Najem okazjonalny został wprowadzony w 2009 roku po zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów. Umożliwia wszystkim osobom fizycznym nie prowadzącym działalności gospodarczej wynajęcie lokalu mieszkalnego. W prawie polskim istnieją 3 różne rodzaju umowy najmu. Umowa najmu okazjonalnego jest najkorzystniejszą dla osoby wynajmującej, chroni jej prawa, pozwala szybciej rozwiązywać problemy np. z uciążliwymi lokatorami.

Co Ty jako osoba wynajmująca powinna wiedzieć o najmie okazjonalnym? Czy zawsze jest

to najlepsza opcja? Jakie warunki należy spełnić? Oto kilka pożytecznych wskazówek

Co jest potrzebne?

Decydując się na umowę najmu okazjonalnego musisz pamiętać o tym by zgłosić jej zawarcie do naczelnika urzędu skarbowego, w terminie nieprzekraczającym 14 dni od daty rozpoczęcia najmu. Jeśli właściciel spóźni się w dacie dostarczenia umowa staję się automatycznie zwykłą umową najmu.

Jakie dokumenty obowiązują w umowie?

• Dobrowolne oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, mówiącego o tym, że poddaje się egzekucji i zobowiązuje do wyprowadzenia się i opróżnienia lokalu we wskazanym terminie, podanym w umowie
• Podanie lokalu zastępczego przez najemcę w przypadku egzekucji
• Wyrażenie zgody przez właściciela lokalu lub osobę posiadającą tytuł prawny do lokalu, na zamieszkanie najemcy w owym w razie egzekucji – może być w formie pisemnej lub z poświadczeniem notarialnym. Notariusz może wymagać poświadczenia kto jest właścicielem lokalu, zatem można go udokumentować podając numer księgi wieczystej lub akt nabycia nieruchomości.

Umowa najmu okazjonalnego może być problematyczna pod względem wskazania lokalu zastępczego przez najemcę. Przekazanie kluczy do lokalu powinno być uzależnione od uiszczenia kaucji oraz pierwszego czynszu a także dostarczenia aktu notarialnego w postaci oświadczenia o poddaniu się egzekucji opróżnienia lokalu. Warto zdecydować się na ten krok i opłacić najemcy notariusza. Dlaczego? Najemca nie będzie miał argumentu dlaczego nie chce się zgodzić na taki dokument. Wysokość taksy notarialnej za sporządzenie oświadczenia nie może wynosić więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia plus VAT i koszty odpisów, czyli około 211 zł (ok. 160 zł + VAT 6,80 zł plus wypis 2 strony 15 zł). To pozwoli nam od razu zobaczyć, czy potencjalny najemca jest uczciwy czy nie. Gorzej jest gdy osoba taka nie będzie posiadać lokalu zastępczego w razie egzekucji. Jeśli nie ma takiego lokum umowa najmu okazjonalnego nie może być zawarta. Zwykle wtedy zawieramy zwykłą umowę najmu i nasz lokator podlega wszystkim prawom chroniącym go np. wynajmujący nie może go eksmitować w okresie ochronnym od listopada do 31 marca, pomimo wygaśnięcia umowy najmu.

Jak przekonać najemcę do najmu okazjonalnego?

Potencjalni najemcy mieszkania czy lokalu nie muszą znać zasad najmu okazjonalnego. Ważne jest to by obydwie strony doskonale znały warunki umowy i wiedziały na co się decydują. Warto poinformować najemców o możliwości podpisania umowy najmu okazjonalnego dopiero gdy zdecydują się na konkretny lokal. Należy omówić wszystkie szczegóły, kwestie finansowe, wątpliwości i zasady takiego wynajmu.

Nie należy zapominać o poinformowaniu najemców, że taki rodzaj umowy ma na celu zabezpieczenie interesów właściciela, na wypadek sytuacji gdy przestaną mu płacić czynsz. Co więcej, należy podkreślić, że wierzymy w ich dobre intencje. Ponadto polskie przepisy faworyzują najemców a dzięki takiej umowie również właściciel może poczuć się bezpiecznie.

Aby ich zachęcić możemy zaproponować długi termin na uzyskanie zaświadczenia o lokalu zastępczym, pokrycie kosztów u notariusza.

Treść umowy najmu okazjonalnego

Jeśli nie wiemy jak sporządzić umowę najmu okazjonalnego, warto skorzystać z kilku przytoczonych cytatów, które powinny się w niej znaleźć:

1. „Najemca zobowiązuje się w terminie do dnia … r. dostarczyć Wynajmującemu swoje oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie niniejszej umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U.2001.71.733)”
2. „Najemca oświadcza, że wskazuje lokal mieszkalny w (miasto) przy ul. (adres) jako lokal, w którym będzie mógł zamieszkać wraz z osobami z nim zamieszkującymi w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.”
3. „Najemca oświadcza, że zobowiązuje się do udokumentowania, że wymieniony lokal mieszkalny jest własnością (dane właściciela/i) w terminie do dnia… r.”
4. „Najemca przedłoży w terminie do … r. zgodę właścicieli (poświadczoną notarialnie)* na zamieszkanie Najemcy i osób wywodzących swoje prawa z niniejszej umowy najmu w ich lokalu w (adres)

*decyzja właściciela

Na ile najem okazjonalny?

Najem okazjonalny to umowa, która może być zawarta na nie więcej niż 10 lat. Oczywiście, jeśli najemca nie sprawia problemów a my nie zamierzamy użytkować mieszkania termin może być przedłużony.

Prawne usuwanie lokatorów

W przypadku uciążliwych lokatorów, którzy powinni się wyprowadzić a nie czynią tego po wygaśnięciu umowy, wynajmujący ma znacznie większe pole do działania niż w przypadku zwykłej umowy najmu.

Co możesz zrobić z problematycznymi lokatorami?

• Pierwszy krok – pisemne żądanie opróżnienia lokalu w terminie 7 dni od doręczenia,
• Drugi krok – wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności, dołączasz do umowy o najem okazjonalny dobrowolnie podpisany akt notarialny najemcy oraz potwierdzenie doręczenia umowy do naczelnika urzędu skarbowego,
• Trzeci krok – skrócenie drogi do nakazu eksmisji

Gdzie szukać informacji?

Zainteresowanym dokładnym brzmieniem przepisów regulujących najem polecam lekturę kodeksu cywilnego – rozdziały poświęconej tej tematyce: Tytuł XVII Najem i dzierżawa Art. 659 – 692.

Dodatkowe przepisy regulujące te kwestie znajdują się w Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego m.in. w rozdziale 2a Najem okazjonalny lokalu. Od niedawna jest to dodatkowy akt prawny, który zajmuje się tematyką najmu osób prowadzących działalność gospodarczą. Jest też ustawa z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi.

Korzyści

Jeśli chcesz wynająć mieszkanie umowa najmu okazjonalnego będzie chronić Twoje prawa. Dzięki temu będziesz mieć większe możliwości wykorzystania instrumentów prawnych, które przydadzą się w sytuacji eksmisji lokatora lub innych problemów. Najem okazjonalny nie nakłada obowiązku zapewnienia lokalu socjalnego dla najemcy czy respektowania okresu ochronnego.

W praktyce jako właściciel zyskujesz większą pewność ochrony swojej nieruchomości.