach Pana sprawy dokonywana jest cesja praw do lokalu za wynagrodzeniem. Uważa się więc, iż przeniesienie wskazanych praw i obowiązków w wyniku zawarcia umowy cesji stanowić będzie świadczenie usług przez Pana na rzecz Nabywcy, które podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jako że ustawodawca nie przewidział dla tej czynności zwolnienia lub preferencyjnej stawki podatku, świadczona usługa przeniesienia praw i obowiązków z umowy deweloperskiej (cesja) dokonywana za opłatą będzie podlegała opodatkowaniu stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy stawką podstawową, tj. 23%.

Tym samym transakcja zbycia praw przed oddaniem nieruchomości do użytku (bez względu na to, czy będzie to przed, czy po podpisaniu umowy deweloperskiej) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług w wysokości 23% (przy założeniu, iż jest Pan podatnikiem tego podatku).

PODATEK DOCHODOWY:

Przy założeniu, iż prowadzi Pan działalność gospodarczą, należy zauważyć, że może Pan opłacać podatek dochodowy na zasadach ogólnych, tj. według skali podatkowej, lub może Pan wybrać opodatkowanie podatkiem liniowym. W pierwszym wypadku należy wziąć pod uwagę fakt, iż w razie wejścia w drugi próg (po przekroczeniu limitu 85 528 zł dochodu) należy zapłacić 32% podatku od nadwyżki ponad określony limit dochodów, a nie według podstawowej 18-procentowej stawki podatku. Zysk ten jednak jest sumowany z innymi dochodami, a tym samym istnieje duże prawdopodobieństwo przekroczenia wskazanej kwoty i zapłaty wyższego podatku. Przy wybraniu formy opodatkowania podatkiem liniowym podatnik ma natomiast gwarancję opodatkowania zysków z prowadzonej działalności gospodarczej podatkiem w wysokości 19% niezależnie od wysokości osiągniętego dochodu.

Bez względu na to, czy zbędzie Pan prawo do nabycia nieruchomości wynikające z umowy rezerwacyjnej, czy też z umowy deweloperskiej, opodatkowanie podatkiem dochodowym będzie wyglądać identycznie.

Z poważaniem | Kind regards
Michał Przybysz
aplikant radcowski | legal trainee


MARATON WIWN.PLⓇ – Największe wydarzenie dot. inwestowania w nieruchomości w Polsce 12-13 STYCZNIA 2019 r.